房屋二重買賣法律規(guī)制論.pdf

1、房屋是人們賴以生存和發(fā)展的基石。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場改革日益加深，房產(chǎn)交易呈現(xiàn)爆炸式增長，特別是隨著近年來房產(chǎn)價格的日益攀升，一房多賣現(xiàn)象也屢見不鮮，這不僅嚴重破壞了房地產(chǎn)市場正常的交易秩序，而且損害了廣大消費者的利益。由于受大陸法系的影響，我國民事法律對物權(quán)和債權(quán)進行了區(qū)分，并形成了物權(quán)法和債權(quán)法兩個體系，二者共同構(gòu)成了財產(chǎn)法體系的支柱。房屋作為重要的不動產(chǎn)，其買賣必然涉及到財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系和所有權(quán)歸屬，因此，房屋買賣不單

2、純是合同法問題，也不單純是物權(quán)法問題，需要兩者共同來規(guī)范和約束。因房屋買賣要經(jīng)歷合同行為和物權(quán)行為兩個行為，因此，要想完全杜絕二重買賣的出現(xiàn)幾乎很難，問題的關(guān)鍵在于對已經(jīng)出現(xiàn)的二重買賣如何進行法律規(guī)制，包括確定不同合同的效力、救濟權(quán)利人、確定所有權(quán)的歸屬等一系列問題，處理好這些問題，不僅保護了合法權(quán)益，而且對房地產(chǎn)市場交易的失信行為也會起到遏制作用。對房屋二重買賣的規(guī)制手段主要通過物權(quán)法和債權(quán)法兩個途徑，債權(quán)法側(cè)重于經(jīng)濟性補償，物權(quán)法側(cè)

3、重于預防，而從我國的有關(guān)規(guī)定來看，并沒有成形的物權(quán)法救濟，主要以一種經(jīng)濟性的補償來懲罰失信者，保障權(quán)利人利益。我國《物權(quán)法》的施行，雖然提出了一些帶有物權(quán)性質(zhì)的制度，比如預告登記制度，來治理二重買賣，但很多地區(qū)并沒很好的執(zhí)行，甚至有些地方的行政部門不受理此項業(yè)務(wù)；由于相關(guān)司法解釋并未出臺，法院在處理房屋二重買賣時適用法律也不統(tǒng)一，同案不同判問題突出等等，這都影響了對房屋二重買賣的規(guī)制效果。對于完善規(guī)制措施，應當借鑒國外的成功經(jīng)驗，開辟物