商品房認購協(xié)議若干問題研究.pdf

1、我國房地產(chǎn)業(yè)商品房主要的銷售方式是預(yù)售，預(yù)售過程中交易雙方一般要簽訂商品房認購協(xié)議，在實踐中認購協(xié)議名稱各不相同，有的稱商品房認購書，有的稱商品房預(yù)定單，雖然叫法各不同，但是性質(zhì)是一樣的。我國在2000年以前有關(guān)商品房認購協(xié)議的研究成果不多，2003年最高人民法院頒布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》，該解釋第4條和第5條的規(guī)定，為有效解決現(xiàn)實生活中因商品房認購協(xié)議引起的糾紛提供了依據(jù)。為了更有效的解決現(xiàn)實生活中因商品

2、房認購協(xié)議引起的糾紛，本文結(jié)合《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》的規(guī)定和司法實踐，從四個方面對商品房認購協(xié)議進行分析論述。
　　第一部分著重論述商品房認購協(xié)議的含義和性質(zhì)。商品房認購協(xié)議是指商品房買賣的雙方當時人對交易商品房的有關(guān)事宜所進行的初步確認的書面憑證，是簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同之前所簽訂的協(xié)議，其性質(zhì)是預(yù)約合同，但是如果認購協(xié)議具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)該認定為商品房買賣合同而非預(yù)約。

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　　第二部分主要分析商品房認購協(xié)議同相關(guān)法律概念的區(qū)別，主要分析了商品房認購協(xié)議同附期限合同、商品房同房屋買賣合同的本質(zhì)區(qū)別，同時比較了商品房認購協(xié)議和認購意向書的差別，為司法實踐中更好認定認購協(xié)議的性質(zhì)奠定了基礎(chǔ)。
　　第三部分著重分析了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》第4條有關(guān)定金條款的適用規(guī)則，闡述了商品房認購協(xié)議中定金的性質(zhì)，明確適用定金規(guī)則必須具備以下四要點:訂立定金條約的合意、交付定金的行為