金融畢業(yè)論文----商業(yè)銀行的住房貸款風險問題分析

1、<p>　　商業(yè)銀行的住房貸款風險問題分析</p><p><b>　　作者： 金融學</b></p><p>　　摘要：一直以來商業(yè)銀行住房貸款都被認為是一種風險頗低、收益較穩(wěn)定、兼具普遍社會效益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但隨著近幾年住房貸款的飛速發(fā)展，使其潛在的風險日益增大，并由潛在趨向了明顯化。因為我國目前住房貸款的二級市場還處在初創(chuàng)階段，住房貸款的債權(quán)不易變現(xiàn)，這

2、就為銀行帶來許多風險問題。本文著力審視中國房地產(chǎn)金融風險，著重對商業(yè)銀行的住房貸款風險管理研究，對商業(yè)銀行防范住房貸款風險提出建議，為保證貸款安全，防范金融風險的發(fā)生有著現(xiàn)實意義。研究住房貸款風險防范，首先應(yīng)該了解其風險產(chǎn)生原因、風險現(xiàn)狀及面臨風險的有效對策。首先是其發(fā)展現(xiàn)狀，其次說明風險產(chǎn)生的根源，再對具體分析我國個人住房貸款的風險產(chǎn)生的主要原因，抓出重點進行風險剖析，最后征對所列舉的風險原因，進行分析風險防范的措施。</p&g

3、t;<p>　　關(guān)鍵字：住房貸款；商業(yè)銀行；風險分析；對策研究</p><p>　　Commercial bank's housing loan risk analysis</p><p><b>　　China</b></p><p>　　Abstract：Since commercial bank housing lo

4、an is considered a risk, low income is quite stable, hold concurrently general social benefit of high quality assets. But along with the rapid development of housing loans in recent years, increasing the potential risks,

5、 and the underlying trend all. Because our current housing loan to the secondary market is still in infancy, housing loan debt, it is illiquid brings a lot of problems. The bank risk This paper focus on look at China rea

6、l estate finance ri</p><p>　　Key words：Housing loan；Commercial Banks；Risk analysis；Countermeasures study</p><p><b>　　引言：</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是一個資金相對密集的高風險的行業(yè)，而我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的風險高

7、度集中于商業(yè)銀行。所以就目前來看我國房地產(chǎn)市場在基本正常發(fā)展的同時，非理性繁榮的苗頭也基本凸顯，市場風險也在日益積聚，隨之而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)對商業(yè)銀行的住房貸款的安全形成了巨大的現(xiàn)實威脅。同時，因由房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的特殊地位以及它牽涉到千家萬戶，各行各業(yè)，房地產(chǎn)價格漲跌狀況和房地產(chǎn)市場發(fā)展格局深刻影響著消費者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)一系列的從業(yè)主體。</p><p>　　美國次級貸款危機

8、的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機并嚴重危及到了全球?qū)嶓w經(jīng)濟，即說明了一個事實：住房貸款雖然相對比較安全，但其風險不容忽視，一旦形成較大規(guī)模，便會迅速擴張甚至蔓延至全球出現(xiàn)大面積的金融風波，同時危及整個金融市場和實體經(jīng)濟的金融海嘯也會一觸即發(fā)。</p><p>　　而就我國現(xiàn)階段而言，房地產(chǎn)金融風險主要集中在商業(yè)銀行，一開始對住房貸款業(yè)務(wù)的不重視，通常視其為低風險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)品種，但是隨著其數(shù)量的增長，累積的風險也越來越多，而

9、對于風險的分散和轉(zhuǎn)移方法比較局限又缺乏實際經(jīng)驗的困境。同時，起步較晚的中國房地產(chǎn)市場，行業(yè)管理也相當不夠規(guī)范，不完善的個人信用體制，使得個人住房貸款風險日益顯現(xiàn)，導致加強商業(yè)銀行住房貸款的風險已迫在眉睫。</p><p><b>　　正文：</b></p><p>　　風險是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風險是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中由于各種不確定

10、因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟損失的可能性。商業(yè)銀行的風險有很多表現(xiàn)形式，如個人風險、宏觀經(jīng)濟風險、宏觀政策風險、流動性風險、開發(fā)商風險、經(jīng)營操作風險等等。</p><p>　　一、當前商業(yè)銀行的住房貸款風險問題分析</p><p><b>　　（一）流動性風險</b></p><p>　　所謂住房貸款的流動性風險，是指貸款人持有的住房貸款債權(quán)不

11、易變現(xiàn)，而導致銀行無能力為資產(chǎn)的增加或負債的減少提供融資，即無法以合理的成本吸收負債或以合理的收益變現(xiàn)資產(chǎn)來滿足儲戶取款、客戶合理的貸款或其他及時的現(xiàn)金要求而使商業(yè)銀行遭受可能的損失或引發(fā)危機的可能性。它是一種復合高風險，是一系列問題和矛盾顯露、激化的結(jié)果。同時，它具有高強度的不確定性、高集中度的隱蔽性、巨大的沖擊力、突發(fā)性和加速性等特點。因而，對住房貸款流動性風險的分析具有非常重要意義。</p><p>　　對

