商品房預(yù)售中的擔(dān)保法律問(wèn)題.pdf

1、商品房預(yù)售貸款擔(dān)保，在商業(yè)交易中又稱(chēng)樓花或期房按揭，雖然法無(wú)明文，關(guān)于其法律定性也倍受爭(zhēng)議，但該項(xiàng)制度卻一直以其實(shí)踐合理性盛行于房地產(chǎn)交易之中，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的融資渠道和主要的銷(xiāo)售模式，對(duì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、蓬勃發(fā)展起到了巨大作用。 但近六個(gè)月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)圍繞著商品房預(yù)售這一制度設(shè)計(jì)，一波三折：先是從限制期房轉(zhuǎn)讓到禁止期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)饺珖?guó)人大常委會(huì)三審《物權(quán)法》草案時(shí)刪除一度聲稱(chēng)要為商品房預(yù)售貸款擔(dān)保制度正名的讓

2、與擔(dān)保部分，8月15日央行又從防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度建議取消商品房預(yù)售制度。 商品房預(yù)售貸款擔(dān)保制度面臨著實(shí)踐合理性與理論合法性的雙重拷問(wèn)。 本文就是在這一現(xiàn)實(shí)背景下，從英美法及香港法的按揭制度及大陸法系的讓與擔(dān)保制度出發(fā)，考察我國(guó)這一制度的來(lái)源、發(fā)展及其法律特征，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)商品房預(yù)售貸款擔(dān)保制度的定性及去向提出自己的觀點(diǎn)。 在現(xiàn)行物權(quán)法及擔(dān)保法結(jié)構(gòu)之下，將商品房預(yù)售貸款擔(dān)保這一非典型擔(dān)保方式以

3、讓與擔(dān)保形式并入物權(quán)法立法體系，從理論體系分析，一是會(huì)與傳統(tǒng)擔(dān)保物權(quán)的禁止流質(zhì)契約原則產(chǎn)生沖突；二是會(huì)與擔(dān)保法中的動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保產(chǎn)生功能重合，導(dǎo)致動(dòng)產(chǎn)抵押法律制度閑置。從實(shí)踐來(lái)看，一是會(huì)喪失這一擔(dān)保方式作為非典型擔(dān)保的靈活性與實(shí)用性；二是與當(dāng)前政府整飭市場(chǎng)的意圖相背，不具有可行性。 因此作者認(rèn)為，讓與擔(dān)保制度，現(xiàn)在不宜納入物權(quán)法。但可以借鑒香港法對(duì)按揭制度及大陸法系關(guān)于讓與擔(dān)保制度的規(guī)定來(lái)定位現(xiàn)行的商品房預(yù)售貸款擔(dān)保制度：一是將商