【商業(yè)地產(chǎn)】-深圳市城市山林上園銷售及價(jià)格策略案2007年-91ppt

1、城市山林·上園銷售及價(jià)格策略案,《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,2,一、我們先看一下市場(chǎng)情況……,3,今年以來（1-8月）全市住宅總供應(yīng)面積383.6萬平米，供應(yīng)平穩(wěn) 。,市場(chǎng)狀況——全市,4,今年（1-8月）全市總成交面積387.5萬平米，上半年穩(wěn)步上升，7

2、、8月份成交減緩，7月下跌12％，8月再次驟降51.6％。,,市場(chǎng)狀況——全市,5,今年（1-8月）全市成交均價(jià)13384.2元/平米， 保持穩(wěn)步上升，8月份一舉達(dá)到19119元/平米，主要由于關(guān)內(nèi)高端物業(yè)在此期間入市影響。,,市場(chǎng)狀況——全市,6,南山區(qū)上半年呈現(xiàn)整體市場(chǎng)供不應(yīng)求局面，7月供求系數(shù)激增至3.96，雖然8月供求比恢復(fù)1以下，但市場(chǎng)銷售依然呈現(xiàn)“疲軟”狀態(tài)。,市場(chǎng)狀況——南山,,7,今年（1-8月）南山區(qū)成交均價(jià)為1646

3、1.7元/平米，成交價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。,,市場(chǎng)狀況——南山,8,二手市場(chǎng)住宅整體成交量,二手市場(chǎng)7月下滑40％，8月再度下降51.5％。,,,9,二手住宅成交價(jià)格上半年漲幅超過50％，但7月8月呈小幅跌勢(shì)。,,二手住宅市場(chǎng)成交價(jià)格,,10,從一手樓供應(yīng)平穩(wěn)及價(jià)格飛漲看來，似乎市場(chǎng)依然向好……但7、8月份的一手樓及二手樓成交情況反映出7月以來樓市消化力量明顯不足。,市場(chǎng)狀況——分析,11,什么原因造成了這種市場(chǎng)狀況？,主要原因在于政策不斷的影

4、響樓市！,12,,,,,2007,6月中旬以來，央行連續(xù)加息，各銀行緊縮銀根,,,,,,,,,,0707,深圳出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》,,,,,0707,出臺(tái)《關(guān)于實(shí)施深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2007年度實(shí)施計(jì)劃的通知》,,,,,0707,出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》,《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地

5、產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,13,,,,,0707,擬出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房保障工作的若干意見》,,,,,,,,,,0707,擬出臺(tái)“雙限、雙競(jìng)”政策 ：,,,,,0707,擬出臺(tái)二手房買賣個(gè)稅征收細(xì)則。,甚至提前披露了一系列正在制定的政策……,,,,,0707,擬全面清算發(fā)展商土地增值稅,14,這其中，影響最大的是“銀行銀根緊縮”，一系列政策引發(fā)的結(jié)果：

6、 1、投資者退出深圳市場(chǎng) 2、買家進(jìn)入觀望狀態(tài)。 3、樓市不再火爆,15,可以預(yù)見，未來市場(chǎng)供應(yīng)依然以關(guān)外兩區(qū)為主；關(guān)內(nèi)物業(yè)供應(yīng)南山仍將成為主力；小戶型單位比例將增大。,后市猜想,16,1、樓市回歸理性；2、樓價(jià)上揚(yáng)趨緩；3、個(gè)盤銷售周期拉長(zhǎng)。,但一系列政策導(dǎo)致導(dǎo)致的后果，有可能促使后市：,后市猜想,17,二、南山最近開盤項(xiàng)目個(gè)案分析……,7、8月份市場(chǎng)變化如此之大，

7、我們看一下在此期間南山新開盤項(xiàng)目的情況,18,城中央,總建筑面積：181399.54平方米項(xiàng)目總套數(shù)：1100套 三房（96-156平米）， 49% 四房（142-150平米）， 11% 五房（154-165平米），

