[法律資料]商品房按揭法律問題的研究

1、1商品房按揭法律問題的研究商品房按揭法律問題的研究歷史的原因造就了具有中國特色的福利分房制度、隨著市場經(jīng)濟在中國的產(chǎn)生和發(fā)展，傳統(tǒng)的住房分配制度已經(jīng)與現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會的基本內(nèi)涵不相適宜。所以，住房分配制度正發(fā)生著重大的變化.福利分房被取消，住房分配制度逐步走向貨幣化，商品房的按揭逐漸為人們所熟悉并成為房產(chǎn)市場中的熱點所在。但這一切均是在政府的主導下完成的，由于立法的欠缺及滯后性導致這一優(yōu)良的制度在實踐中出現(xiàn)諸多的問題，在有些地區(qū)出現(xiàn)了許

2、多法律糾紛。本文擬從理論和實踐的角度對這些問題作出分析以求對其的發(fā)展有所研益。一、按揭的涵義、特征按揭一詞來源于英文mtgage。在英國的法律體系中，mtgage一詞是由mt和gage組成，Mt源于拉語mtu。，其基本的含義是“永久，永遠“，而gage的含義為“質(zhì)押，擔?！啊Ｖ袊箨懰Q的“按揭“據(jù)稱是從我國香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文“mtgage“廣東話的諧音.另外有學者認為在中國古代?！鞍础?，有抵押的意思，從字面上分析，按與抑都有

3、“壓住不動“的意思，即將一定的物從其他物種分離出來并為特定的債權(quán)作擔保?！敖摇暗膩碓磩t是mtgage的后半部分“gage“的音譯，故將mtgage譯為按揭.無論何種見解，“按揭“為一泊來詞當無疑義。雖然按揭是從香港移植而來，但其與中國大陸地區(qū)獨特的背景相融合，形成了具有特定含義的的法律術(shù)語、我國大陸地區(qū)的所指的按揭，指購房人將于房地產(chǎn)銷售商之間的居地產(chǎn)買賣合同的標的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房人并以購房人的名義將款項交與居地

4、產(chǎn)商的法律行為.在我國大陸地區(qū)，按揭一般均須銀行的介入，并且通過銀行的介入促成房地產(chǎn)銷售者與購房者的交易因此擴大內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟的良性循環(huán)和健康發(fā)展。3際，作為銀行債權(quán)擔伯并非是現(xiàn)買的物而只是一種權(quán)利，這種權(quán)利即是期待和可N在將來一定的時期取得或?qū)崿F(xiàn)的財產(chǎn)利益。四、樓花按揭中爾抵押權(quán)的實現(xiàn)較一般的抵押權(quán)亦不盡一致的地方。一般的抵扣權(quán)人在債權(quán)到期而未獲清償時候，可以將抵押物變賣或者折分優(yōu)先受償。而對于樓花按揭而言按揭權(quán)人在按揭期間可以個

5、位按揭人享有房屋預售合同中買方的權(quán)利，如果按揭人不履行房屋預售合同，按揭權(quán)人可以代為履行。此外，按揭權(quán)人未保證按揭權(quán)的實現(xiàn)，有權(quán)以買方的名義參與與房屋預售合同有關(guān)的訴訟.三、房屋按揭的若干實務問題由于現(xiàn)行法律體系中并無對按揭法律問題的專門規(guī)定，所以在實踐中出現(xiàn)了諸多的問題，本文試對以下問題作出分析和探討。(一)、按揭中抵押權(quán)的實行按揭法律關(guān)系成立以后，借款人可能由于種種原如財產(chǎn)狀況惡化、陷于破產(chǎn)的境地或者出國等等而無法或不愿清償債務，此

6、時銀行可以對房屋實行抵押權(quán)，以保證其債權(quán)能夠得到實現(xiàn).我國擔保法第53條第1款規(guī)定：“債務履行期屆滿抵押權(quán)人來受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣變賣該抵押物所得價款受償：協(xié)議不成的抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。據(jù)此，在我國實行抵押權(quán)的方法主要有：折價及拍賣、變賣抵押物。在這三種方式中，以公開拍賣為實行抵押權(quán)的最佳方式。因為拍賣可以通過多人的竟買使抵押物的價值得到充分的體現(xiàn)，而且拍賣大多是由拍賣機構(gòu)進行，所以可以避免諸多問