基于特征價格理論下的太原市高層住宅特征價格研究.pdf

1、伴隨著住房分配政策在上世紀九十年代的改革，商品房如雨后春筍般進入市場，各地房價出現了猛漲的局勢，超過萬元的“天價住宅”隨處可見。進入2014年下半年后，在全國房地產不景氣，銷量和價格雙下調的大環(huán)境下，太原市住宅房地產價格繼續(xù)上漲，其中2014年11月商品住房交易價格為8865元/m2，環(huán)比上漲2.05％，同比上漲了5.02％。讓有意購房的消費者大失所望。為此，對太原市住宅價格體系的構成研究具有很強的理論與現實意義。
　　國外房地產

2、市場化具有起步早、成熟度高、數據信息完善等自身特點，為此外國學者經常運用特征價格理論研究住宅房地產并取得較顯著成效。對我們國家來講，房地產市場化相對滯后，目前仍處于摸索前進當中。目前國內學者對住宅房地產研究也大都處于市場供求關系、住宅造價研究領域，從住宅特征價格角度研究相對較少，而且大都集中于北京、廣州、長沙、濟南等發(fā)展較發(fā)達地區(qū)，他們研究成果較顯著。本文的目的是把特征價格理論引入太原市住宅市場，尋求滿足太原市住宅市場的特征價格模型。<

3、br>　　本文借助特征價格理論模型，依托太原市高層住宅市場為研究對象，采集太原市2011-2014年四年之間六城區(qū)范圍內108個高層住宅樓盤數據，包括樓盤所處區(qū)域、容積率、綠化率、物業(yè)費、停車位、開盤時間、交通條數、學校、生活配套、層數十個變量，運用多元線性回歸方法對數據進行處理，分析篩選影響較大的特征變量，最終確定太原市住宅特征價格方程。由特征方程可知，目前對價格影響較大主要是區(qū)域、容積率、綠化率、層數、物業(yè)費五個特征。這也符合人類發(fā)

4、展的軌跡形式，都是出現了人類聚集后各類配套設施才逐步完善。開發(fā)商必須轉變觀念，從以前建房就能賺錢的舊觀念，逐漸轉變只有建高質量且價格合理的住房才有可能賺錢的新觀念，這就對房地產企業(yè)從選地、規(guī)劃、結構、建設、配套、環(huán)境等方面提出了更高的要求。
　　由于數據來源途徑較窄，國內沒有完整的數據庫，只能從現場調查與網上進行搜索數據，對近幾年太原六城區(qū)內樓盤進行調查，這局限了實證研究的范圍與研究結果準確性。后期進一步研究可以擴大樣本數據覆蓋面