12、于銀行來說,個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重的迅速提高,可能會帶來流動性風險,其具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負債的期限錯配是可以接受的,但是這個缺口應(yīng)當嚴格控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國際經(jīng)驗,個人住房貸款比重接近或達到 18%~20%時,商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。在我國,中長期貸款比例已

13、從 1997年的 0.3%上升到 2004年的 9.27%。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說,其實際上已經(jīng)開始面臨流動性風險。</p><p>　　流動性風險也可以說是商業(yè)銀行的致命風險。但是一直以來，因為住房貸款的收益穩(wěn)定、風險低、兼具社會效益等特點被誤認為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，很多商業(yè)銀行甚至把它是為 “搖錢樹”。但他們卻通通忽視了流動性風險的隱蔽性。并且，長期以來，我國商業(yè)銀行還同時承擔著促進

14、經(jīng)濟增長的宏觀功能，特別是四大國有商業(yè)銀行，因為他們有國家的信用支撐，所以人們總是自然而然的將銀行的命運與政府的支持聯(lián)系在一起，并且一致認為政府會承擔銀行的一切風險，基本情況下銀行不會發(fā)生倒閉，也不會發(fā)生大型的流動性危機。另外，來源于一般居民家庭的源源不斷的儲蓄存款是商業(yè)銀行無流動性危機之憂的又一原因。但是隨著金融市場化改革的逐漸加快的步伐，同時投資品種的增加和外資銀行的進入，使人們的觀念會逐漸發(fā)生改變，商業(yè)銀行面對的競爭也將演變得越來

15、越激烈，在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)領(lǐng)域中出現(xiàn)的競爭很有可能帶來這種風險的不斷增加。就目前來看，商業(yè)銀行在信用風險管理方面做了很多努力工作，風險的防范意識和管理水平都有了較為顯著的提高。這種把防范和化解信用風險放在重要位置的態(tài)度和觀點無疑是正確的。但對流動性風險認識卻遠遠不足，或者說是對流動性風險的認識還僅僅只是停留在傳統(tǒng)意義上</p><p>　　對商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行投向房地產(chǎn)的一些資金就面臨著一系列收不回

16、來的危險，許多貸款也將最終成為呆帳、壞帳，因而不良貸款比例將會大幅上升。如果泡沫很嚴重，破滅后勢必會造成巨大的價格下跌幅度，那么銀行也將遭受相當大的損失，這就有可能損害其銀行的信譽，使存款者對銀行的信用產(chǎn)生懷疑，因而對銀行進行擠兌，造成極大的金融恐慌，甚至直接導致銀行的破產(chǎn)。隨著我國商業(yè)銀行改革的逐漸深入，銀行在股份制改革中的規(guī)范經(jīng)營理念和制度管理效果逐步深化，便將關(guān)注銀行結(jié)構(gòu)和潛在風險提到了一個更高的層面上?，F(xiàn)階段最重要的焦點集中于商

17、業(yè)銀行的流動性過剩問題。商業(yè)銀行流動性過剩，不僅僅是對銀行自身的經(jīng)營產(chǎn)生較大影響，并且會危及到整個經(jīng)濟體制的平穩(wěn)運行。流動性過剩將導致銀行業(yè)競爭急劇增大，并開始盲目追逐大客戶，忽略小戶，非理性降低貸款條件并且無目標的下浮貸款利率，一味的放大信貸風險和利率風險。如果盲目的將過高的流動性投向資金和貨幣市場，就會導致貨幣市場主要投資工具利率持續(xù)走低，甚至與存款利率產(chǎn)生倒掛。</p><p>　　1．商業(yè)銀行流動性過剩的

18、原因分析</p><p>　　目前普遍認為引起商業(yè)銀行流動性過剩的原因有：（1）長期以來“高儲蓄、高投資、低消費”的經(jīng)濟增長模式；（2）長期增長的貿(mào)易、資本的雙順差和人民幣升值的滯后性；（3）國有銀行改革、金融創(chuàng)新以及區(qū)域金融發(fā)展不平衡。</p><p>　　基本來說如果是按市場經(jīng)濟規(guī)律運作的經(jīng)濟個體，都有追逐利潤最大化的沖動，當然商業(yè)銀行也不例外。為了實現(xiàn)收益的最大化，一般來說商業(yè)銀行吸

19、收存款的行為會在存款的邊際成本等于存款運用所帶來的邊際收益的時候停止，銀行有其自身的目標函數(shù)來約束自身的經(jīng)營行為，其吸收存款的規(guī)模也取決于其資金能否順利地投放到市場上去。當資金的投放受到約束時，銀行將會迅速的調(diào)整對存款的吸收，因而正常情況下其吸收存款的沖動和規(guī)模都是有限的。</p><p>　　但是，我國的商業(yè)銀行在股份制改革前，由于銀行為了維護自身和政府的信譽，長久以來都一直在較為被動地吸收存款。同時，由于國有

20、企業(yè)改革和私營經(jīng)濟發(fā)展需要大量的資金，國家也并沒有對商業(yè)銀行的信貸給予相對嚴格的控制，銀行也還沒有面對較嚴重的信貸約束。但隨著我國經(jīng)濟對外的日益開放，國家對金融風險也越來越重視，商業(yè)銀行的資本充足率開始成為一個硬性的約束登上金融舞臺，國家亦開始對商業(yè)銀行的信貸行為加以嚴格控制。與此同時，在國內(nèi)經(jīng)濟過熱的情況下，信貸更是成為宏觀調(diào)控的重要對象。再加上人民幣匯率的低估引起的國際資本的輸入，使商業(yè)銀行的流動性過剩問題更加突出。 </p&

