廈門寫字樓市場情況

1、廈門寫字樓市場分析及未來研判,,目錄,,一、廈門整體寫字樓市場,二、寫字樓板塊分布,三、代表性寫字樓市場分析,四、2010年寫字樓研判,1、廈門寫字樓近年供需走勢,寫字樓供應量受片區(qū)運營影響加大，近年來寫字樓供應逐年增加；近5年累計供應99萬平方米，銷售87萬平方米。整體供應出現(xiàn)片區(qū)結構性失衡，主要新增供應在東部片區(qū)等新興CBD。　　整體寫字樓需求量在穩(wěn)步增加。銷售量從03-07年保持較平衡態(tài)勢；到08年銷售量劇增，主要是觀音山CBD

2、、湖里營運中心大規(guī)模政策性銷售，約占全市81%。,06年是寫字樓供應均衡點，目前寫字樓處于供大于求局面。主要分布在觀音山片區(qū)等新開發(fā)區(qū)域。,1、廈門寫字樓近年供需走勢,2009.1-8月，寫字樓成交排行榜，觀音山CBD、湖里營運中心仍然是交易主力。約占全市寫字樓交易量的82%，與08年差距不大。,2、廈門寫字樓2009年銷售走勢,寫字樓價格在06年波動比較頻繁，主要受到市中心各案影響較大，進入2008年，價格平穩(wěn)運行，新興商務板塊的政策

3、性集中放量，市中心區(qū)域的供應減少，因此整體價格平穩(wěn)?！　∵M入到08年，由于市中心寫字樓供應量的減少，觀音山及湖里高科技園區(qū)大量集中供應，全市成交價格拉低到7240元/平米的水平，成交價格也趨于平穩(wěn)。09年依然延續(xù)該局面，09年1-7月寫字樓共成交547套，成交面積11.7萬平方米，均價8480元/㎡.,3、廈門寫字樓價格走勢,市中心價格與郊區(qū)新興CBD價格有著較大的差距，從09年上半年來看，市中心寫字樓的價格約為郊區(qū)新興CBD的2.2

4、倍。市區(qū)寫字樓近1年均價15000元/㎡.,3、廈門寫字樓價格走勢,島內(nèi)寫字樓板塊分析,廈門島內(nèi)寫字樓主要分布于西部市區(qū)和東部新區(qū)兩大板塊?！　∧壳拔鞑渴袇^(qū)板塊已形成：鷺江道CBD區(qū)、濱北金融區(qū)、濱南商務區(qū)、火車站—蓮板商務區(qū)、湖里物流園板塊和SM -江頭商務區(qū)；　　東部新區(qū)板塊目前已形成：觀音山CBD區(qū)、五緣灣CBD區(qū)和湖里高科技術園區(qū)，這三個商務區(qū)均為政府新建區(qū)域，海景資源豐富，且建筑規(guī)模大，內(nèi)部硬件配套也較完善。但周邊人氣不夠

5、，區(qū)域內(nèi)交通、市政配套有待完善。隨著城市建設的不斷向前發(fā)展，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?,西部板塊,東部板塊,島內(nèi)寫字樓板塊分布及特征,市區(qū)寫字樓成交量約為東部的1/5,價格約2.2倍,租金情況,廈門重點寫字樓項目近期動態(tài),鷺江道板塊寫字樓分析,代表性寫字樓：銀行中心、建設銀行大廈、國際銀行中心、廈門第一廣場、鉆石海岸、大西洋海景城； 待推項目：裕景中心、福隆大廈、廈門 財富廣場。,片區(qū)擁有豐富的海景資源、便捷的交通環(huán)境和完善的

6、市政配套，同時匯聚眾多甲級寫字樓，其中“億元樓”有兩幢：銀行中心、大西洋海景城。,鷺江道CBD板塊寫字樓現(xiàn)狀分析,重點項目分析——銀行中心,,項目簡介：,項目外表全部采用超大雙層夾膠玻璃（2.3米×1.7米）幕墻，能能高強度抗壓裂、抗臺風。同時每一玻璃組件都有一個負壓回水口，這樣每次下雨每塊玻璃都會自動完成一個清洗過程。國內(nèi)第一座在50層以下建筑配備每秒7米超高速電梯。中國第一超強制冷中央空調(diào)；,項目特色：,入駐銀行中心的

7、企業(yè)中國內(nèi)國際知名企業(yè)的比例高達70%,重點項目分析——國際銀行中心,項目簡介：,項目特色：,大廈采用半圓型設計，景觀面朝鼓浪嶼，使其景觀資源得到最大利用；大廈采用先進的變風量、變水量、全智能自動控制空調(diào)系統(tǒng)。該系統(tǒng)使辦公室內(nèi)溫度全年365 天保持在20-26度之間；大廈采用瑞士德特威勒綜合布線系統(tǒng)，使電話、電腦插孔可自由轉換，提供一套完整、新式的結構化配線系統(tǒng)。,2005中國建筑最高榮譽“魯班獎”,項目標準層采用“半圓”布局，使其

8、海景資源能得到最大程度的利用。標準層面積為1523平方米，層高為3.6米，四周環(huán)繞著電梯間，辦公區(qū)域可自由分配布局合理；衛(wèi)生間采用分戶式設置。,項目特色：1）地標性建筑外觀；2）硬件系統(tǒng)和空間尺度 的國際標準；如大堂、電梯間等3）物業(yè)管理到位，保潔、報安能做到細節(jié)服務；4）科技智能化,重點項目分析——建行大廈,重點項目分析——裕景中心,“裕景中心”，定位于世界級城市商業(yè)綜合體，包含6萬平米的超五星級酒店、1萬多平米的酒店式服務公

