房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式(整理)

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式12房地產(chǎn)的概念建筑密度%=建筑基底總面積100%建筑用地面積容積率=總建筑面積建筑用地面積總建筑面積=土地總面積建筑密度建筑層數(shù)容積率=建筑密度建筑層數(shù)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e23房地產(chǎn)的供求與價(jià)格供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量＋其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量彈性=作為因變量的

2、經(jīng)濟(jì)變量的相對變化作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費(fèi)者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性=一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=

3、房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價(jià)格變化的百分比24房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類一個良好的評估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。標(biāo)定價(jià)格標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估

4、價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。房地價(jià)格=土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格土地價(jià)格=房地價(jià)格—建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=房地價(jià)格—土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)總建筑面積樓面地價(jià)=土地總價(jià)土地總面積=土地單價(jià)總建筑面積土地總面積容積率期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格—（預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期

5、間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償成交日期時的價(jià)格指數(shù)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價(jià)格成交日期的下一時期的價(jià)格指數(shù)再下一時期的價(jià)格指數(shù)…估價(jià)時點(diǎn)時的價(jià)格指數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時點(diǎn)時的價(jià)格采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時的價(jià)格(1價(jià)格變動率)期數(shù)期數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時點(diǎn)時的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時的

6、價(jià)格(1價(jià)格變動率期數(shù))＝可比實(shí)例在估價(jià)時點(diǎn)時的價(jià)格47房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格或者∶可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1R%可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100R可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100（）＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)

7、狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100（）（）100＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格注∶上式（）為估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分48求取比準(zhǔn)價(jià)格百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式∶估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價(jià)對象價(jià)格(1S%)(1R%)＝可比實(shí)例成交價(jià)格(1T%)或者∶估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格1(1T%)1或者∶1S%1R%估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例

8、成交價(jià)格100100T100100S100100R百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式∶估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格(1＋交易情況修正系數(shù)＋交易日期調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價(jià)對象價(jià)格(1S%R%)＝可比實(shí)例成交價(jià)格(1T%)或者∶估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格1T%或者∶1S%R%估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格100T100SR差額法下的公式∶估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額52房