我國商品房預(yù)售制度的改革與創(chuàng)新研究.pdf

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2、ber2012我國商品房預(yù)售制度的改革與創(chuàng)新研究研究生：崔振杰導(dǎo)師：傅兆君東南大學(xué)摘要隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起和快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種房屋銷售制度應(yīng)運而生。商品房預(yù)售制度對房地產(chǎn)的發(fā)展起到過積極的作用，但同時，它在風(fēng)險分擔(dān)的法律體系、信用體系和監(jiān)管體系方面存在明顯的缺陷，是一種傾斜性質(zhì)的制度。這種單邊風(fēng)險分擔(dān)機制使房地產(chǎn)各主體在利益分配和風(fēng)險承擔(dān)上存在明顯的不均衡，是否取消預(yù)售房制度成為各界所關(guān)注的話題。根據(jù)研究目的，首先，本文論

3、述了商品房預(yù)售制度的概念內(nèi)涵、理論基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋，回顧了我國商品房預(yù)售制度的歷史發(fā)展歷程，對其在我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展過程中所起到的歷史作用進(jìn)行了積極評價；接著本文從房地產(chǎn)行業(yè)融資角度、資金運作等角度論述目前房地產(chǎn)市場運行的模式和現(xiàn)狀，分析這種模式的高風(fēng)險性，指出其存在的弊端，論述對其改革和創(chuàng)新的必要性，分析預(yù)測這一制度的未來發(fā)展趨勢；本文梳理了當(dāng)前預(yù)售制度在世界主要發(fā)達(dá)國家和地區(qū)運行的基本情況，并從營銷方案、融資渠道、風(fēng)險分擔(dān)、價格

4、發(fā)現(xiàn)等方面進(jìn)行了比較，歸納我國值得借鑒的經(jīng)驗。在以上研究分析的基礎(chǔ)上，本文提出了我國商品房預(yù)售制度改革與創(chuàng)新的目標(biāo)：1遏制房房價的過快上漲；2改變現(xiàn)有的風(fēng)險承擔(dān)機制，使開發(fā)商、購房者和銀行共同承擔(dān)商品房開發(fā)過程中的風(fēng)險；3鏟除開發(fā)商“道德風(fēng)險”的土壤。為實現(xiàn)預(yù)期改革目標(biāo)，本文提出改革的基本思路為：在保留預(yù)售制度價格發(fā)現(xiàn)功能的基礎(chǔ)上，通過改革預(yù)售款的付款時間節(jié)點，改變目前偏向于開發(fā)商的單邊風(fēng)險承擔(dān)機制。改革的框架設(shè)計為：在商品房預(yù)售階段，