注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度讀書筆記

1、基本制度讀書筆記1基本制度讀書筆記基本制度讀書筆記第一章房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)性先導(dǎo)性帶動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè)分為：房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)細(xì)分為:投資咨詢業(yè)評(píng)估業(yè)經(jīng)紀(jì)業(yè)物業(yè)管理業(yè)人們關(guān)心:房價(jià)→質(zhì)量→物業(yè)管理1.城鎮(zhèn)住房制度改度3.房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革.79年全價(jià)售房試點(diǎn):西安柳州梧州南寧82年補(bǔ)貼出售:(各13)鄭州常州四平沙市86年后針對(duì)傳統(tǒng)制度核心→低租金提出大幅提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路91全面推進(jìn)和配套改革:上海五位一體:公積金提租補(bǔ)貼配房債

2、券買房優(yōu)惠94改革深化全面實(shí)施《深化決定》“三改四建“98年7月《關(guān)于進(jìn)一步深化通知》廉租房:①租金政府定價(jià)由修維費(fèi)和管理費(fèi)構(gòu)成②最低收入家庭住房保障原則上發(fā)放租貸補(bǔ)貼為主③保障面積為人均面積的60%住房補(bǔ)貼:①購房資金：工資公積金貸款住房補(bǔ)貼②房價(jià)收入比4倍以上發(fā)放(60M2經(jīng)房均價(jià)年均工資)2.城市土地制度改革五不利:土地合理利用正確評(píng)價(jià)企業(yè)績效按勞分配城市建設(shè)不正之風(fēng)五個(gè)表現(xiàn):①土地使用費(fèi)82年深圳88年改為稅②有償出讓.轉(zhuǎn)讓87

3、深圳③地方法規(guī)④修改憲法和土地法84年《關(guān)于經(jīng)濟(jì)體制改革決定》里程牌認(rèn)定土地不是商品借以區(qū)分資本主義⑤全國性條例1990《暫行條例》4.房地產(chǎn)法制建設(shè)①法律:實(shí)施→90規(guī)劃法95管理法99年土地法②行政法規(guī):③部門規(guī)章:④規(guī)范性文件：《通知》《估價(jià)》《經(jīng)濟(jì)人》⑤技術(shù)法規(guī):《估價(jià)規(guī)定》《測(cè)量規(guī)范》第二章建設(shè)用地制度與政策1.正確認(rèn)識(shí)現(xiàn)行土地制度:城市→直轄市市鎮(zhèn)①社會(huì)主義公有制全民和集體所有制②國家代表人民國務(wù)院行使③集體土地:村民集體兩

4、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民鄉(xiāng)農(nóng)集體④城市市區(qū)土地屬國有⑤農(nóng)村及市郊區(qū)一般屬集體2.土地制度:①土登記制度②土地途管制制度③有償有限期使用制度④保護(hù)耕地制度據(jù)土地利用總體規(guī)劃將用途分為農(nóng)用建設(shè)用未利用3.集體土地使用⑴征用原則:珍惜耕地合理利用保護(hù)建設(shè)用地妥善安置有償使用依法征地⑵政策：兩級(jí)審批(國務(wù)院省級(jí)人民政府)①征農(nóng)地先辦農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)同時(shí)辦理征地審批手續(xù)②基本農(nóng)用基本農(nóng)用外耕地超過35公頃其他70公頃具體項(xiàng)目省府審批國務(wù)院務(wù)備案4.國有土地使

5、用權(quán)出讓(出租一級(jí)市場(chǎng))⑴必須符合土地利用總體規(guī)劃城市規(guī)劃年度建設(shè)用地計(jì)劃11號(hào)令規(guī)定:商業(yè)旅游娛樂商品住宅用地必須拍招掛⑵土地使用權(quán)收回:①年限屆滿②提前收回?fù)?jù)實(shí)際年限開發(fā)程度土地利用實(shí)際情況適當(dāng)補(bǔ)償③因使用者履行合同而收回(60日內(nèi)未如期支付)④未按合同約定期限和條件開發(fā)利用土地的警告罰款至無償收回⑶土地使用權(quán)終止:滅失和遭拋棄⑷土地使用權(quán)合同分成片項(xiàng)目用地補(bǔ)辦5.國有土地劃撥：批準(zhǔn)后拆遷安置補(bǔ)償或無償取得管理:出租超6月簽合同抵押

6、不含地價(jià)保留不超5年6.閑置地⑴范圍:①未按用地批準(zhǔn)書和合同規(guī)定期限開發(fā)利用②合同生效或批準(zhǔn)書發(fā)放1年后未動(dòng)工建設(shè)③動(dòng)工面積不足13或投資不25%未經(jīng)批準(zhǔn)中止1年⑵閑置處方式:①延長開發(fā)期不超過1年②變地用途后辦手續(xù)再開發(fā)③安排臨時(shí)使用項(xiàng)目具備條件后重新批準(zhǔn)開發(fā)增埴地價(jià)政府收④政府為其置換等價(jià)閑地或建設(shè)用地建設(shè)⑤政府招拍定新主對(duì)原用地單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償⑥政府簽協(xié)議收回(由政府造成閑置的協(xié)商處理)第三章城市房屋拆遷管理制度與政策必須符合城規(guī)有利

7、舊城改和生態(tài)改善保護(hù)文物古跡1.拆遷指取得許可證的拆遷人對(duì)國有土地上的并對(duì)被遷人補(bǔ)償安置的行為搬遷期從屬于拆遷期且不能超出2.工作程序:申請(qǐng)(行政許可制度)→審批許可證→協(xié)議→實(shí)施(自行委托)→資金監(jiān)管⑴補(bǔ)償方式:(拆非公益事業(yè)房附屬物只作貨幣補(bǔ)償)基本制度讀書筆記3基本工作:三控:進(jìn)度質(zhì)量投資兩管:合同信息一協(xié)調(diào):全面組織協(xié)調(diào)五.工程施工與質(zhì)量管理1.項(xiàng)目報(bào)建制度→九項(xiàng):94.8《辦法》2.施工許可制度:2001年6月《辦法》⑴建設(shè)單