8、 25％ “3+1”戶型（179-216平米）， 15％停 車 位： 663 車戶比： 0.60,19,,項(xiàng)目分析,有向高端市場(chǎng)沖擊的初衷；但難以突破整體社區(qū)中低端印象；價(jià)格具備一定的優(yōu)勢(shì)，但整體競(jìng)爭(zhēng)力較為有限。,城中央,中檔物業(yè),20,均價(jià)（出街價(jià)）：16800元/平米（不計(jì)復(fù)式）標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格區(qū)間：13300～25500元/平米現(xiàn)場(chǎng)折扣：98*98價(jià)格是該項(xiàng)目唯一優(yōu)勢(shì)。,價(jià)格分析,城中央,21,,銷售分析,

9、07年7月1日開盤，推出1100套，當(dāng)天銷售率44%。目前銷售率為67%，周均銷售25套，近期銷售速度維持在5～7套。價(jià)格優(yōu)勢(shì)促進(jìn)成交！,城中央,22,后海公館,建筑面積：85063.92平方米套數(shù)：549套項(xiàng)目主力戶型： 二房：66～70 110套 18％ 三房：102～131 428套 78％停 車 位：  454 車戶比： 0.83 裝修情況：精裝修,《2009年

10、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,23,該項(xiàng)目戶型定位不高；但產(chǎn)品質(zhì)素較好；后海區(qū)域的規(guī)劃前景是其最重要的優(yōu)勢(shì)。,項(xiàng)目分析,后海公館,中高檔物業(yè),24,標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)（出街價(jià)）：26300 元/平米（不計(jì)復(fù)式）標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格區(qū)間：19100～36500元/平米現(xiàn)場(chǎng)折扣：無，帶1000元

11、/平米精裝修價(jià)格在片區(qū)市場(chǎng)有一定競(jìng)爭(zhēng)力！,價(jià)格分析,后海公館,25,銷售分析,2007年7月24日開盤，總推出549套，當(dāng)天銷售29%，目前銷售率44.3%，周均銷售約12套。 性價(jià)比優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。,后海公館,26,博海名苑,建筑面積：37075.51m2 住宅套數(shù)：248套 三房：110－135 20％ 四房：140～150 23％ 復(fù)式：140～165 28％

12、 170以上 29％ 車位數(shù)：200 車戶比： 0.81,27,針對(duì)高端客戶定位；具有海景、高爾夫景觀及區(qū)域形象優(yōu)勢(shì)；緊鄰濱海大道及沙河立交，交通噪音弱化項(xiàng)目的綜合素質(zhì)。,項(xiàng)目分析,中高檔物業(yè),博海名苑,28,標(biāo)準(zhǔn)層 均價(jià)（出街價(jià)）：38000元/平米（不計(jì)頂層復(fù)式）標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)區(qū)間：23300（平層）～53794元/平米（標(biāo)準(zhǔn)層復(fù)式）現(xiàn)場(chǎng)折扣：延續(xù)開盤期間98折定價(jià)差異較大

13、，整體均價(jià)水平偏高。,價(jià)格分析,博海名苑,29,,銷售分析,07年7月28日開盤，推出248套單位，當(dāng)天銷售率34%，目前銷售率41.5%，周均銷售2套。 價(jià)位制約項(xiàng)目銷售速度。,博海名苑,30,蘭溪谷二期,總建筑面積：146910.96平方米項(xiàng)目總套數(shù)：537 四房（170-200平米） 30% 五房以上（250-280平米）6% Townhouse 6套停 車 位： 7

14、35 車 戶 比： 1.37,31,定位走純高端大戶路線一期的市場(chǎng)地位；招商地產(chǎn)的品牌影響力；蛇口半山的豪宅市場(chǎng)區(qū)域地位。,項(xiàng)目分析,高端物業(yè),蘭溪谷二期,32,標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)（首批出街均價(jià)）：38800元/平米（不計(jì)復(fù)式）標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格區(qū)間：27759～46000元/平米現(xiàn)場(chǎng)折扣：無性價(jià)比稍低,價(jià)格分析,蘭溪谷二期,33,,銷售分析,07年7月29日開盤，推出262套單位，當(dāng)天銷售率12%，目前銷售率為25.6%。周均銷售1～

