我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險分析.pdf

1、1998年，我國停止了福利分房，住房分配貨幣化拉開了個人住房貸款快速發(fā)展的序幕。近幾年，隨著城市化進程的加快和居民收入的提高，我國居民對存量住房的需求日趨旺盛，居民個人住房消費市場非?；钴S。個人住房抵押貸款已經(jīng)成為促進消費、拉動經(jīng)濟增長的重要力量，對房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要．的作用。同時，商業(yè)銀行也將個人貸款視作一項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和重要的利潤增長點。 按照國際慣例，個人住房貸款風險顯現(xiàn)期通常為3～8年，加上我國住房貸款發(fā)展初期

2、粗放管理模式埋下的風險隱患將逐漸顯露，我國個人住房貸款當前正步入較高風險時期，商業(yè)銀行個人住房貸款中不良貸款的絕對額與比重兩項指標均已開始呈現(xiàn)上升趨勢。商業(yè)銀行迫切需要完善個人住房貸款風險防范體系。另一方面，現(xiàn)階段我國過高的商品房價格和商業(yè)銀行面臨的流動性過剩難題，也對個人住房貸款風險防范體系的完善提出更高的要求。 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的高風險的行業(yè)，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的風險高度集中于商業(yè)銀行。我國房地產(chǎn)市場在基本正常發(fā)展的

3、同時，非理性繁榮的苗頭也有所顯現(xiàn)，市場風險正在積聚，表現(xiàn)在部分城市房地產(chǎn)價格上漲過快，其中尤以長三角地區(qū)的中心城市最為明顯。房地產(chǎn)泡沫的存在對商業(yè)銀行個人住房貸款的安全形成現(xiàn)實的威脅。由于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的特殊地位以及牽涉到千家萬戶、各利益主體的切身利益，加上近幾年房價持續(xù)大幅上漲及宏觀調(diào)控的雙重影響，下一步房地產(chǎn)價格漲跌狀況和房地產(chǎn)市場發(fā)展格局深刻影響到消費者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)主體：對商業(yè)銀行來說，房地

4、產(chǎn)泡沫破滅后，銀行投向房地產(chǎn)的一些資金面臨著收不回來的危險，許多貸款最終成為呆帳、壞帳，不良貸款比例會大幅上升。如果泡沫很嚴重，破滅后造成的價格下跌幅度巨大，銀行遭受的損失過大，有可能損害銀行的信譽，存款者會對銀行的信用產(chǎn)生懷疑，對銀行進行擠兌，造成金融恐慌，甚至引發(fā)銀行的破產(chǎn)。隨著我國商業(yè)銀行改革的深入進行，銀行在股份制改革中的規(guī)范經(jīng)營理念和制度管理效果逐漸深化，會更加關(guān)注銀行結(jié)構(gòu)和潛在風險，現(xiàn)階段最重要的焦點集中于商業(yè)銀行的流動性過

5、剩問題。2005年10月全國金融機構(gòu)貸款余額為20.36萬億元，而存款余額則高達29.44萬億元，存款增速高出貸款增速4.3個百分點，存貸差達到近9萬億元，為2000年的3.7倍。商業(yè)銀行流動性過剩，不僅對銀行自身的經(jīng)營產(chǎn)生影響，而且威脅到整個經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。流動性過剩，將導致銀行業(yè)過度競爭，盲目追逐大客戶，非理性降低貸款條件和下浮貸款利率，放大信貸風險和利率風險。如果過高的流動性投向資金和貨幣市場，會導致貨幣市場主要投資工具利率持續(xù)走

6、低，甚至與存款利率倒掛。 面對新一輪的風險問題，商業(yè)銀行迫切需要完善個人住房貸款的風險防范體系，本論文的寫作目的就是希望在分析我國個人住房貸款風險現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對完善個人住房貸款風險防范體系作出建議。 論文的寫作思路分為三個步驟，首先分析個人住房貸款的風險現(xiàn)狀，然后探討房地產(chǎn)泡沫和商業(yè)銀行流動性過剩對個人住房貸款的影響，最后根據(jù)分析對完善個人住房貸款風險防范體系提出建議。 論文的結(jié)構(gòu)和各章的主要內(nèi)容及觀點如下：

7、 第1章為前言部分，敘述論文的選題背景，研究目標和研究思路，論文的基本框架，以及論文的創(chuàng)新點和不足。 第2章概述我國個人住房貸款的基本狀況，論文首先描述我國個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，通過近年來商業(yè)銀行個人住房貸款余額的高速增長說明其迅猛的發(fā)展態(tài)勢。接下來對個人住房貸款的發(fā)展趨勢作出預測，預測分為三個方面：第一是預測我國二十世紀上半葉住房建設和消費趨勢，結(jié)論是未來50年我國居民對存量住房的需求仍會非常巨大；第二是預測我國按揭貸

