房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式(整理)

1、1房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式12房地產(chǎn)的概念建筑密度%=建筑基底總面積100%建筑用地面積容積率=總建筑面積建筑用地面積總建筑面積=土地總面積建筑密度建筑層數(shù)容積率=建筑密度建筑層數(shù)套內建筑面積=套內房屋使用面積＋套內墻體面積＋套內陽臺面積建筑面積=套內建筑面積＋分攤的共有建筑面積23房地產(chǎn)的供求與價格供給量=存量—拆毀量—轉換為其它種類的房地產(chǎn)量＋其它種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量彈性=作為因變量

2、的經(jīng)濟變量的相對變化作為自變量的經(jīng)濟變量的相對變化房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性=一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比房地產(chǎn)需求的價格預期彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比預期的房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)供給的價格彈性

3、=房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價格變化的百分比24房地產(chǎn)價值和價格的種類一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格基準地價基準地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格。標定價格標定價格：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一

4、估價期日的土地使用權價格，它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。房屋重置價格房屋重置價格：某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費用、稅金及應獲得的利潤。房地價格=土地價格＋建筑物價格土地價格=房地價格—建筑物價格建筑物價格=房地價格—土地價格樓面地價=土地總價總建筑面積樓面地價=土地總價土地總面積=土地單價總建筑面積土地總面積容積率期房目前的價格=現(xiàn)房價格—（預計從期房達到現(xiàn)房

5、期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風險補償補地價=改變后的地價—改變前的地價補地價（單價）=現(xiàn)樓面地價現(xiàn)容積率—原樓面地價原容積率3采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期調整的公式為:可比實例在成交日期時的價格(1價格變動率)期數(shù)期數(shù)＝可比實例在估價時點時的價格采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調整的公式為:可比實例在成交日期時的價格(1價格變動率期數(shù))＝可比實例在估價時點時的價格47房地產(chǎn)狀況調整房地產(chǎn)狀況調整的方法主要

6、有百分率法和差額法、回歸分析法可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格或者∶可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格1＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格1R%可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格100＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格100R可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格100（）＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格100（）（）100＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下

7、的價格注∶上式（）為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分48求取比準價格百分率法下的修正、調整系數(shù)連乘公式∶估價對象價格＝可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易日期調整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)估價對象價格(1S%)(1R%)＝可比實例成交價格(1T%)或者∶估價對象價格＝可比實例成交價格1(1T%)1或者∶1S%1R%估價對象價格＝可比實例成交價格100100T100100S100100R百分率法下的修正、調整系數(shù)累加公式∶估價對象

8、價格＝可比實例成交價格(1＋交易情況修正系數(shù)＋交易日期調整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調整系數(shù))估價對象價格(1S%R%)＝可比實例成交價格(1T%)或者∶估價對象價格＝可比實例成交價格1T%或者∶1S%R%估價對象價格＝可比實例成交價格100T100SR差額法下的公式∶估價對象價格＝可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易日期調整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調整數(shù)額52房地產(chǎn)價格的構成開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—土地取得成本—開發(fā)成本—管理費用—投資利息—銷

9、售費用—銷售稅費計算基數(shù)＝土地取得成本＋開發(fā)成本，即：直接成本利潤率直接成本利潤率＝開發(fā)利潤（土地取得成本＋開發(fā)成本）計算基數(shù)＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用：投資利潤率投資利潤率=開發(fā)利潤（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用）計算基數(shù)＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用相應的利潤率可稱為成本利潤率成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用）計算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價