15、2套 市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)同度下降。,蘭溪谷二期,34,總建筑面積:86520平方米總戶數(shù):447 三房（100-137平米），約占36%； 四房（132-194平米），約占64%停車位:500車戶比：1：1.1,澳城,35,項(xiàng)目分析,片區(qū)規(guī)劃及發(fā)展前景給予客戶極大期待；產(chǎn)品定位走中大戶型路線；片區(qū)配套設(shè)施欠缺；現(xiàn)場(chǎng)包裝上展示條件不到位。,澳城,中高檔物業(yè),36,價(jià)格分析,標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)（出街價(jià)

16、）： 30460 元/平方米（不計(jì)復(fù)式）標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格區(qū)間： 20281～42838元/平方米現(xiàn)場(chǎng)折扣：99折價(jià)格差異較大。,澳城,37,07年8月26日開盤，推出387套單位，當(dāng)天售出129套單位，銷售率33.3%。目前銷售率為40%，周均銷售10套左右。 投資前景及海景景觀資源是促成項(xiàng)目成交的主要因素。,銷售分析,澳城,38,從7月以來入市項(xiàng)目銷售情況來看，市場(chǎng)銷售速度整體縮減一方面新房入市價(jià)格過高，對(duì)成交產(chǎn)生

17、了明顯的抑制作用 ；另一方面受政策導(dǎo)致客戶觀望，入市不踴躍。,個(gè)案分析——總結(jié),39,市場(chǎng)回歸理性：開盤銷售率處于25～30％市場(chǎng)正常的；周均消化單位在10套左右，銷售周期延長(zhǎng)，整個(gè)銷售周期預(yù)計(jì)將延長(zhǎng)至12～18個(gè)月 。,個(gè)案分析——結(jié)論,40,在這樣的市場(chǎng)條件下，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的價(jià)值？,41,三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析……,42,項(xiàng)目素質(zhì)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷啟動(dòng)初期，我們對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：泛豪宅那么，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中，城市山

18、林處于一個(gè)什么樣的位置？,43,在外部資源提供了近山、親山的純粹環(huán)境，居住環(huán)境進(jìn)一步提升；在內(nèi)部素質(zhì)營(yíng)造方面，進(jìn)一步強(qiáng)化了項(xiàng)目的附加值及品質(zhì)。 相比初期定位的牽強(qiáng)， 目前真正具備了泛豪宅的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)！,44,在外部資源方面，景觀素質(zhì)優(yōu)于蘭溪谷二期；在產(chǎn)品素質(zhì)方面，具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)；在物業(yè)定位方面，與澳城相仿；在區(qū)域

19、價(jià)值方面，略處劣勢(shì)；在發(fā)展商的品牌美譽(yù)度方面，尚難撼動(dòng)招商地產(chǎn)在南山市場(chǎng)的口碑；一期的市場(chǎng)地位對(duì)項(xiàng)目檔次提升有一定的牽制！,與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較,45,,綜合評(píng)判，在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，本項(xiàng)目尚不足以撼動(dòng)蘭溪谷二期的的市場(chǎng)地位，但與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，尤其是與澳城花園相比，具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。,,,推出時(shí)間,綜合質(zhì)素,蘭溪谷二期,星海名城六期,,澳城花園,博海名苑,,,,,后海公館,華聯(lián)城市山林·上園,,,8月,,6月,,10月,,,,中檔,

20、中高檔,,泛豪宅,46,四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析……,47,,通過市場(chǎng)比較，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位處于澳城花園及蘭溪谷二期之間,48,,相比蘭溪谷二期，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目山景資源更為親山、產(chǎn)品用料更為精良；劣勢(shì)在于發(fā)展商在南山市場(chǎng)的市場(chǎng)美譽(yù)度、一期物業(yè)為項(xiàng)目帶來的潛在市場(chǎng)預(yù)期、項(xiàng)目更為純粹的大戶高端定位、對(duì)所處區(qū)位的價(jià)值認(rèn)同。同時(shí)，蘭溪谷主打并非山景景觀，而是半山豪宅生活。,因此，相比蘭溪谷本項(xiàng)目劣勢(shì)相對(duì)明顯！,49,,相比澳城，本項(xiàng)目?jī)?yōu)

