我國預(yù)售商品房預(yù)告登記制度的建立.pdf

1、現(xiàn)有的商品房預(yù)售過程中,由于商品房所有權(quán)的不確定性,對預(yù)購人而言房屋預(yù)售確實(shí)存在著比現(xiàn)房買賣更多的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商在此過程中毫無疑問是處于強(qiáng)勢地位的,開發(fā)商憑借其市場優(yōu)勢地位肆意侵害預(yù)購人的權(quán)益。對于開發(fā)商的違約行為,預(yù)購人只能依債權(quán)請求權(quán)請求法律救濟(jì),當(dāng)侵害是來自開發(fā)商以外的第三人時(shí),預(yù)購人請求法律救濟(jì)將難以尋求到法律依據(jù)的支持。造成這種現(xiàn)象的原因是由于我國現(xiàn)行法律規(guī)定的預(yù)售合同備案登記制度僅僅是一種行政管理的手段,預(yù)售登記僅為開發(fā)商的一

2、種行政義務(wù),沒有上升到預(yù)購人的權(quán)利,也就不能對抗第三人的侵害,這對預(yù)購人是不公平的,使本來處于法律關(guān)系弱勢的預(yù)購人處于更加被動(dòng)的地位。因此筆者認(rèn)為,有必要結(jié)合我國《物權(quán)法》第二十條關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定,建立預(yù)售商品房預(yù)告登記制度,確立預(yù)告登記為預(yù)購人的一種權(quán)利,保護(hù)在商品房預(yù)售過程中,物權(quán)變動(dòng)合意達(dá)成但尚未履行前,以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)。只有將預(yù)購人對于預(yù)售商品房所享有的債權(quán)通過預(yù)告登記制度物權(quán)化,才能使預(yù)售商品房在辦理完預(yù)告登記后

3、,納入到物權(quán)法保護(hù)的范疇。
　　 本文擬從商品房預(yù)售的實(shí)際問題出發(fā),在對現(xiàn)行商品房預(yù)售的法律制度進(jìn)行分析和研究的基礎(chǔ)上,指出商品房預(yù)售登記過程中存在的相關(guān)理論及制度的缺陷。筆者結(jié)合法理對商品房預(yù)售實(shí)踐與理論上的分歧進(jìn)行探討,進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的比較分析和深入淺出的論證。通過借鑒國內(nèi)外法學(xué)專家學(xué)者對預(yù)售商品房的理論學(xué)說,最終形成了具有一定創(chuàng)新性的結(jié)論:即通過立法建立我國的預(yù)售商品房預(yù)告登記制度,保障預(yù)購人的權(quán)利免受第三人的侵害,從而真正

4、保護(hù)預(yù)購人的利益。
　　 筆者從以下四個(gè)方面內(nèi)容加以研究:
　　 首先,在研究現(xiàn)有的理論資料和實(shí)際案例的基礎(chǔ)上,明確掌握我國現(xiàn)有的商品房預(yù)售登記中制度現(xiàn)狀及理論爭議,力求對癥下藥,找出現(xiàn)有制度及理論缺陷;
　　 其次,在第一部分論證的基礎(chǔ)上,提出中心議題,即建立預(yù)售商品房預(yù)告登記制度,并進(jìn)一步分析論證建立此制度的意義;
　　 再次,引入建立預(yù)告登記制度的理論依據(jù),從預(yù)告登記的性質(zhì)、效力入手,為預(yù)售商品房預(yù)