8、位申請(qǐng)縣級(jí)以上不取不得開工⑶批準(zhǔn)開工報(bào)告的30萬或300m2以下不申請(qǐng)3.申領(lǐng)條件:1年資金大于50%1年以上資金大于30%4.管理:申請(qǐng)15日頒發(fā)放在現(xiàn)場(chǎng)3個(gè)月內(nèi)開工5.國務(wù)院經(jīng)貿(mào)部門對(duì)重大技術(shù)改造項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督檢查6.2000年6月《保修辦法》《驗(yàn)收規(guī)定》建設(shè)單位組織7日前通知合格提出“工驗(yàn)報(bào)告“7.企業(yè)資質(zhì)管理:施工總承包專業(yè)承包勞務(wù)分包8.項(xiàng)目經(jīng)理制度:法人委托全面負(fù)責(zé)持證上崗四級(jí)第六章房地產(chǎn)交易管理制度三種形式:轉(zhuǎn)讓抵押租賃城法

9、三項(xiàng)交易基本制度:⑴價(jià)格申報(bào)制度90日申報(bào)交易受法律保護(hù)必要條件⑵價(jià)格評(píng)估制度公開公平公正原則按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和程序以基礎(chǔ)地介標(biāo)地價(jià)和重置價(jià)格為基礎(chǔ)參照市場(chǎng)價(jià)⑶價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度一.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理:有償報(bào)稅實(shí)質(zhì)是權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移特征是發(fā)生權(quán)屬受化買賣贈(zèng)與或其他合法方式(入股合作合資收購合并抵債其他分類:⑴對(duì)象:地上有建筑物與地上無建筑物⑵方式:有償和無償(贈(zèng)與屬單務(wù)受讓方無義務(wù))1.轉(zhuǎn)讓條件:全部支付取得證書⑴25%⑵成用地條件2.轉(zhuǎn)讓程序

10、:書面合同→90日申報(bào)價(jià)格→7日答復(fù)→申核評(píng)估→交稅費(fèi)→發(fā)證→登記后持房證申請(qǐng)變地證3.劃撥地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:經(jīng)批準(zhǔn)⑴辦出讓受讓方交出讓金⑵不變性質(zhì)轉(zhuǎn)讓方上繳收益(再出讓可充扣出讓金)可不辦讓手續(xù):⑴經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)⑵私房轉(zhuǎn)后仍居?、侵贫雀母锍鍪酃凶≌葧弘y定土地用途年限的⑸同一宗土地上部分房屋而土地使用權(quán)不可分割4.99.469號(hào)標(biāo)志公房和經(jīng)房上市限制取消。二.商品房銷售管理1.預(yù)售許可證制度:三證一書25%簽約30日內(nèi)預(yù)售人持合同到房地

11、部門登記備案2.銷售辦法:四證一照已竣工配套物業(yè)已落實(shí)3.計(jì)價(jià)方式:套(單元)套內(nèi)建筑面積建筑面積4.規(guī)劃設(shè)計(jì)變更10日內(nèi)通知15日回復(fù)三.租賃管理1.分類:⑴所有權(quán)性質(zhì):公有房私有房⑵用途:住宅非住宅→區(qū)別對(duì)待分別管理2.不得出租:無證查封共有不同意爭(zhēng)議違章不安全抵押權(quán)人不同意不合規(guī)定3.合同終止:⑴自然終止→到期法規(guī)約定的不可抗力⑵人為終止:擅自轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)借私自調(diào)換從事非法活動(dòng)擅拆改或改用途欠租6月公有閑6個(gè)月故意損壞4.租金:⑵商

12、品租金:⑴保險(xiǎn)費(fèi)地租和利潤⑶市場(chǎng)租金:⑵的基礎(chǔ)上據(jù)供求關(guān)系形成的⑴成本租金:折舊費(fèi)維修費(fèi)管理費(fèi)融資利息稅金四.抵押管理:合法的不轉(zhuǎn)占有提供債務(wù)履行提保行為1.抵押條件:⑴依法取得的房屋所有權(quán)連同土地權(quán)⑵單純土地出讓的使用權(quán)2.不得設(shè)定抵押的:⑴權(quán)屬爭(zhēng)議⑵公共福利業(yè)⑶文物保護(hù)和重要任念意義的⑷拆遷范圍的⑸查封扣押監(jiān)管3.一般規(guī)定:⑴出租的要告知權(quán)人和承租人書面告知后抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失承租人自負(fù)。⑵合同中不得有在清償前直接為權(quán)人所有的

13、內(nèi)容。⑶保險(xiǎn)由抵押人出費(fèi)權(quán)人為第一受益人保管保單⑷登記記載為準(zhǔn)4.合同:經(jīng)濟(jì)合同債權(quán)債務(wù)合同無效抵押合同無效。5.抵押的效力:如轉(zhuǎn)讓應(yīng)告知權(quán)人和受讓人否則轉(zhuǎn)讓行為無效劃撥土地拍賣所得先出讓金后受償。第七章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策權(quán)屬登記:權(quán)利人申請(qǐng)權(quán)屬機(jī)關(guān)將權(quán)利事項(xiàng)載于登記薄的法律行為國家實(shí)行土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度。目的意義:⑴保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益⑵保證交易安全減少交易成本⑶是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作貫穿開發(fā)建設(shè)使用