21、勢(shì)在于項(xiàng)目展示及項(xiàng)目物業(yè)自身素質(zhì)優(yōu)于澳城；劣勢(shì)在于項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景預(yù)期相比澳城后海地段發(fā)展前景薄弱。,與澳城相比，在不去衡量海景、山景孰優(yōu)孰劣的前提下，兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品定位相同，并各具優(yōu)劣勢(shì)，旗鼓相當(dāng)，但可以預(yù)見本項(xiàng)目展示條件將明顯優(yōu)于澳城，因此綜合評(píng)判，本項(xiàng)目稍占優(yōu)勢(shì)。,50,,因此，對(duì)比市場(chǎng)物業(yè)，中原對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)收價(jià)格預(yù)期處于澳城與蘭溪谷二期之間，但相對(duì)而言，更為接近澳城。中原建議華聯(lián)城市山林·上園市場(chǎng)均價(jià)：32000

22、元/平米,51,五、項(xiàng)目銷售策略……,如何實(shí)現(xiàn)？,52,銷售策略分析,打造高端的產(chǎn)品形象；營(yíng)造好的市場(chǎng)口碑；樹立華聯(lián)品牌形象。,本項(xiàng)目目標(biāo)：,53,銷售策略分析,卓越的產(chǎn)品素質(zhì)；良好的展示形象；與其形象相符的市場(chǎng)價(jià)值。,高端產(chǎn)品形象如何建立？,54,銷售策略分析,市場(chǎng)口碑如何建立？,純粹的高尚住區(qū)（環(huán)境/居住群體）；平穩(wěn)的銷售進(jìn)程（市場(chǎng)認(rèn)可）。,55,銷售策略分析,華聯(lián)品牌建立？,實(shí)現(xiàn)上述兩個(gè)目標(biāo)！,56,因此，我們的銷售策略

23、為：高開高走均衡銷售,——樹立區(qū)域市場(chǎng)及華聯(lián)置業(yè)的物業(yè)標(biāo)桿。,——銷售速度/銷售單位均衡,57,本項(xiàng)目以32000元/平米的價(jià)格入市，項(xiàng)目實(shí)收總價(jià)區(qū)間預(yù)計(jì)如下： 單位：萬元,銷售周期預(yù)計(jì),與澳城項(xiàng)目出街總價(jià)區(qū)間 相仿：

24、單位：萬元,58,銷售周期預(yù)計(jì),考慮到本項(xiàng)目基數(shù)更大，并且市場(chǎng)高端客戶總量有限，在市場(chǎng)環(huán)境為發(fā)生較大利好的情況下，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目銷售周期將會(huì)更長(zhǎng)：,開盤銷售率預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)20～30％；在正常的市場(chǎng)條件下，銷售周期預(yù)計(jì)12～15個(gè)月；實(shí)現(xiàn)均價(jià)超過32000元/平米。,59,六、開盤策略,60,當(dāng)前的開盤方式主要可以采取兩種方式：1、排隊(duì)；2、抽簽；,61,排隊(duì),通行的作法：開盤前通知客戶于開盤當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)選房；按到場(chǎng)先后次序（排隊(duì)）

25、領(lǐng)取選房順序號(hào)；按選房順序號(hào)依次選房。,代表項(xiàng)目——博海名苑、公園大地,62,抽簽,通行的作法：以簽到順序（或提前）將客戶分組，每組若干人，每人一個(gè)選房順序號(hào)；選房當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)抽取選房組號(hào)，根據(jù)所抽出組號(hào)的順序選房；同一組客戶按照各自組內(nèi)選房順序號(hào)先后參加選房。,代表項(xiàng)目——城中央、澳城、后海公館、蘭溪谷、泰華陽光海,63,,上述兩種方式，各有優(yōu)缺點(diǎn)，排隊(duì)選房不夠人性化、造成后面客戶流失，需要投入大量精力維持秩序；抽簽解籌可能

