論商品店預(yù)售中各主體間權(quán)利沖突與規(guī)制.pdf

1、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人預(yù)先支付定金或房款的行為。在商品房預(yù)售法律關(guān)系中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)商、建設(shè)工程承包人、商品房預(yù)購人以及銀行等權(quán)利主體。房地產(chǎn)開發(fā)享有開發(fā)房地產(chǎn)項目并獲取利潤的權(quán)利，建設(shè)工程承包人對其所建工程的應(yīng)付工程價款享有法定抵押權(quán)，商品房預(yù)購人對預(yù)售商品房享有的是一種具有“準(zhǔn)物權(quán)”性質(zhì)的期待權(quán)，銀行則在商品房預(yù)售中享有多重抵押權(quán)以及按揭權(quán)。各項權(quán)利均以預(yù)售商品房或預(yù)售商品房所在工程

2、為標(biāo)的。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商、預(yù)購人、建設(shè)工程承包人以及銀行之間發(fā)生權(quán)利沖突時，如何在現(xiàn)有法律框架下確定權(quán)利順位，實現(xiàn)利益平衡，對于商品房預(yù)售制度的完善與發(fā)展乃至整個房地產(chǎn)市場的正常運行都具有重要意義。
　　 本文在分析預(yù)售商品房各個主體享有的權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利性質(zhì)以及權(quán)利沖突的情形以及引發(fā)沖突的原因后，提出了沖突解決的辦法。在現(xiàn)有法律規(guī)定框架內(nèi)，確定權(quán)利出現(xiàn)沖突時的優(yōu)先順序，于此同時，結(jié)合權(quán)利沖突的根源所在，從三個方面提出了避免沖突出現(xiàn)

3、的建議。在解決銀行與建設(shè)工程承包人之間的權(quán)利沖突時，提出應(yīng)當(dāng)建立建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)備案登記制度，以完善對建設(shè)工程承包人權(quán)利的保護，并避免出現(xiàn)物權(quán)體系內(nèi)部的沖突；在解決銀行與預(yù)購人之間的權(quán)利沖突時，提出應(yīng)當(dāng)規(guī)制商品房預(yù)售中開發(fā)商設(shè)立抵押的行為，避免出現(xiàn)因開發(fā)商獲取資金需要不斷以預(yù)售商品房所在的建設(shè)工程、建筑物或土地使用權(quán)設(shè)定抵押而造成預(yù)購人與銀行之間權(quán)利實現(xiàn)時的沖突；在確定預(yù)購人與建設(shè)工程承包人的權(quán)利優(yōu)先順位時，提出了應(yīng)當(dāng)增加“預(yù)告登