21、gt;<p>　　2．流動性過剩對個人住房貸款風險的影響</p><p>　　貨幣市場的高流動性主要緣于目前有利可圖的行業(yè)太少，使銀行難以找到一個比較合適的放貸企業(yè)。近年來，由于市場競爭加劇，行業(yè)利潤率均趨于下降，高利潤率的投資領(lǐng)域為數(shù)并不多。在此情形下，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率自然吸引了較多銀行去放貸。而我國普遍性房價的快速增漲，也為一些投資者進入這一領(lǐng)域提供了一個機會。但投資者的資金，主要來自于銀行。

22、所以，在目前新增的人民幣貸款中，房地產(chǎn)業(yè)占了一個大頭。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)集中過多的銀行資金，會形成金融機構(gòu)對單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過大的風險。在流動性過剩壓力下，為保證業(yè)務(wù)增長和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競相追逐大戶，忽略小戶及散戶，更有非理性降低貸款條件的沖動，從而不利于有效防范信貸風險。特別是房貸，相對來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊放給消費者的按揭為開發(fā)商貸款，另一邊為開發(fā)商貸款，兩邊的資金

23、都源于銀行，風險也將會更大。</p><p><b>　　（二）信用風險</b></p><p><b>　　1、開發(fā)商風險</b></p><p>　　眾所周知,房地產(chǎn)開發(fā)項目的商業(yè)特性是高收益的同時伴隨著高風險,它從項目規(guī)劃、立項、開發(fā)建設(shè)到市場銷售等環(huán)節(jié)均不能出錯,否則很可能將風險轉(zhuǎn)嫁給銀行,即開發(fā)商往往通過搞假按揭

24、、假借貸來套取銀行資金。所以，如果銀行不嚴格把關(guān),忽略其貸款的真實性問題,就極有可能被鉆空子并由此產(chǎn)生出一系列問題。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商從將購房款入賬后, 因地價、施工技術(shù)、建筑材料、環(huán)境保護和自籌資金等情況的影響造成不能按時交房或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標準, 由此引發(fā)購房人不得已而停止償還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用了當前銀行法規(guī)不健全的空隙, 通過不正當?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人名義

25、購買開發(fā)的房產(chǎn), 用以籌措資金。</p><p><b>　　2、個人風險</b></p><p>　　目前商業(yè)銀行還很難對個人信用風險進行準確判斷。一方面,借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,還款能力有所下降，不能按期或者是無力償還銀行貸款,從而就給銀行帶來了違約風險。另一方面,借款人如果存在故意欺詐,通過故意偽造的個人信用資料以騙取銀行的貸款,從而產(chǎn)生了

26、道德風險。同時必須指出的是,個人住房貸款屬于中長期信用貸款,其還款期限通常為 10~20年甚至其中一部分長達 30年,所以在這段相對較長的時間內(nèi),巨大的不確定性成為個人資信狀況不得不面臨的情況,信用缺乏以及個人支付能力下降的情況都可能發(fā)生,就有可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風險。在我國目前個人住房貸款政策尚未出現(xiàn)新變局的情況下,現(xiàn)行的住房抵押貸款可變利率制度,使得未來的現(xiàn)金流就更加難以預(yù)測,進而使貸款銀行承擔了相當大的利率風險,即借款者在利率上升

27、周期中出現(xiàn)違約的可能性增大。</p><p>　　還有一些購房者利用銀行間信息不對稱性，用一式多份的收入證明材料證明其收入，先后在不同的銀行取得貸款，并且在多處購房。此外，購房人主要用于投資需求，而當房地產(chǎn)市場投機過度時，將帶動房屋價格持續(xù)增漲，導致供求關(guān)系的失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。所以一旦銀行對房地產(chǎn)投機者發(fā)放貸款，必將使銀行承擔相當大的金融風險，如果不能及時控制，就很可能引發(fā)金融動蕩。</p>&

28、lt;p><b>　　（三）宏觀風險</b></p><p><b>　　1、宏觀經(jīng)濟風險</b></p><p>　　個人住房貸款期限相對較長，在貸款期限內(nèi)，金融市場和社會經(jīng)濟狀況必然發(fā)生變化。目前，我國宏觀經(jīng)濟還處于相對高速發(fā)展的時期，而且近年來國家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)來予以幫扶。所以一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退的情況，

29、這種幫扶力度勢必會減弱或撤銷。同時，目前國家對房地產(chǎn)市場過熱的苗頭也已予以高度的重視，也積極的在宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對其進行降溫。但是以上因素還是將不可避免地對微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率的上升，貸款人收入的下降，無力償還貸款本息，房價的下跌，使其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)椴蛔阒担瑢е裸y行資產(chǎn)質(zhì)量嚴重下降，隨之產(chǎn)生大量不良貸款。</p><p><b>　　2、宏觀政策風險</b>