26、造成所在組別靠后的誠(chéng)意客戶流失。 保持現(xiàn)場(chǎng)秩序的穩(wěn)定是品牌發(fā)展商第一考慮要素！,因此，中原推薦以“抽簽”方式開盤。,64,開盤前十天內(nèi)價(jià)格試算；提前進(jìn)行“銀行按揭資格預(yù)審”，并須提供“50萬”資金證明以獲取選房資格； 獲取選房資格的客戶提前分組，開盤當(dāng)天以現(xiàn)場(chǎng)抽簽順序排定各組選房順序；當(dāng)天新到場(chǎng)或未進(jìn)行“銀行按揭資格預(yù)審”的客戶憑銀行資信審查結(jié)果臨時(shí)安排，按到場(chǎng)先后順序在抽簽結(jié)束后參與選房；內(nèi)部關(guān)系戶——混水摸魚。,

27、開盤安排,65,六、優(yōu)惠策略,66,優(yōu)惠策略,開盤優(yōu)惠1％——激發(fā)客戶購(gòu)買欲望，提升客戶參與選房積極性，該優(yōu)惠結(jié)合項(xiàng)目合同簽訂使用，激發(fā)客戶簽署合同的積極性；調(diào)整系數(shù)2％——銷售期公開使用，并作為價(jià)格調(diào)整系數(shù)，為項(xiàng)目小幅提價(jià)預(yù)留空間。,67,付款方式優(yōu)惠——一次性付款客戶享有額外1％優(yōu)惠，鼓勵(lì)一次性付款。銀行按揭資格預(yù)審優(yōu)惠1％——鼓勵(lì)客戶參與銀行按揭資格預(yù)審，準(zhǔn)確掌握客戶的誠(chéng)意度；老業(yè)主及關(guān)系客戶優(yōu)惠1％——鼓勵(lì)老業(yè)主成交，促進(jìn)

28、華聯(lián)品美譽(yù)度提升。,（以上優(yōu)惠將通過計(jì)算綜合折扣返算至出街價(jià)格表，確保發(fā)展商實(shí)收價(jià)格）,68,優(yōu)惠實(shí)施：,價(jià)格制定策略及說明,70,一、項(xiàng)目均價(jià)制定策略,首先，我們來看一下目前區(qū)域市場(chǎng)的銷售情況……,71,上半年市場(chǎng)推售情況及未來市場(chǎng)潛在供應(yīng)：,項(xiàng)目均價(jià)制定策略分析——市場(chǎng),72,通過對(duì)比，本項(xiàng)目主力面積段盡管存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但市場(chǎng)消化速度較快。150～180平米面積區(qū)間單位存市場(chǎng)推售比例最高，并且消化速度較慢；,73,在項(xiàng)目?jī)?nèi)

29、部的比較中：項(xiàng)目大部分靠山單位綜合素質(zhì)相對(duì)較高；部分內(nèi)部單位也具有極好的綜合素質(zhì)。同時(shí)，潛在客戶隨著購(gòu)買面積段的提升對(duì)價(jià)格敏感度逐漸降低。,項(xiàng)目均價(jià)制定策略分析——項(xiàng)目分析,,74,因此，我們的均價(jià)制定策略是：,參考市場(chǎng)，促使市場(chǎng)熱銷面積實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值回報(bào)；結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，讓綜合素質(zhì)更優(yōu)的單位實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值預(yù)期；促進(jìn)項(xiàng)目均衡消化。,75,項(xiàng)目均價(jià)制定策略分析——項(xiàng)目分析,76,二、價(jià)格表制作說明結(jié)合市場(chǎng)情況，根據(jù)項(xiàng)目自

30、身產(chǎn)品特點(diǎn)及素質(zhì)制定本項(xiàng)目的價(jià)格表體系。,77,相比一期，項(xiàng)目二期物業(yè)各單位均好性差異不大，所以我們將二期物業(yè)作為一個(gè)整體，制作項(xiàng)目二期的價(jià)格表體系。,78,所以，我們需要,針對(duì)不同目標(biāo)客戶的購(gòu)買意向制定相應(yīng)的均價(jià)水平，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的均衡消化；利用素質(zhì)更好（面積更大）的單位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升，同時(shí)促進(jìn)客戶對(duì)素質(zhì)一般單位的價(jià)值認(rèn)同。,79,選擇11層為標(biāo)準(zhǔn)層（二期最低層數(shù)的中間層），對(duì)各單位進(jìn)行橫向比較評(píng)分；參考因素主要為景觀、視野

