商品房預(yù)售制度若干問(wèn)題研究.pdf

1、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房(期房)預(yù)先出售給買(mǎi)受人,由買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)款,并在未來(lái)確定的日期將預(yù)售房交付給買(mǎi)受人的行為。由于我國(guó)的商品房預(yù)售在我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)中占據(jù)了重要地位,而我國(guó)相關(guān)的法律制度尚不完善,且較為原則,因此應(yīng)對(duì)其加以研究。在商品房預(yù)售過(guò)程中,買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人先行簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限談判簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同的獨(dú)立的合同。相對(duì)于預(yù)售合同(本約)而言,認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約。一般來(lái)講,認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金

2、仍應(yīng)屬于違約定金,在一方當(dāng)事人不依誠(chéng)信原則對(duì)預(yù)售合同的簽訂進(jìn)行談判時(shí),應(yīng)適用定金罰則。認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂不因未取得預(yù)售許可證而無(wú)效,在開(kāi)發(fā)商取得施工許可證之后就應(yīng)當(dāng)認(rèn)可認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。當(dāng)違反認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí),應(yīng)當(dāng)可以適用損害賠償?shù)木葷?jì)形式,并且在“可能且不違反約定”的條件下應(yīng)當(dāng)有限制的適用強(qiáng)制實(shí)際履行的責(zé)任?，F(xiàn)行的商品房預(yù)售合同登記備案在性質(zhì)上應(yīng)為國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售資格審查手段,所登記的是預(yù)售合同,不具有當(dāng)然的對(duì)抗第三人的物權(quán)效力,同時(shí)也不是確認(rèn)商品房預(yù)