30、</p><p>　　住房市場聯(lián)系著房地產(chǎn)市場和金融市場，對金融體系的健康發(fā)展和整個經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展有著重要的意義，并且住房兼具消費品和生活必須品的雙重特性。因而住房市場也成為了政府宏觀調(diào)控最多最頻繁的領(lǐng)域之一。宏觀經(jīng)濟走勢嚴重影響著房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)也在一定程度上起到了中國宏觀經(jīng)濟晴雨表的作用。它未來的走勢與宏觀調(diào)控下一步將采取的舉措及可能發(fā)生的經(jīng)濟變數(shù)可以說是息息相關(guān)。同時，宏觀政策變動具有影響力寬廣、影

31、響面巨大、時效較長的特點。它的變動對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響力和沖擊力是其他風險難以相比的。政府的土地供給政策、住房政策、價格政策、金融政策和環(huán)境保護政策等等政策的變動都會給房地產(chǎn)帶來巨大的影響，進而嚴重影響著住房的價值和價格，深刻的影響著借款人的經(jīng)濟狀況。而且我國目前住房需求資金主要是從商業(yè)銀行貸款而來，并且貸款的頗高收益也深深的吸引著商業(yè)銀行。這樣當借款人經(jīng)濟狀況出現(xiàn)問題時，商業(yè)銀行就承擔著其主要風險。即使是施行的抵押貸款，但由于抵押物的

32、貶值，出售抵押物也并不能償還貸款，勢必會帶來大量的損失。這必定造成商業(yè)銀行的其他業(yè)務(wù)的開展和流動性問題的出現(xiàn)，接著就可能產(chǎn)生一系列連鎖性問題，以致最終出現(xiàn)償付危機，嚴</p><p>　　此外，房地產(chǎn)市場還具有很強的區(qū)域性。區(qū)域性的宏觀政策變動又具有局部性、立竿見影的特點。地區(qū)宏觀政策的變動對房地產(chǎn)的影響很快會在該區(qū)域內(nèi)反應(yīng)出來。這容易造成某一區(qū)域的房屋價值產(chǎn)生變化和房價的強烈波動，從而給商業(yè)銀行帶來較大的風險隱

33、患。 </p><p><b>　　3、經(jīng)營操作風險</b></p><p>　　一是由于決策者缺乏風險意識,為了搶占房貸市場份額和完成考核指標而盲目擴張,出現(xiàn)了審批把關(guān)不夠嚴格的情況。二是由于銀行經(jīng)辦人員對具體樓盤、介入時機、按揭成數(shù)的選擇上出現(xiàn)失誤,使個人住房貸款出現(xiàn)風險。三是由于經(jīng)辦人員過分依賴于抵押物,認為個人住房貸款因有房產(chǎn)抵押,又經(jīng)過公正和保險,手續(xù)又比較

34、完備,所以風險不大,對客戶資信情況沒有進行嚴格把關(guān),對借款人提供的有關(guān)文件、材料未認真核實，使信貸調(diào)查流于形式,同時貸后管理工作又未跟上,因而造成了操作風險。</p><p><b>　　4、法規(guī)風險</b></p><p>　　“高法新法規(guī)”引發(fā)法律風險：根據(jù) 2005年開始實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 (文中簡稱“高法新法

35、規(guī)”)第六條,“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債?！笨梢?一旦借款人發(fā)生惡意欠款的行為,又以生活所必需的居住房屋為理由,銀行追討欠款的權(quán)利和對房貸抵押物的處置權(quán)將被懸置,從而引發(fā)法律風險。</p><p>　　5、商業(yè)銀行自身利潤的過分追求帶來的風險</p><p>　　利潤最大化永遠是企業(yè)所追求的目標。商業(yè)銀行作為經(jīng)營貨幣的一種特殊

36、型企業(yè)，也不例外的以追求利潤最大化為目標。而住房貸款一直以來是商業(yè)銀行認定的能獲取高額利潤的一項業(yè)務(wù)。據(jù)估計，商業(yè)銀行住房貸款的凈收益可達到 3%左右。高利潤的驅(qū)使使得商業(yè)銀行在貸款過程中為了搶占業(yè)務(wù)而將貸款條件放得更加寬松，使得那些信譽差、冒險精神強、最有可能造成不利結(jié)果的借款人常常獲得貸款，而這極可能帶給銀行的并不是利潤，而是將來的大量呆帳和壞帳，為流動性風險的發(fā)生埋下了伏筆。近幾年來，我國的房地產(chǎn)持續(xù)升溫，住房抵押貸款利率持續(xù)走低

37、和財富的誘惑，吸引了諸多冒險者涉足第二套房和多套住房投資之中，而他們多用于出租經(jīng)營。同時，一套住房重復抵押、循環(huán)抵押等現(xiàn)象也屢見不鮮。并且這種投機炒作極為容易的給高溫不退的房地產(chǎn)業(yè)帶來房地產(chǎn)泡沫，而泡沫一旦破滅，抵押物就會大量貶值，正如東南亞金融危機中，我國泰國、香港、韓國、日本、新加坡的房地產(chǎn)價值縮水30% ~ 70 %，直接造成了大量的負貸款，銀行拍賣抵押物所得收益遠遠不足以來償還貸款，由此帶來大量的銀行呆帳壞帳，經(jīng)營不好就很容易造