8、款的發(fā)展趨勢，主要依據(jù)是個人住房按揭貸款占GDP的比例遠遠低于發(fā)達國家；第三是分析說明我國銀行零售業(yè)務將有加速發(fā)展的趨勢。通過以上三個方面，論文說明我國個人住房貸款的發(fā)展空間仍然非常巨大。 要分析個人住房貸款的風險，需要對個人住房貸款作全面的了解，因此，論文也將在第2章對個人住房貸款的業(yè)務分類，特征和重要意義，以及其業(yè)務流程作出概述，這對于了解個人住房貸款的風險產(chǎn)生根源是很有必要的。 第3章是本論文的重點章節(jié)，將具體分析

9、我國個人住房貸款的風險表現(xiàn)和成因。論文將我國個人住房貸款分為市場風險、信用風險和操作風險三類，其中市場風險包括利率風險和流動性風險，信用風險包括來自貸款人和來自房地產(chǎn)開發(fā)商的風險，操作風險包括房價高估的風險，抵押物風險和法律保障的風險，論文對以上風險的表現(xiàn)做了比較具體的論述。 論文寫作的下一步驟就是分析個人住房貸款的風險成因，同樣采取了分類說明的方式，將風險成因分為了四類，即國家宏觀政策因素，社會經(jīng)濟環(huán)境因素，個人誠信因素和銀行

10、內(nèi)控因素。 其中，國家宏觀政策因素包括：(1)政府對住房抵押貸款的政策調(diào)整使銀行承擔過多的信用風險；(2)住宅金融往往被賦予實現(xiàn)經(jīng)濟增長的政策性任務：(3)政府的住房福利保障制度欠缺使住宅金融承擔了部分風險；(4)國家法律制度不健全，缺少對銀行資產(chǎn)的合理保護。 社會環(huán)境因素包括：(1)我國尚不具備成熟規(guī)范的個人信用評價體系；(2)規(guī)范化、社會化的抵押擔保、保險機制不健全；(3)社會化的個人信用制度和住房金融信息系統(tǒng)不完善

11、。 個人誠信因素包括：(1)住房投資、投機行為導致個人誠信意識下滑；(2)個人財務狀況預測能力有限。 銀行內(nèi)控因素包括：(1)銀行內(nèi)控管理不嚴；(2)銀行自身缺乏有效的約束和激勵機制。 第4章和第5章將分析現(xiàn)階段我國經(jīng)濟環(huán)境中重要的兩個經(jīng)濟現(xiàn)象：房地產(chǎn)泡沫和商業(yè)流動性過剩，這兩個問題是商業(yè)銀行面臨的新一輪風險的重要構(gòu)成，對個人住房貸款也有深刻影響。論文將首先描述這兩種經(jīng)濟現(xiàn)象的表現(xiàn)，然后探討其產(chǎn)生根源。對于房地產(chǎn)

12、泡沫，論文論述的重點是我國商品房價格暴漲的原因，分析了國家土地政策，商品房需求和商品房供給因素的影響。關(guān)于房地產(chǎn)泡沫是否存在的檢驗，本文將我國通過主要城市房價收入比這一指標來說明。接下來論文分析了房地產(chǎn)泡沫對我國經(jīng)濟個各個層面的影響。 商業(yè)銀行流動性過?？梢允俏覈?jīng)濟領(lǐng)域中的“新難題”，它是隨著我國商業(yè)銀行改革的深入進行，銀行在股份制改革中規(guī)范經(jīng)營風險理念和制度管理效果逐漸強化，進而出現(xiàn)的對銀行結(jié)構(gòu)和潛在風險憂患的擔心。對于流動

13、性過剩的根源，論文歸結(jié)為商業(yè)銀行股份制改革前的國有性質(zhì)。因為股份制改革前銀行有國家財政的支持和國家“信譽”的入股，一方面銀行在被動地吸收存款，另一方面銀行在一段時期沒有面臨嚴格的信貸約束，這些情況導致了流動性過剩的產(chǎn)生。論文接下來將分析流動性過剩的危害和商業(yè)銀行的應對策略第6章，在分析了個人住房貸款風險表現(xiàn)和成因后，論文將對完善個人住房貸款風險體系的提出建議。個人住房貸款的風險防范作為一個極為復雜的系統(tǒng)工程，決不是靠金融機構(gòu)或幾個部門的

14、努力就能夠獨立完成的，這就要求在國家的支持下構(gòu)建起一個由社會、個人、政府管理部門、金融機構(gòu)和中介機構(gòu)共同參與的個人住房貸款風險防范體系。該體系包括社會征信體系、個人信用體系、銀行內(nèi)控體系、政府監(jiān)控體系四個子系統(tǒng)。在此框架內(nèi)，論文提出了如下建議：建立社會征信體系，建立個人誠信體系，加強銀行內(nèi)部風險控制，加強個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，拓寬個人住房貸款風險化解渠道。 我國的房地產(chǎn)泡沫和商業(yè)銀行流動性過剩是社會關(guān)注熱點，本文的創(chuàng)新點在于結(jié)合