住宅特征價格實證研究——以南寧市為例.pdf

1、近年來，房價問題已成為全社會關(guān)注的焦點，及時充分掌握房價信息及其變化規(guī)律，有利于引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。然而住宅作為典型的異質(zhì)性產(chǎn)品，給住宅價格研究帶來了一定的挑戰(zhàn)。本文采用特征價格法對南寧市住宅市場進行實證研究，構(gòu)建出適合南寧市住宅市場的特征價格模型，并據(jù)此分析南寧市住宅的特征價格及其影響因素。特征價格模型(HedonicPriceModel)將住宅看作是由一系列特征因素構(gòu)成的異質(zhì)性產(chǎn)品，以消費者偏好和效用作為研究基礎(chǔ)，利用現(xiàn)代統(tǒng)計工

2、具對影響住宅價格的各項特征因素進行實證分析。該方法具有較強的針對性和實時性，是一種可以衡量外部性的科學(xué)計量工具。
　　 通過特征變量的文獻(xiàn)總結(jié)和南寧市住宅市場具體情況的結(jié)合，建立了包括建筑面積、住宅年齡、裝修程度、所在樓層、公交線路、CBD距離、邕江距離、自然環(huán)境、生活配套、教育配套、小區(qū)環(huán)境、鄰近大學(xué)、品牌特征為自變量及住宅價格為因變量的特征變量體系。并通過spss18.0軟件對630組來自南寧市2010年10月至2011年3

3、月的住宅樣本數(shù)據(jù)進行回歸分析，選取對數(shù)形式為最合適的模型形式，構(gòu)建了相應(yīng)的南寧市住宅特征價格模型。然后通過模型的檢驗結(jié)果剔除了公交線路、教育配套、鄰近大學(xué)這三個不符合要求的特征因素，建立了對南寧市住宅價格有顯著影響的特征體系。研究證明小區(qū)環(huán)境對南寧市住宅價格的影響最為顯著，CBD距離次之，同屬于第一類影響因素，即對住宅價格有最大貢獻(xiàn)的一類特征。而生活配套、自然環(huán)境、住宅年齡、品牌特征、邕江距離、所在樓層、裝修程度、建筑面積則依次序按特征

4、數(shù)量的大小對住宅價格有相應(yīng)的貢獻(xiàn)。
　　 最后選取A項目作為實證研究對象，測算了該項目的住宅特征價格，并證實了特征價格與市場均價基本保持一致。根據(jù)這一實證結(jié)論分別從政府、開發(fā)商、評估機構(gòu)和購房者的角度提出一些相關(guān)的應(yīng)用建議，如：政府相關(guān)部門應(yīng)建立更為全面系統(tǒng)的城市住宅價格指數(shù)、市場監(jiān)管制度、公示信息系統(tǒng)等，以提高政策制度的有效性和可行性，使住宅市場更加穩(wěn)定健康的運行；開發(fā)商在項目選址、產(chǎn)品定位、定價決策時可根據(jù)特征價格模型提供的