38、成流動性風險，甚至出現(xiàn)擠兌風險，乃至破產(chǎn)。 </p><p>　　6、住房貸款二級市場的不發(fā)達造成的風險</p><p>　　住房抵押二級市場可以使長期資金短期化，開拓更多的資金來源渠道，它更重要的是提供了一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓的機制和場所，即通過抵押貸款或出售貸款權(quán)，轉(zhuǎn)變?yōu)榭赊D(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)抵押證券，在貸款未到期時通過二級市場轉(zhuǎn)讓其債權(quán)，使屬中長期貸款的住房貸款具有流動性。二級市場越發(fā)達，貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)

39、讓就越便利，貸款的流動性風險也就越小。并且，如果有著充分發(fā)達的二級市場，商業(yè)銀行還可以根據(jù)自己的資產(chǎn)負債狀況而通過轉(zhuǎn)讓住房貸款債權(quán)來調(diào)整或改善其資產(chǎn)機制，從而調(diào)整資產(chǎn)負債機制，改善資產(chǎn)負債期限的不匹配狀況。我國商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時間比較短，住房貸款一般雖都是實行抵押貸款，但住房抵押二級市場還處于初期發(fā)展階段。隨著住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展步伐的加快，住房貸款在商業(yè)銀行總貸款的比重也日益增大，2000 ~2004年房地產(chǎn)投資由4984 億元增

40、至12946億元，年遞增42.4%。2004年底，金融機構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額為2.38萬億元，加上對個人住房貸款余額 1.6萬億元，合計高達3.98萬億元，比2000年底的9399億元，年遞增幅度高達43.4%，已占金融機構(gòu)貸款余額17.7萬億元的22.5%（1988年僅占5%）。二級市</p><p>　　7、早期風險預(yù)警機制缺乏帶來的風險</p><p>　　隨著科技和信息通訊技

41、術(shù)的發(fā)展，商業(yè)銀行抵御風險的能力也相應(yīng)的有了較大程度的提高。但就目前來說，商業(yè)銀行無論是從量上還是理論技術(shù)上，對住房貸款等這類消費貸款的風險管理機制還處在初期創(chuàng)新探索努力階段，主要的關(guān)注度總是集中在信用風險上，對流動性風險關(guān)注甚少，雖然對信用風險的防范對預(yù)防流動性風險也有著相當大的影響。但流動性風險的防范是一個系統(tǒng)的過程。而且對該風險的預(yù)警和實時控制，是一項相當復雜和綜合的管理活動。風險預(yù)警機制的建設(shè)，更需要將信息技術(shù)、投資技術(shù)、金融技

42、術(shù)、控制技術(shù)和模擬技術(shù)等綜合才能形成有效的機制。但目前大多數(shù)商業(yè)銀行在預(yù)防流動性風險方面還缺乏這樣的預(yù)警機制。</p><p>　　二、加強個人住房貸款風險防范的對策</p><p><b>　?。ㄒ唬┝鲃有詫Σ撸?lt;/b></p><p>　　1、完善商業(yè)銀行風險預(yù)警機制</p><p>　　商業(yè)銀行風險預(yù)警是指銀行監(jiān)管

43、者根據(jù)非現(xiàn)場監(jiān)管、現(xiàn)場檢查和其他渠道獲得的銀行業(yè)金融機構(gòu)的信息，通過一定的技術(shù)手段，采用專家判斷和層次分析、時間序列分析和功效計分等模型分析方法，對商業(yè)銀行風險狀況進行動態(tài)監(jiān)測和早期預(yù)警，通過風險預(yù)警體系，就可以對商業(yè)銀行有關(guān)風險指標、經(jīng)營管理活動及綜合風險趨勢進行動態(tài)監(jiān)測和分析，及時發(fā)現(xiàn)風險隱患，并向有關(guān)部門和銀行機構(gòu)發(fā)出預(yù)警信號。目前，銀行對流動性風險的預(yù)警主要是采取事后的靜態(tài)的方法，而隨著風險的加劇和環(huán)境的變化，要完善風險的預(yù)警機

44、制，建立一個動態(tài)和靜態(tài)相結(jié)合、事前與事后相配合的綜合預(yù)警系統(tǒng)。同時，建立一個完善的房地產(chǎn)市場風險預(yù)警機制。一個完善的房地產(chǎn)市場風險預(yù)警機制對商業(yè)銀行意義重大，尤其是在房地產(chǎn)市場較大波動的情況下，商業(yè)銀行可以通過預(yù)警機制提前判斷市場、分辨風險，從而降低市場波動帶給自身的巨大的潛在損失。完善的房地產(chǎn)市場風險預(yù)警機制應(yīng)該包括以下幾個方面：一是房地產(chǎn)市場的預(yù)測機制，包括對市場的供求、價格、結(jié)構(gòu)、預(yù)期的判斷，這是風險預(yù)警的基礎(chǔ)。二是對宏觀經(jīng)濟的預(yù)

45、測機制，房地產(chǎn)市場的發(fā)展不能獨立于整個宏觀經(jīng)濟，對宏觀經(jīng)濟的正確預(yù)測應(yīng)該成為房地產(chǎn)市場風險預(yù)</p><p>　　2、推行住房貸款證券化</p><p>　　住房貸款證券化是指金融機構(gòu)把自己所持有的流動性差的但具有未來持續(xù)收益的住房貸款，可以匯集重組成為貸款組合，由貸款證券化機構(gòu)統(tǒng)一購入，經(jīng)過擔保和信用強化后，以證券的形式出售給投資者的融資過程。根據(jù)目前住房貸款在擔保、會計、法律等各項制度

