城市住宅的特征價(jià)格：理論分析與實(shí)證研究

1、浙江大學(xué)博士學(xué)位論文城市住宅的特征價(jià)格：理論分析與實(shí)證研究姓名：溫海珍申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：博士專業(yè)：企業(yè)管理指導(dǎo)教師：賈生華20040401浙江大學(xué)博士學(xué)位論文論文第三章構(gòu)建了住宅特征價(jià)格的理論模型。對(duì)模型變量選擇的文獻(xiàn)回顧表明，住宅的特征主要分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三大類。沿用這種分析框架，結(jié)合杭州市的實(shí)際情況，筆者與杭州市1 5 家單位2 1 位專業(yè)人士進(jìn)行了深入訪談，并對(duì)杭州市西湖區(qū)的住宅市場(chǎng)進(jìn)行了試調(diào)查，采用2 3 9 個(gè)住宅

2、樣本初步驗(yàn)證了特征價(jià)格模型的可行性，最后選擇了1 8 個(gè)住宅特征作為模型的自變量。其中：建筑特征變量7 個(gè)，為建筑面積、住宅年齡、朝向狀態(tài)、裝修程度、所在樓層、有無車位、有無閣樓；鄰里特征變量7 個(gè)，為自然環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)瞥理、文體設(shè)施、生活配套、教育配套、鄰近大學(xué)；區(qū)位特征變量3 個(gè)，為C B D距膏、西湖距離、交通條件；其它特征變量1 個(gè)，為時(shí)間因素。此外，房間數(shù)目、生活設(shè)施和治安環(huán)境三個(gè)住宅特征變量作為各擇變量。在此基礎(chǔ)上，對(duì)

3、實(shí)證研究中可能采用的線性和對(duì)數(shù)等函數(shù)形式、模型的估計(jì)方法進(jìn)行了分析和闡述。論文第四章論述了研究數(shù)據(jù)的獲取和量化方法。本文以杭州市主城區(qū)內(nèi)的上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)、江干區(qū)等5 個(gè)行政區(qū)為研究區(qū)域，研究數(shù)據(jù)的來源主要分為四類：住宅出售掛牌數(shù)據(jù)、住宅成交價(jià)格數(shù)據(jù)、住宅小區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)以及基于G I S 的杭州市電子地圖數(shù)據(jù)。筆者對(duì)研究區(qū)域內(nèi)的2 9 0 個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，從房地產(chǎn)中介公司獲得4 0 6 3 個(gè)住宅掛牌交易樣本。通過

4、對(duì)樣本數(shù)據(jù)的檢查和住宅小區(qū)調(diào)查資料的整合，得到有效樣本2 4 7 3 個(gè)，時(shí)間跨度為2 0 0 3 年1 月1 曰至2 0 0 3 年7 月3 1 日。最后，采用四種方式( 實(shí)際觀察數(shù)據(jù)、分等級(jí)賦值、綜合評(píng)價(jià)打分、虛擬變量) 對(duì)研究樣本的相關(guān)變量進(jìn)行了編碼和量化。論文第五章把杭州市住宅市場(chǎng)作為單一市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證研究，通過基本模型和對(duì)數(shù)模型分別得到1 4 個(gè)住宅特征的特征價(jià)格和1 5 個(gè)住宅特征的邊際價(jià)格。實(shí)證研究表明，住宅特征對(duì)住宅價(jià)格的

5、影響程度是有差異的。按照影響程度從大到小排序，依次為建筑面積、西湖距囊、小區(qū)環(huán)境、C B D 距■、交通條件、有無車庫、有無閣樓，裝修程度、自然環(huán)境、秘業(yè)管理、所在櫻屠、文體設(shè)施、時(shí)間因素、鄰近大學(xué)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)C B D 距膏和西湖距膏兩個(gè)區(qū)位特征變量進(jìn)行了更為詳細(xì)的研究。研究發(fā)現(xiàn)，無論是采用直線距離還是實(shí)際距離來衡量C B D距離，模型的基本參數(shù)、回歸系數(shù)等均無較大差異，兩種測(cè)度方法基本上具有同樣的效果，采用實(shí)際距離的測(cè)度方法并沒