城市住宅價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)分析方法及實(shí)證研究.pdf

1、在近年來(lái)住宅市場(chǎng)快速發(fā)展、投資需求和渠道急劇增加的背景下，住宅價(jià)格波動(dòng)逐漸表現(xiàn)出價(jià)格波動(dòng)幅度大，波動(dòng)率變化頻率快等波動(dòng)特征。對(duì)于價(jià)格波動(dòng)過(guò)程中出現(xiàn)的異常波動(dòng)的界定和分析，有助于對(duì)住宅市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)的理解并對(duì)調(diào)控的恰當(dāng)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行把握。國(guó)內(nèi)外關(guān)于住宅價(jià)格波動(dòng)及波動(dòng)合理區(qū)間的研究中，少有結(jié)合住宅市場(chǎng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)屬性共同對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行定量分析的研究，也極少有涉及住宅價(jià)格異常波動(dòng)界定的定量研究。因此，本文的目的是，結(jié)合住宅市場(chǎng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和

2、虛擬經(jīng)濟(jì)雙重屬性，定量地對(duì)住宅價(jià)格異常波動(dòng)點(diǎn)進(jìn)行界定。本文的研究?jī)?nèi)容主要包括：
　　(1)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的定義出發(fā)，對(duì)住宅市場(chǎng)的雙重屬性成因和表現(xiàn)形式進(jìn)行分析和描述。在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建基于住宅市場(chǎng)雙重屬性的住宅價(jià)格異常波動(dòng)分析框架。
　　(2)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)角度，分別構(gòu)建基于住宅市場(chǎng)的時(shí)間序列分解模型和量?jī)r(jià)分析模型。通過(guò)存量-流量分析構(gòu)建住宅市場(chǎng)的虛擬性程度的量化指標(biāo)，并以此為變量構(gòu)建住宅市場(chǎng)的享樂(lè)價(jià)格模型，結(jié)合兩

3、個(gè)不同模型分析得到的住宅價(jià)格波動(dòng)分析結(jié)果，得到基于雙重屬性的住宅價(jià)格異常波動(dòng)界定結(jié)果。
　　(3)選用南京市主城區(qū)及各板塊的住宅價(jià)格和銷售面積數(shù)據(jù)對(duì)所建立的住宅價(jià)格異常波動(dòng)界定模型的適用性和描述能力進(jìn)行實(shí)證研究。結(jié)果表明，本文構(gòu)建的基于雙重屬性的住宅價(jià)格異常波動(dòng)界定模型，能夠綜合實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)兩個(gè)角度分析的優(yōu)點(diǎn)，將住宅正常波動(dòng)區(qū)間的容量控制在一個(gè)較為合理的水平，既能起到篩選作用又不會(huì)過(guò)于敏感，對(duì)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的異常波動(dòng)點(diǎn)具有較好