46、不健全和住房貸款規(guī)模迅速發(fā)展壯大的情境下，商業(yè)銀行可先采取準表外模式，向金融管理機構(gòu)進行申請，獲得批準后設(shè)立子公司作為SPV，然后把經(jīng)過信用強化機構(gòu)提升的信用和信用評級機構(gòu)正式的信用評級后，并且以此為支撐發(fā)行證券。從二級市場上迅速獲取急需的資金，防范風險的發(fā)生。</p><p>　　3、加強風險的防范意識，建立風險人才庫</p><p>　　商業(yè)銀行領(lǐng)導要加強對住房貸款的流動性風險意識，并

47、同時加強對全體員工的風險意識和風險防范意識的培訓，使風險意識真正深入人心，這樣才有可能盡可能的減少風險的發(fā)生。同時，要努力培養(yǎng)這方面的風險管理人才，并通過不同途徑吸納一部分既具有金融專業(yè)背景、又熟悉房地產(chǎn)市場的、對風險有駕馭能力的優(yōu)秀人才，建立人才儲備庫，進行適當?shù)娜瞬艃洌詡浼毙琛?</p><p><b>　?。ǘ┬庞脤Σ?lt;/b></p><p>　　1、設(shè)立

48、全國統(tǒng)一住房信貸擔保機構(gòu)</p><p>　　在我國目前的現(xiàn)實情況中，我國尚缺少科學合理的住房貸款擔保體系，個人購房貸款也難以尋找擔保人。一是目前企業(yè)員工流動日益趨頻繁，借款人也很難取得所在單位提供的擔保。二是房產(chǎn)開發(fā)商提供擔保問題也頗多。開發(fā)商本身其實也并不具備擔保的意愿和能力，一旦借款人違反約定，違約風險往往會落在銀行身上。</p><p>　　面對我國個人住房貸款擔保人缺位的情況，2

49、000年后我國各地先后紛紛設(shè)立起了地方性的置業(yè)擔保機構(gòu)。這批機構(gòu)在房地產(chǎn)金融風險防范上起到了先行者的作用。但是目前各地擔保公司仍然面臨著以下幾個問題:(1)信用普遍不夠高，難以得到銀行的認可；(2)自身定位夠不明確，服務(wù)對象模糊，擔保條件苛刻，而已收費不盡合理；(3)擔保行業(yè)本身就屬于高風險行業(yè)，目前置業(yè)擔保公司由各地分別設(shè)立，置業(yè)擔保市場處于 “各自為營”的分散、零亂的狀況，抵抗風險能力極差，難以通過規(guī)模效益來規(guī)避整個市場的風險。&l

50、t;/p><p>　　因此，就我國的目前狀況而言，我們有必要參照國外先進經(jīng)驗，引進政府和民間各自分工機制，組建一個全國統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔保機構(gòu)，通過為個人住房貸款提供國家信用擔保的辦法來幫助商業(yè)銀行分散化解業(yè)內(nèi)金融風險。</p><p>　　政策性個人住房貸款擔保機構(gòu)一般由政府出面組建，并且以政府信用為保證，主要為中低收入階層居民購房提供貸款擔保。相對于目前的置業(yè)擔保公司具有如下幾個

51、優(yōu)點:(1)服務(wù)對象主要鎖定為中低收入家庭，以政府信用為其提供擔保，資信度高，且不以盈利為目的，擔保費用相對比較低，能夠減輕中低收入階層費用支出負擔；(2)與政府各部門保持協(xié)調(diào)關(guān)系，并有能力處置作為抵押的房屋，且對不能繼續(xù)還款的居民生活進行妥善安置。設(shè)立全國統(tǒng)一性的住房貸款擔保機構(gòu)為了彌補市場上的信用不足的缺陷，為不能滿足銀行要求或不能得到商業(yè)擔保的中低收入者提供了有力的擔保，在市場上，與商業(yè)擔保公司形成了一種更好的互補關(guān)系；(3)機構(gòu)

52、一旦統(tǒng)一，內(nèi)部完善，問題便能得到更好的解決，評估審查系統(tǒng)也將更加完善，能夠?qū)J款合同實行規(guī)范化、標準化操作。</p><p>　　2、改善個人信用風險識別與評估環(huán)境。征對我國個人信用體系不夠詳盡完善，我們應(yīng)該盡快建立和完善個人信用體系,該體系的核心仍應(yīng)是個人信用制度,即能證明、查驗與解釋自然人的資信,能夠管理、監(jiān)督與保障個人信用活動規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度和行為規(guī)范,其主要包括個人信用登記制度、個人

53、信用評估制度、個人信貸風險預(yù)警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉(zhuǎn)嫁等。所以，這就需要設(shè)立專門的信用機構(gòu),該信用機構(gòu)應(yīng)將人作為信用消費者在日常金融機構(gòu)和商業(yè)機構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機構(gòu),并由信用機構(gòu)將這些信息與來自稅務(wù)、司法等機構(gòu)的公眾記錄加以整合,記入消費者的信用歷史檔案。當受理人受理消費信貸申請時,可從信用機構(gòu)獲得申請人的信用報告,并據(jù)此做出決策。在尚未建立專門的信用機構(gòu)的情況下,也可以先由個人房貸審批行暫時扮演好信