31、、朝向、戶型及噪音；以30000元/平米的試算值進(jìn)行試算，試算得出11層各套單位的均衡價(jià)格。,第一步：橫向評(píng)分,80,參考因素：,景觀：以客廳、主人房及陽臺(tái)可看出的景觀為主要景觀；視野：以從客廳及主臥看出去的角度為主要視野，主要考慮開闊度、深遠(yuǎn)度、樓間距等 ；朝向：主要考慮該單位幾個(gè)開放面的方向，但是仍以客廳和主臥的朝向?yàn)橹饕?；戶型：由主至次考慮戶型布局合理性，客廳及主臥的舒適性、通透性，入戶花園好用與否，把邊位置等等。噪

32、音：影響較小，主要為項(xiàng)目?jī)?nèi)的幼兒園及西部通道的潛在影響因素。,81,第二步、通過縱向比對(duì)，建立項(xiàng)目縱向價(jià)差：,以11層為標(biāo)準(zhǔn)層，向上遞加，向下遞減層差；同時(shí)，為防止高層單位價(jià)格過高，所以采取低區(qū)及高區(qū)層差減小，中間層差加大，使中間樓層承擔(dān)較多價(jià)值的策略。,82,考慮項(xiàng)目整體物業(yè)單位建筑面積區(qū)間跨度相對(duì)較大（106～202平米），潛在買家對(duì)價(jià)格的敏感度存在差異，對(duì)不同面積段單位執(zhí)行層差差別設(shè)置；,83,考慮到部分同類物業(yè)存在樓層差異（21

33、層或29～31層）對(duì)該類物業(yè)層差作局部調(diào)整（層差加價(jià)21層相當(dāng)于高層25～26層加價(jià)）；項(xiàng)目縱向景觀存在局部變化，導(dǎo)致相鄰單位關(guān)系發(fā)生變化，對(duì)該類情況通過調(diào)整（增大或縮?。┚植繉硬?，改變相互關(guān)系。,84,完成上述設(shè)定后，運(yùn)用運(yùn)算公式，完成初步價(jià)格表框架制作。,,85,26290118.983127984,27180118.983233876.4,24860110.872756228.2,26820110.8729735

34、33.4,24420110.092688397.8,23260106.862485563.6,25580118.683035834.4,25040118.682971747.2,28070132.983732748.6,28790132.983828494,23880112.432684828,29590139.664132539,35290202.477145166,30120164.71496

35、1065,27180133.823637228,26020126.153282423,25220126.153181503,26650130.743484221,25400130.743320796,27630131.013619806.3,27980128.753602425,268201143057480,27270111.073028879,29590140.464156211,29050

36、125.863656233,29940125.863768248,27800140.463904788,28340155.34401202,36540202.137385830,35380163.415781446,37340201.587526997,35560163.215803747.6,31640154.834898821,32260136.044388650.4,34580159.88

37、5528650,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,單價(jià)面積總價(jià),32970136.044485238.8,1,2,3,5,4,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,各單元價(jià)格排序，由低至高。,14單元,13單元,20單元,21單元,22單元,16單元,

38、15單元,19單元,18單元,17單元,,價(jià)格順序,86,第三步、特殊加價(jià),項(xiàng)目各單位存在較多的特殊因素，影響到項(xiàng)目素質(zhì)的好壞，須單獨(dú)調(diào)整：個(gè)別樓層受外圍建筑物等影響，出現(xiàn)景觀或素質(zhì)改變，在層差上特殊調(diào)整；入戶花園、工作陽臺(tái)、景觀陽臺(tái)單獨(dú)加價(jià)；贈(zèng)送面積部分單獨(dú)加價(jià)；地面停車場(chǎng)單位單獨(dú)調(diào)整；復(fù)式單位單獨(dú)定價(jià)。,87,88,復(fù)式單位單獨(dú)定價(jià)。目前市場(chǎng)復(fù)式單位集中于55000～70000元/平米價(jià)格區(qū)間；結(jié)合本項(xiàng)目情況：