9、寓、近17萬平米的甲級寫字樓、4萬平米的頂級商業(yè)物業(yè)以及1,600個的大型地下停車場等全方位配套設施。落成后的裕景中心將成為廈門中央商務區(qū)最大的商業(yè)綜合體，廈門市的城市地標。項目2月份奠基。,重點項目分析——廈門財富中心,位于鷺江道100號，建筑高度192米，總高價約10億元。主體按5A級甲級標準設計，超高層鋼架結構，層面4.2M,凈高2.9M,東側各層設計花池和露臺花園?？偯娣e為7.8萬平方米，為地上39層、地下5層，每平方米造

10、價預計高達1.3萬元，僅電梯就配備14臺，極顯奢，只租不售 ，預計在2011年3月竣工,租賃客戶分析,銀行中心行業(yè)分布,國際銀行中心行業(yè)分布,磐基中心行業(yè)分布,從各高端項目租賃客戶地區(qū)分布看，主要分為三大類：第一類為歐、美、日、澳等西方發(fā)達工業(yè)國家的實力企業(yè)；第二類為香港、臺灣及東南亞地區(qū)的實力企業(yè)，在閩廈多有血緣與投資關聯(lián)；而第三類為國內(nèi)大型企業(yè)的駐廈辦事處、廈門本地集團公司、大型貿(mào)易及進出口公司。這三類中以第三類為主要客戶群。從行業(yè)

11、分布看，以國外辦事處、貿(mào)易、貨代、投資公司、金融等為主。,近年島內(nèi)中心區(qū)，尤其是中心區(qū)高檔寫字樓物業(yè)供應的減少，與市場高端需求不斷擴大形成反差，推動了區(qū)域高端寫字樓租金的一路上漲。目前重點甲級寫字樓平均租金年增長率在13%及以上，其中銀行中心租金年增長率達到18%。 09年上半年租金有一定調(diào)整，鷺江道片區(qū)地標性項目租金水平仍保持100元/㎡以上；,租金情況,發(fā)展前景分析,1、供給加大，區(qū)域競爭激烈，價格將保持平穩(wěn),近年來觀音山及湖里科技

12、園區(qū)有較大的市場供給，并集中放量．這將造成片區(qū)市場的激烈競爭。但市中心寫字樓供應仍然比較稀缺，特別是高端寫字樓的供應。,2、租賃市場出現(xiàn)短期調(diào)整，但未來需求依然強勁,受經(jīng)濟環(huán)境影響，寫字樓市場租賃需求在金融危機的影響下，有所減少，部分中低端寫字樓開始降低租金，以吸引中小企業(yè)入駐。同時高端寫字樓也有部分企業(yè)壓縮辦公空間，或退出的現(xiàn)象。但隨著海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的快速建設和發(fā)展，臺海關系的進一步正?；磥韺⑽罅颗_資、國外機構及國內(nèi)大型企業(yè)入

13、駐，對廈門各類寫字樓特別是高端寫字樓市場租賃需求將加大。,市場小結：,3、島內(nèi)寫字樓市場東西鼎立，分工明確,由于廈門城市場區(qū)域功能的重新定義，廈門島內(nèi)寫字樓板塊將呈現(xiàn)東西鼎立，分工明確的局面。安踏營運中心、七匹狼營運中心、建發(fā)大廈等總部大廈的拔地而起，彰顯出東部新商務區(qū)的觀音山運營中心和五緣灣商務運營區(qū)將成為福建省內(nèi)大型企業(yè)的總部聚集地。而原來的鷺江道CBD、濱南商務帶、濱北金融中心等傳統(tǒng)商務區(qū)則因交通便利、周邊配套齊全、商務氛圍濃厚等

14、條件繼續(xù)受到實力企業(yè)、外資機構的青睞并增強各自的商務定位。,4、寫字樓產(chǎn)品不斷細化,隨著廈門寫字樓市場新一輪的快速發(fā)展，傳統(tǒng)商務區(qū)將涌現(xiàn)出頂級的、與國際特業(yè)接軌的服務型商務綜合體寫字樓（除寫字樓、還包括星級酒店、國際公寓、娛樂會所以及購物廣場等，如：裕景中心、國際郵輪城等）。而為滿足大量中小企業(yè)的發(fā)展，集合了各種社會功能且講究性價比的經(jīng)濟寫字樓，將大量出現(xiàn)。同時LOFT寫字樓、工廠改寫字樓（如：北方商務、聯(lián)泰大廈）等走在時尚前沿的寫字樓

15、形態(tài)也將不斷呈現(xiàn)。,市場小結：,1、城市規(guī)劃影響分析：廈門舊城改造正在進行醞釀，盡管未來仍有不確定因素，但鷺江道片區(qū)、中華片區(qū)、百花村片區(qū)的改造將帶來較大的樓宇產(chǎn)業(yè)群效應，鷺江道片區(qū)無遺已經(jīng)奠定了核心位置。這里是國際跨國企業(yè)集中區(qū)域，也是重要的金融、物流、地產(chǎn)總部聚集區(qū)。片區(qū)內(nèi)的海景資源、人文資源、交通及配套資源已經(jīng)發(fā)揮出獨特的優(yōu)勢。商務集群逐漸顯現(xiàn)。,2、供應及未來市場競爭情況：鷺江道片區(qū)是甲級寫字樓聚集區(qū)，也是思明區(qū)重要的財政收入來