商品房預(yù)售的法律規(guī)制研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟總體運行具有較強的導(dǎo)向性。商品房銷售是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，商品房銷售有現(xiàn)房銷售與商品房預(yù)售兩種，在我國許多城市的商品房銷售大多是預(yù)售這種形式。商品房預(yù)售的性質(zhì)為一種遠期交貨行為。在我國商品房預(yù)售制度中主要存在三方利益主體：開發(fā)商，銀行，與預(yù)購人。我國商品房預(yù)售制度與國外商品預(yù)售制度存在一個明顯的差異，即在房屋成品之前就交付全部房款給開發(fā)商。正是這種制度為房地產(chǎn)開

2、發(fā)商以“空手套白狼”的方式獲取了大量的資金與為其墊付了大部分的開發(fā)成本。同時，開發(fā)商通過商品房預(yù)售按揭制度讓自己的資金回籠，從而將開發(fā)風(fēng)險完全轉(zhuǎn)移給消費者與銀行?！爸贫葘θ祟惿鐣侵陵P(guān)重要的，它規(guī)范著人們的行為方式、社會秩序，并進而對社會的走向產(chǎn)生影響”。商品房預(yù)售制度在中國施行，從一開始就具有中國特色的性質(zhì)，它適應(yīng)了中國房地產(chǎn)業(yè)的國情?？陀^地說，無論對開發(fā)商還是購房者，它都發(fā)揮過而且仍然發(fā)揮著積極的作用——為前者融資，為后者節(jié)資。然而

3、目前的商品房預(yù)售制度確實存在巨大的風(fēng)險，而這種風(fēng)險的承擔(dān)者主要是銀行與消費者，尤其是作為弱勢地位的消費者，其權(quán)益更是無法充分保障，但是傳統(tǒng)民法對商品房預(yù)售關(guān)系的調(diào)整顯得力不從心。因此本文認為應(yīng)該保留商品房預(yù)售制度，但應(yīng)該檢討目前商品房預(yù)售制度有哪些問題，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的哪些風(fēng)險，而這些風(fēng)險又是誰在承擔(dān)，進而建立一種利益相協(xié)商與風(fēng)險共擔(dān)的良性機制。更為重要的是應(yīng)在傳統(tǒng)民法調(diào)整商品房預(yù)售關(guān)系的基礎(chǔ)上，同時從市場管理法的角度完善立法，加強各

4、級政府主管部門對商品房預(yù)售的事前、事中與事后的嚴格監(jiān)管，使商品房預(yù)售制度既能為開發(fā)商融資，又能防范銀行與購房者的巨大風(fēng)險，從而提高社會整體利益與福利水平。 第一部分首先介紹了商品房預(yù)售制度起源于香港，并就香港與發(fā)達國家的商品房預(yù)售制度作了簡要闡述。其次，對我國商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生背景作了介紹，并就商品房預(yù)售的性質(zhì)作了深入的分析。最后，就中外商品房預(yù)售制度的內(nèi)涵進行了比較，總結(jié)了香港與國外政府對商品房預(yù)售監(jiān)管的經(jīng)驗。 第二

5、部分首先闡述了我國當(dāng)前商品房預(yù)售制度的現(xiàn)狀，指出了其中存在的主要問題。其次，針對我國商品房預(yù)售制度中存在的問題，分析了當(dāng)前社會對該制度存廢之爭的雙方論據(jù)。最后，由于商品房預(yù)售制度適應(yīng)了中國國情，本文認為應(yīng)予以保留，但要加強法律規(guī)制，使之更加完善。 第三部分針對我國當(dāng)前商品房預(yù)售制度存在的主要問題，從市場管理法的角度，選取了市場管理法體系中的市場準入法、合同監(jiān)管法與廣告管理法來闡述如何加強商品房預(yù)售的規(guī)制。首先，從市場準入法的角度