商品房預(yù)售中的權(quán)利沖突及其法律規(guī)制.pdf

1、商品房預(yù)售又稱為期房買賣,是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)而尚未竣工的商品房預(yù)先出售給預(yù)購方,預(yù)購方交付定金或購房款,并在未來確定的日期將預(yù)售房屋及其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的一種法律行為。我國的商品房預(yù)售制度是在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金普遍匱乏的情況下得以確立和發(fā)展起來的,成為商品房銷售的一種主要方式。商品房預(yù)售制度對于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在加速資金流轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低開發(fā)成本、減輕銷售風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮著重要作用。
　　商品房預(yù)售過程中

2、涉及開發(fā)商、預(yù)購人、建筑工程承包人、銀行等多個(gè)利益主體,開發(fā)商是作為整個(gè)商品房預(yù)售的“發(fā)起人”,主要權(quán)益體現(xiàn)在獲得商品房預(yù)售的收益;預(yù)購人對其預(yù)購的商品房享有類似于物權(quán)的期待權(quán);建筑工程承包人對建筑工程享有法定抵押權(quán);銀行在在建工程抵押和商品房按揭擔(dān)保中享有的是一種約定擔(dān)保物權(quán);當(dāng)開發(fā)商、預(yù)購人、承包人、銀行的權(quán)利發(fā)生沖突時(shí),如何在法律框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)利益平衡,是商品房預(yù)售制度應(yīng)當(dāng)規(guī)制和完善的重要內(nèi)容。但是目前的法律、法規(guī)以及司法解釋不能有效

3、的規(guī)制各主體之間的利益沖突,而且一旦發(fā)生沖突,也沒有完善的機(jī)制來平衡各方的利益。本文通過對商品房預(yù)售過程中各方主體的權(quán)利內(nèi)容及其法律性質(zhì)的分析,探討解決各方權(quán)利沖突的法律機(jī)制,以期有助于我國商品房預(yù)售市場的健康發(fā)展。
　　本文除引言和結(jié)語外,分四部分,約3萬字。
　　第一部分對商品房預(yù)售的基本理論問題進(jìn)行闡述。商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商一貫采用的銷售策略,對于房地產(chǎn)開發(fā)商和預(yù)購人都具有十分積極的意義。商品房預(yù)售需要取得土地使用

4、權(quán)權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、對工程項(xiàng)目投資達(dá)到一定比例并且確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期、取得商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),商品房預(yù)售市場是房地產(chǎn)市場最重要的組成部分,保障預(yù)售各方的利益有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,有助于社會(huì)秩序的穩(wěn)定。
　　第二部分論述了商品房預(yù)售中預(yù)購人、建筑工程承包人、銀行所享有的權(quán)利及其法律性質(zhì)。其中預(yù)購人對預(yù)購的商品房享有期待權(quán),該期待權(quán)經(jīng)過預(yù)告登記便具有了物權(quán)的排他效力;建筑工程承包

5、人對建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán),優(yōu)先受償權(quán)從本質(zhì)上來說是法定抵押權(quán),具有優(yōu)先于意定抵押權(quán)的效力;銀行對在建工程抵押享有的是意定抵押權(quán),對預(yù)售商品房按揭享有的是一種擔(dān)保物權(quán),其中按揭的性質(zhì)存在諸多爭議,有抵押說、權(quán)利質(zhì)押說、讓與擔(dān)保說等觀點(diǎn),筆者認(rèn)為我國的按揭制度不是抵押、權(quán)利質(zhì)押也不是讓與擔(dān)保,它是在吸收、借鑒英美、香港按揭的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的具體實(shí)踐,形成的一種新型的擔(dān)保物權(quán)。
　　第三部分闡述了商品房預(yù)售中權(quán)利沖突及其協(xié)調(diào)。目前的

6、立法中只有最高人民法院的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》對消費(fèi)者、銀行、承包人的權(quán)利沖突進(jìn)行規(guī)制,該司法解釋盡管在保護(hù)承包人和部分消費(fèi)者利益方面做出了傾斜,體現(xiàn)了立法者追求公平正義的立法理念,但《合同法》第286條和最高人民高法《批復(fù)》由于與物權(quán)法、擔(dān)保法缺乏必要的銜接,因此不能從根本上解決各主體之間的權(quán)利沖突。對此筆者通過分析立法在確定三方權(quán)利沖突的立法理念的基礎(chǔ),總結(jié)出《合同法》第286條和最高人民法院《批復(fù)》在解決商品房預(yù)

7、售中的權(quán)利缺失:(1)對三方權(quán)利沖突,現(xiàn)行法律沒有很好的解決,關(guān)于法定抵押權(quán)是否能夠通過約定予以放棄,缺乏明確的規(guī)定;(2)交付了全部或大部分購房款的買受人的期待權(quán)沒有要求登記或預(yù)告登記;(3)具有優(yōu)先受償權(quán)的工程款具體數(shù)額缺乏必要的公示信息;(4)《批復(fù)》只規(guī)定了預(yù)購人是消費(fèi)者時(shí),享有的優(yōu)先權(quán)利,對其他主體缺乏規(guī)定;(5)立法規(guī)定將推導(dǎo)出與物權(quán)基本理論相違背的結(jié)果。
　　第四部分在構(gòu)建解決商品房預(yù)售中權(quán)利沖突的法律機(jī)制方面提出了

8、筆者的設(shè)想。第一,提出了解決商品房預(yù)售中權(quán)利沖突的理論。應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先效力原則、物權(quán)的公示原則以及物權(quán)的社會(huì)利益優(yōu)先于個(gè)人利益的理論基礎(chǔ)上來解決權(quán)利沖突。第二,提出了筆者在解決三方權(quán)利沖突時(shí)的設(shè)想。承包人工程款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?登記是法定抵押權(quán)的對抗要件,筆者建議在簽訂建設(shè)工程承包合同時(shí),對承包人墊資的工程價(jià)款予以登記,以登記的時(shí)間來確定承包人優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)的優(yōu)先效力;(2)將預(yù)購人的預(yù)付款在登記的工程價(jià)款額度內(nèi)提存,承包

9、人只能對該范圍內(nèi)的預(yù)付款優(yōu)先受償,這樣既解除了預(yù)購人的后顧之憂,有保障了承包人的優(yōu)先受償權(quán)。(3)預(yù)購人的期待權(quán)應(yīng)當(dāng)預(yù)告登記,以登記的時(shí)間來確定優(yōu)先效力。第三,應(yīng)當(dāng)立法上明確商品房預(yù)售中的各方權(quán)利性質(zhì),完善立法的相關(guān)規(guī)定。
　　本文從商品房預(yù)售過程中涉及的權(quán)利主體以及各主體享有的權(quán)利性質(zhì)入手,充分分析了預(yù)購人、建設(shè)工程承包人、銀行所享有權(quán)利的法律性質(zhì)。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合《合同法》第286條和最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問