39、不便于享有外部景觀資源復(fù)式單位，建議以市場(chǎng)中間價(jià)位入市（60000元左右）； 享有項(xiàng)目景觀資源復(fù)式單位，建議根據(jù)物業(yè)具體位置、對(duì)景觀資源的享有程度，以市場(chǎng)高位入市（70000元左右）。,89,第四步、自我比較調(diào)整,分棟比較；同一戶型同遠(yuǎn)到近相互比較；同一戶型不同面積，按總價(jià)比較；不同戶型對(duì)大戶型的最低價(jià)與小戶型的最高價(jià)之間比較；……,根據(jù)比較情況調(diào)整試算值，制定出項(xiàng)目實(shí)收價(jià)格表體系。,90,價(jià)格表制作完成后，完成上述價(jià)格制

40、定利用綜合折扣系數(shù)返算項(xiàng)目出街價(jià)格！,綜合折扣系數(shù)：0.964綜合折扣系數(shù)返算項(xiàng)目出街價(jià)格32000/0.964=33195！,91,the end！,房地產(chǎn)銷售流程培訓(xùn)課件,《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,93,銷 售 訓(xùn) 練 流 程,《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

41、大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,94,第一部分、案前,95,一、區(qū)域歷史背景整理二、區(qū)域樓市狀況整理1、）政治、經(jīng)濟(jì)、法規(guī)、規(guī)章2、未來發(fā)展前景三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本情況（優(yōu)劣勢(shì)分析）,《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangc

42、e.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,96,,四、自身樓盤資料的收集和建立1、個(gè)案基本資料：個(gè)案產(chǎn)品業(yè)主概括與業(yè)績(jī)產(chǎn)品規(guī)劃特色會(huì)所物業(yè)面積結(jié)構(gòu)建筑商建材設(shè)備特色介紹,97,2、個(gè)案環(huán)境：工地環(huán)境位置各項(xiàng)生態(tài)設(shè)施重大公共設(shè)施與未來發(fā)展介紹生活機(jī)能（交通，教育，商業(yè)等）3、周邊大型企業(yè)（中小城市）－－客群,98,五、整理吸引買家的優(yōu)越點(diǎn) 1

43、、利多點(diǎn)－－強(qiáng)化六、拿出自身樓盤劣勢(shì)應(yīng)對(duì)措施 1、利空點(diǎn)－－弱化七、全面了解樓盤工程進(jìn)度,99,八、銷售說辭統(tǒng)一（銷講）1、客戶積累2、報(bào)表單據(jù)的熟悉預(yù)約單來人來電表日志市調(diào)表,《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,100,第二部分、案中,10

44、1,一、來電接聽要?jiǎng)t－－將客戶引至售樓處1、接聽電話語調(diào)必須親切，吐字清晰易懂，說話速度適當(dāng)，簡(jiǎn)潔而不長(zhǎng)2、接聽電話人員熟悉樓盤的詳細(xì)情況及促銷口徑3、銷售部人員每人都有義務(wù)和責(zé)任接聽電話，外來電話響聲不能超過3下4、接聽電話必須親切地說：“您好，××××”,《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資

45、料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,102,5、在回答問題時(shí)應(yīng)做到耐心但又不能太詳細(xì)，以免阻礙其他客戶的電話打進(jìn)來，且告知其過分詳細(xì)后會(huì)導(dǎo)致其不到售樓處來。6、在回答問題時(shí)，盡量強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)買樓的人很多，可以邀請(qǐng)客戶到現(xiàn)場(chǎng)售樓部參觀，告訴客戶現(xiàn)場(chǎng)將會(huì)有專業(yè)的售樓人員為他介紹7、回答時(shí)間不宜太長(zhǎng)，通常不要超過3分鐘（在廣告日電話時(shí)間應(yīng)更加縮短，掌握重點(diǎn)說明，吸引對(duì)方前來現(xiàn)場(chǎng)洽談）,103,8、在客戶交談中

