集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的問題與對策.pdf

1、隨著我國生產(chǎn)力的大幅提升，城市化與工業(yè)化的步伐越來越大，在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的今天，城市用地供不應(yīng)求、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地大量閑置的不平衡局面會嚴重制約經(jīng)濟的發(fā)展。城市房價居高不下且仍然處于逐步長高的態(tài)勢，現(xiàn)有的國有建設(shè)用地指標已然不能滿足城市的發(fā)展和建設(shè)，因此農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)這一制度自提出就受到學者們的廣泛關(guān)注。自土地流轉(zhuǎn)問題出現(xiàn)以來，政府一直以公權(quán)力者的角色長期壟斷土地市場，且《土地管理法》等法律也規(guī)定了土地入市流轉(zhuǎn)要以政府征收轉(zhuǎn)變土地

2、性質(zhì)成為國有土地為前提，這些舉措激發(fā)了政府以“低進高出”的方法對土地進行“先征收后轉(zhuǎn)讓”的做法。土地一經(jīng)流轉(zhuǎn)必然侵犯農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民的權(quán)利，這成為了農(nóng)民的噩夢，也因此發(fā)生了大量的群眾暴動事件和上訪事件。
　　在此社會背景之下，國家通過多次會議的討論終于在2008年的十七屆三中全會提出的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中提出土地改革的要求，并于2013年十八屆三中全會發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問

3、題的決定》中對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的措施加以深化理解，最終于2015年進一步在全國范圍內(nèi)33個地區(qū)進行試點實踐，這些試點地區(qū)分布廣泛，幾乎遍布全國各個省份，在各個地區(qū)不同的固有經(jīng)濟基礎(chǔ)上進行試點是符合我國國情要求的，也是符合試點特殊性的要求的。試點實踐推行近兩年，多個地區(qū)相繼出臺了關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的規(guī)定，這些規(guī)定或總結(jié)經(jīng)驗提出導向性意見或提出問題以求解決方案。國家亦統(tǒng)籌各個地區(qū)出臺的政策性文件，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實

4、踐中已出現(xiàn)的問題進行分析和研究，在已有的實踐基礎(chǔ)上進一步探索集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的方式。
　　從已有的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市研究和實踐總結(jié)分析來看，現(xiàn)有的土地入市相關(guān)配套制度不夠健全、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主客體及土地產(chǎn)權(quán)歸屬不夠明晰、土地入市后政府與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和組織內(nèi)部成員的收益分配存在沖突是農(nóng)地入市后最迫在眉睫的三個問題。那么如何能夠完善入市相關(guān)配套制度？如何能夠明晰入市交易主客體？如何能使產(chǎn)權(quán)歸屬不清的土地盡快確

5、定歸屬并且合理合法入市？在入市交易的最終也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)—收益分配中，如何能夠緩解三方主體的利益糾葛？
　　筆者在本文中運用了文獻研究法、理論分析法和經(jīng)驗總結(jié)法等多種研究方法，以法學知識為主，結(jié)合行政管理學、經(jīng)濟學等相關(guān)學科理論對已有的代表性試點實踐進行了總結(jié)分析，得出了入市改革必須要在政府引導下由農(nóng)民自主進行;入市改革必須要因時制宜、因地制宜;以及入市改革必須要有配套制度支撐的經(jīng)驗啟示。進一步的在得出經(jīng)驗啟示的基礎(chǔ)上尋求問題的解

6、決方法。得出了要修改和完善現(xiàn)有的法律體系，出臺集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市專項管理辦法，完善農(nóng)民保障制度來解決入市后配套制度不健全的問題;要明晰農(nóng)地入市交易的主客體，并且盡快對產(chǎn)權(quán)不清的土地進行“身份認證”，以構(gòu)建完整的使用權(quán)登記以及確權(quán)制度來解決產(chǎn)權(quán)歸屬和交易主客體的問題。最后，我們要保障農(nóng)民依法獨立行使土地入市決策權(quán)和收益分配權(quán)，要明晰農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在土地收益分配中的角色，要轉(zhuǎn)變政府在土地收益分配中的角色，以這三種方式來平衡、協(xié)調(diào)集體經(jīng)