我國商品房預售資金監(jiān)管模式之探析.pdf

1、商品房預售制度起源于香港,隨著內(nèi)地產(chǎn)房地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展,期房預售作為一種重要的房地產(chǎn)開發(fā)、融資、買賣的手段,為內(nèi)地所借鑒,并成為商品房銷售的主要方式。十幾年里,商品房預售制度不斷發(fā)展和完善,對于搞活房地產(chǎn)市場,促進房地產(chǎn)市場的繁榮起了積極的作用。它不僅提高了資金的利用效率,而且相對現(xiàn)房銷售有一定的價格優(yōu)勢,從某種意義上說,商品房預售對開發(fā)商和購房者都是有利的,所以商品房預售逐漸成為當前我國房地產(chǎn)增量市場的主要銷售形式。但是,預售畢竟

2、是一種遠期交貨買賣,預購人在交付預售款時期房只是停留在設(shè)計圖紙上的概念,由于信息不對稱,購房者能否預期得到合同約定的標的將存在很大的風險。加之房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊,一些開發(fā)商誠信度低、自律性差,以廣告和宣傳資料欺騙消費者,或者一房多賣或者交房拖期甚至導致爛尾樓的出現(xiàn),大大侵犯了購房人的利益;預售資金的濫用致使工程款拖欠,無法保障建筑商的利益:“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金,使銀行也承擔很高的風險。
　　 正是由于預售制度本身存在

3、缺陷以及市場上存在的與其相關(guān)的種種風險,基于對相關(guān)主體尤其是購房者合法權(quán)益的保護,所以要對商品房預售進行監(jiān)管。由于預售款涉及開發(fā)企業(yè)的根本利益,有效的資金管理能有效地約束和引導開發(fā)商的開發(fā)行為,因此對預售資金的監(jiān)管可以視為監(jiān)管體系的核心。本文通過對商品房預售制度相關(guān)理論的研究,討論了期房預售的風險性,通過法哲學的角度分析了監(jiān)管之必要性,又從法經(jīng)濟學的角度分析了監(jiān)管成本以及各種監(jiān)管模式的利弊,以期能找到真正適合我國國情的預售資金監(jiān)管模式以

4、完善我國的商品房預售制度,保護相關(guān)利益主體的權(quán)益。全文共分五部分。
　　 第一部分從商品房預售制度的概念入手,對與之相關(guān)的概念進行界定。接著分析了商品房預售過程中牽涉到的相關(guān)主體,并對基于不同合同而形成的不同的法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)雙方的利益沖突以及產(chǎn)生沖突的原因進行了分析。厘清預售過程中的各對法律關(guān)系才能找到矛盾根基所在,在后續(xù)的解決措施中才能“對癥下藥”。然后又通過對限制和自由這對法哲學中的概念之分析為建立預售資金監(jiān)管模式打下了

5、法理基礎(chǔ)。最后通過分析房地產(chǎn)市場存在的風險來說明完善預售資金監(jiān)管制度的必要性。
　　 第二部分是從法經(jīng)濟學的角度來分析預售資金監(jiān)管模式。由于監(jiān)管成本的大小將直接影響對監(jiān)管主體和監(jiān)管模式的制度安排(包括資源配置方式和手段)的選擇,不同的制度安排將產(chǎn)生不同的資源配置效率結(jié)果。因此應從監(jiān)管成本入手,以政府監(jiān)管為例對預售資金監(jiān)管模式進行分析,然后又從外部性視角對于政府之外的其他監(jiān)管主體進行了分析。
　　 第三部分對香港、美國等地

6、區(qū)和國家的商品房預售資金監(jiān)管制度進行了比較分析,從技術(shù)方面設(shè)計了我國未來預售資金監(jiān)管制度的發(fā)展和完善,包括:商品房預售資金的監(jiān)管主體、越發(fā)完善的法律制度、合理有效的監(jiān)管模式、房地產(chǎn)證券化的實現(xiàn)以及拓寬監(jiān)督渠道等。
　　 第四部分分析了我國商品房預售資金監(jiān)管模式的現(xiàn)狀和缺陷。首先對我國大陸幾種典型的監(jiān)管模式進行了分析,這其中包括政府監(jiān)管模式、商業(yè)銀行監(jiān)管模式、中介機構(gòu)監(jiān)管模式。然后又從立法的角度探討了我國預售款監(jiān)管的現(xiàn)狀。通過對現(xiàn)

7、狀的分析,找到我國預售款監(jiān)管的不足以及具體成因,為后一部分的完善監(jiān)管模式打下基礎(chǔ)。
　　 第五部分為完善我國商品房預售資金監(jiān)管模式之構(gòu)想。通過借鑒香港、美國等地區(qū)和國家的制度經(jīng)驗,并結(jié)合我國的具體國情,從以下六個方面提出了完善我國商品房預售資金監(jiān)管模式之對策:第一,正本清源,提高開發(fā)商準入門檻,建立信用審查機制。第二,統(tǒng)一商品房預售資金監(jiān)管主體——實行多機構(gòu)多層次聯(lián)合規(guī)制。第三,統(tǒng)一商品房預售資金監(jiān)管主體。第四,學習美國的房地產(chǎn)