54、用機構(gòu)的角色,將個人信用作為考查的重點,設(shè)立相關(guān)的個人信用檔案。特別是初步設(shè)立規(guī)范化、專業(yè)化的數(shù)據(jù)庫,對已有借款人以及申請人違約的可能性做出充分的預(yù)測,并建立信用缺失的預(yù)警機制,以便及時的采取補救措施。</p><p>　　3、引入貸款信用和保險擔保機制,促進個人住房貸款風險的分散化。同時,鼓勵商業(yè)銀行根據(jù)客戶的不同需求以及客戶的資信水平,設(shè)計不同的貸款產(chǎn)品,盡可能的提供多元化貸款服務(wù),推行多種還款手段。<

55、/p><p><b>　　（三）宏觀風險對策</b></p><p>　　1．加強對宏觀經(jīng)濟走勢的分析預(yù)測</p><p>　　宏觀經(jīng)濟形勢是金融機構(gòu)業(yè)務(wù)開展的一個基礎(chǔ)環(huán)境，在一定程度上直接影響著國家的貨幣金融政策和商業(yè)銀行的經(jīng)營方針，由此，可以看出金融機構(gòu)如果對國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策缺乏必要的敏感性必然會大大增加個人住房貨款風險。</p&g

56、t;<p>　　當國家宏觀經(jīng)濟處于通貨緊縮狀態(tài)下時，房地產(chǎn)市場的價格會比較平穩(wěn)，此時，為拉動消費需求、促進國民經(jīng)濟更好的增長，國家政策就往往會加大對以住房貸款為代表的消費信貸業(yè)務(wù)的鼓勵力度開展。因此，房地產(chǎn)價格變得相對較低，同時也使房屋的保值性較強，所以商業(yè)銀行應(yīng)采取積極的信貸政策，相對降低住房消費貸款的門檻，并通過對產(chǎn)品的創(chuàng)新和營銷的努力來提高市場份額。</p><p>　　當國家宏觀經(jīng)濟處于通貨

57、膨脹的狀態(tài)下時，此時的消費者的住房消費需求和欲望也會有相應(yīng)的膨脹，具體表現(xiàn)為住房價格較快速的增漲，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一種虛假的繁榮，這時國家便會對房地產(chǎn)金融采取一系列舉措來控制：加息、提高存款準備金等緊縮的宏觀調(diào)控政策來抑制市場的過快增長和同時遏制消費者的過度需求。所以，虛假的房地產(chǎn)價格會對銀行抵押資產(chǎn)價值的真實性產(chǎn)生嚴重影響，在國家宏觀政策調(diào)控下一旦房價回歸就將極易引發(fā)借款人的一系列理性違約風險，故在此階段商業(yè)銀行應(yīng)抬高信用門檻，選擇相對

58、謹慎的信貸政策。同時，降低貸款比例，來充分保證銀行信貸資產(chǎn)的安全。</p><p>　　所以，銀行要密切關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟政策和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，同時要不斷調(diào)整自身的經(jīng)營策略和信貸政策。</p><p>　　2．調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置</p><p>　　銀行要從資產(chǎn)的期限屬性、利率屬性和風險屬性出發(fā)，立足于業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負債配置和經(jīng)營環(huán)境的最佳方案通過

59、加強各類資產(chǎn)負債比例指標管理、風險限額和產(chǎn)品定價政策、內(nèi)部利率調(diào)控等手段降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風險．合理嚴格控制總量優(yōu)化結(jié)構(gòu)配比．促進安全性和盈利性、流動性的協(xié)調(diào)運作。同時以金融機構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場為平臺，積極探索創(chuàng)新資產(chǎn)組合動態(tài)管理轉(zhuǎn)移、分散、分離信貸風險。改變貸款組合的風險特征，以降低信貸資產(chǎn)整體風險度。</p><p>　　考慮到經(jīng)濟周期性波動和未來利率變動的影響，商業(yè)銀行更應(yīng)主動調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，努力提高

60、對經(jīng)濟周期性波動風險的應(yīng)變能力。</p><p>　　三、對銀行有效減少住房貸款風險的幾點建議</p><p>　　1、完善住房貸款相關(guān)的保險制度</p><p>　　降低我國個人住房貸款風險的一項重要制度是個人住房貸款保險制度。個人住房貸款保險是指借款人在申請個人住房貸款時，根據(jù)規(guī)定合同購買政府設(shè)立的住房貸款保險，保險人對于合同內(nèi)容約定的可能發(fā)生的一些事故及其造成

61、的財產(chǎn)損失承擔賠償責任，或者當被保險人因傷殘、疾病、死亡、下崗等原因不能按期償還貸款本息時需負責承擔替借款人償還貸款本息的行為。</p><p>　　此類保險主要有三種，一是綜合保險，借款人的借款人和借款人信用保險的綜合保險；二是貸款信用保險，實行借款人的住房抵押擔和房地產(chǎn)開發(fā)公司信用保證保相結(jié)合；三是抵押物財產(chǎn)保險。</p><p>　　為了降低金融機構(gòu)的信貸風險，中國人民銀行頒布的《個

