預售商品房轉讓之法律分析.pdf

1、預售商品房轉讓，從民法理論分析，轉讓并非是現(xiàn)實的物權，而是一種債權或債權債務以及所有權之期待權。根據(jù)轉讓時預購人已履行預售合同義務程度的不同，轉讓的法律性質(zhì)分別是債權讓與和債權債務的概括轉移。本文用大量篇幅分析了預售人和貸款銀行在預售商品房轉讓中影響力的大小。預售商品房轉讓本質(zhì)上是債權轉讓，在現(xiàn)實的所有權實現(xiàn)之前，就會存在預購人將所購商品房再行轉讓給第三人的可能，法律雖有違約制度加以保護，但受讓人取得預售商品房所有權的交易目的將無法實

2、現(xiàn)。借鑒各國立法以及我國商品房預售登記制度，預售商品房轉讓登記的性質(zhì)也應定性為預告登記。此外，本文還著重分析了商品房預售登記和商品房轉讓登記的效力問題。在預售商品房轉讓的過程中，不僅要明確預售人、預購人、受讓人、銀行等各方主體權益所在，而且更重要是分析轉讓給各方帶來的風險。針對以上風險，文章提出我國應盡早建立完備的個人信用評估機制以及信用檔案；銀行在預售商品房抵押貸款中引入“立即到期條款”；政府參與個人住房抵押貸款保險業(yè)務；充分發(fā)揮商