上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)收益與風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證研究.pdf

1、第一章介紹了本文的假設(shè):1.寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格的增值是寫(xiě)字樓投資的主要收益，2.衡量寫(xiě)字樓投資收益時(shí)忽略所有的交易費(fèi)用和稅費(fèi)。
　　第二章文獻(xiàn)綜述，首先回顧了與寫(xiě)字樓的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的理論。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回報(bào)率取決于需求，供給和通貨膨脹。影響寫(xiě)字樓需求的因素有宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，就業(yè)形勢(shì)尤其是那些占據(jù)寫(xiě)字樓最多的行業(yè)的就業(yè)形勢(shì)，進(jìn)出口總額。寫(xiě)字樓的供應(yīng)受如下三個(gè)因素的影響:寫(xiě)字樓的建造成本，開(kāi)發(fā)商的獲取資本的成本和寫(xiě)字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨

2、勢(shì)。在中國(guó)，政策風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資者面臨的最大的風(fēng)險(xiǎn)之一，它是由國(guó)家或地方政府的法律或法規(guī)的變更而引起的。政策風(fēng)險(xiǎn)主要源自于貨幣政策，經(jīng)濟(jì)體制，土地使用制度，產(chǎn)業(yè)政策，住房制度，施工安全法規(guī)的改革或變更引起的。
　　第三章研究過(guò)程引用的理論介紹。
　　第四章本文最核心的實(shí)證研究。將二三部分的理論應(yīng)用于上海市2006年第一季度至2013年第二季度的寫(xiě)字樓價(jià)格的實(shí)證分析上。首先，本文將建立并檢驗(yàn)一個(gè)關(guān)于上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格的模型用于

3、探索廣義貨幣供應(yīng)量（M2反應(yīng)了一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣政策），上海市進(jìn)出口總額，上海市寫(xiě)字樓供應(yīng)對(duì)上海市寫(xiě)字樓價(jià)格的影響。其次，本文將建立并檢驗(yàn)一個(gè)關(guān)于上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的銷(xiāo)售額的模型以探索M2，上海市進(jìn)出口總額，上海寫(xiě)字樓的供應(yīng)，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩對(duì)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售額的影響。接著，由于缺乏足夠的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行回歸，本文將通過(guò)計(jì)算通貨膨脹和上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的價(jià)格升值之間的相關(guān)性來(lái)分析上海寫(xiě)字樓價(jià)格和通貨膨脹之間的關(guān)系，同時(shí)通過(guò)計(jì)算建筑成本及上海寫(xiě)

4、字樓的供應(yīng)之間的相關(guān)性來(lái)分析上海寫(xiě)字樓供應(yīng)量與建筑成本之間的關(guān)系。最后，本文將計(jì)算方差上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的價(jià)格升值和相關(guān)的上海安防市場(chǎng)指數(shù)回報(bào)率的方差來(lái)比較在上海的寫(xiě)字樓投資及證券投資的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的相關(guān)性。
　　第五章總結(jié)了投資于上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)時(shí)需要注意的所有稅收實(shí)務(wù)和政策風(fēng)險(xiǎn)。
　　第六章總結(jié)了在實(shí)證研究中得到的結(jié)果:從這項(xiàng)研究中，首先我們知道，在這段時(shí)間里因M2的增加而增加的需求大于相應(yīng)增加的供給。如果M2每增長(zhǎng)一億元人民幣