62、人住房貸款管理辦法》規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人，需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。目前，我國多家保險公司均開辦了此項業(yè)務(wù)，并且絕大多數(shù)都是采取將抵押物財產(chǎn)保險和貸款信用保險合二為一的綜合購房保險形式，稱為“住房抵押貸款綜合保險”、“商品房抵押貸款保險”等。這一險種對住房金融業(yè)乃至房地產(chǎn)市場的發(fā)展，都起到了相當?shù)姆e極作用。但因為這個個人住房貸款保險業(yè)務(wù)項目開辦時間并不長，經(jīng)驗也相對不足，在業(yè)務(wù)的辦理和實施方面亦存

63、在著諸多問題，所以更需要進一步加以創(chuàng)新和完善。</p><p>　　2、加強銀行自身操作管理</p><p>　　同時，在銀行貸前審查中，就在目前我國的個人信用制度尚不夠健全的狀況下，除了依據(jù)信貸調(diào)查和有關(guān)的證明材料來審定借款人是否具有借款資格及還款能力外還應(yīng)充分運用信用風險評估和檢測和分析方法對借款人的短期、中長期乃至長期償還債務(wù)能力進行較為準確的綜合判定。在實際操作中還應(yīng)堅決杜絕“有抵

64、押無風險”或“有保證無風險”的錯誤認識。無論是房產(chǎn)抵押、開發(fā)商階段性擔保、回購或是保險公司履約保證保險都只是第二還款來源，而一旦銀行需要對貸款提前行使擔保債權(quán)，那么該筆貸款無論從質(zhì)還是量上來講都已經(jīng)發(fā)生了損失，因此貸前調(diào)查是必不可少的。</p><p>　　貸后管理中，銀行應(yīng)對已發(fā)放貸款的還款情況進行跟蹤和監(jiān)控，對發(fā)生的有可能影響貸款正?；厥盏那闆r及時發(fā)現(xiàn)并處理；對逾期貸款應(yīng)加強催收及抵押物處置力度；特別要注意訴

65、訟時效，盡力保全銀行資產(chǎn)。</p><p>　　除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融的基本知識還要對與此相關(guān)的建筑、房地產(chǎn)評估、產(chǎn)權(quán)登記制度、抵押擔保法律法規(guī)有較深的了解。并且要能夠自覺關(guān)注國家宏觀政策和金融制度變化。銀行還應(yīng)當?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)操守，使其嚴守職業(yè)道德；運用合理的激勵約束機制，避免出現(xiàn)道德風險。</p><p>　　3、推進房地產(chǎn)融資的多元

66、化。</p><p>　　目前我國房地產(chǎn)金融以債權(quán)融資為主,股權(quán)融資較少,其融資格局較為單一。據(jù)估算,目前我國 80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。而在國外成熟的房地產(chǎn)金融市場上,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,還存在著發(fā)達的證券化二級市場。推動房地產(chǎn)融資的多元化,有助于降低房地產(chǎn)融資對于銀行信貸的過分依賴。</p><p>　　

67、4、加強信貸人員培訓,提高整體綜合素質(zhì)。</p><p>　　根據(jù)近年來各商業(yè)銀行實行機構(gòu)改革后部分信貸人員流失,以及銀行內(nèi)部崗位調(diào)整后信貸人員變動較大的實際情況,亟需對信貸人員從思想品德和業(yè)務(wù)素質(zhì)、從道德素養(yǎng)到風險意識、從規(guī)章制度到操作程序、從營銷方法到服務(wù)要求等方面進行系統(tǒng)培訓,努力建設(shè)一支思想過硬、業(yè)務(wù)精良的高素質(zhì)信貸隊伍,從而促進個人房貸業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。</p><p>　　結(jié)

68、論：對于我國商業(yè)銀行的住房貸款，存在著很多一定量的風險，我們不能坐以待斃，必須采取一系列有效措施和手段予以制止和防范。以力求將我國商業(yè)銀行的住房貸款推向更好更安全的新境地。</p><p><b>　　參考文獻：</b></p><p>　　[1]George H. Hempel. Bank Management.John Wiley&Sons,Inc.,19

69、94 </p><p>　　[2] 郭春紅.《我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險分析與防范》[J]，《致富時代：下半月》，2009</p><p>　　[3] 倪風玥，信貸政策與信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，《河北金融》2007 </p><p>　　[4] 范紅雷.《我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險及防范》[J]，《改革與開發(fā)》，2008. </p><p>

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72、導意見。銀發(fā)（2009）92號，2009年3月18日</p><p>　　[11] 易菊香.《個人住房抵押貸款風險管理探討》[J]，《中國高新技術(shù)企業(yè)》，2008 </p><p>　　[12] 田瑞璋主編. 《商業(yè)銀行的投資銀行業(yè)務(wù)》.中國金融出版社，2004</p><p>　　[13] 莊毓敏，商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與經(jīng)營，中國人民大學出版社，1999</p>

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75、彰，商業(yè)銀行信貸風險管理[M],北京：中國人民大學出版社，2002</p><p>　　[21]王廣謙：《中央銀行學》，高等教育出版社，1999</p><p>　　[22]易綱、張帆：《宏觀經(jīng)濟學》，中國人民大學出版社，2008</p><p><b>　　致謝：</b></p><p>　　老師們不畏嚴寒和酷暑，授予