46、，要主動(dòng)問到幾個(gè)基本問題，即媒體來源、客戶姓名、電話、地址和購(gòu)房意向。9、在客戶所找人員不在時(shí)，應(yīng)很客氣地咨詢對(duì)方有何事，可否代為傳話，或者記錄下來，轉(zhuǎn)告被找的人，放話筒時(shí)動(dòng)作要緩慢。10、不許對(duì)著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、大聲笑、11、不許在接聽顧客電話時(shí)與其他人搭話12、廣告電話接待1）其他電話進(jìn)來2）客戶簽約（強(qiáng)烈要求，請(qǐng)?jiān)俅騺恚?104,二、來人接待1、接待規(guī)范客戶上門時(shí)，業(yè)務(wù)員必須主動(dòng)面帶微笑上前迎接，同時(shí)控臺(tái)

47、上喊“客戶到”，業(yè)務(wù)員起身喊“歡迎參觀”接待客戶并問清客戶第幾次來，以前是否有人接待接待客戶要精神飽滿，面帶笑容，留意客戶的視線和表情，主動(dòng)上前打招呼接待客戶要聲音響亮，口齒清晰，盡量不要模棱兩可，如有不清楚的將客戶問題記下來再回答,《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789

48、,105,三、介紹樓盤情況1、介紹交通示意圖、鳥瞰圖、效果圖、燈箱、模型，動(dòng)線清晰，著重點(diǎn)明了2、請(qǐng)客戶在交談區(qū)入座，取出樓書為客戶介紹樓書與模型相結(jié)合介紹，盡量使用口語化介紹，語言活潑，不要照本宣科及時(shí)掌握客戶心理及需求鎖定房型，鎖定樓層隨時(shí)注意自己的形象，必須保持微笑，態(tài)度要誠(chéng)懇、親切，博取客戶好感及信賴，不要手插口袋或者靠坐模型不論成交與否，客戶離去時(shí)，業(yè)務(wù)人員應(yīng)起身相送至大門，并說：“歡迎再次參觀”,106,實(shí)地介

49、紹（再一次鎖定房源）工地現(xiàn)場(chǎng)與樣板大相徑庭，售樓員應(yīng)著眼現(xiàn)狀、推介優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景、人文景觀，強(qiáng)化樓盤實(shí)景優(yōu)勢(shì)，指導(dǎo)客戶如何裝修，再提示出樣板房的布置，讓客戶有一個(gè)美好想象而下決心購(gòu)買帶看禮儀：職業(yè)道德、責(zé)任心，危險(xiǎn)走在前面，電梯客戶先進(jìn) 樣板房帶看,107,四、解答客戶問題1、盡量不要正面反駁客戶意見2、誠(chéng)實(shí)信用，不胡亂承諾五、為客戶度身定制買房個(gè)案－－逼訂回顧－鎖定－設(shè)計(jì)幾個(gè)方案（菜單）1、購(gòu)買力2、購(gòu)買欲,《2

50、009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,108,SP技巧 概念SP（sales promotion）”銷售促進(jìn)”，是一種說服性溝通工具。目的是刺激消費(fèi)者的購(gòu)買意愿，提升銷售者的效率，在房產(chǎn)銷售過程中，我們經(jīng)常通過一些SP手段來促進(jìn)客戶成交。,109,現(xiàn)場(chǎng)SP運(yùn)用的要點(diǎn) 建立客

51、戶對(duì)你的信任 營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)良好的銷售氛圍 業(yè)務(wù)員與控臺(tái)之間建立默契，充分互動(dòng) 團(tuán)隊(duì)間的協(xié)同作戰(zhàn) 用言行去感染客戶,110,實(shí)戰(zhàn)技巧 利用銷控對(duì)話“賣掉了沒有？”目的：幫客戶鎖定戶型、位置，避免給客戶太多的選擇余地。運(yùn)用時(shí)機(jī)：客戶有70％以上的成交希望，且業(yè)務(wù)員已根據(jù)實(shí)際情況幫客戶挑選了最合適的戶型和位置，但客戶還在猶豫比較。,111,對(duì)話流程,業(yè)務(wù)員,控臺(tái),控臺(tái),,請(qǐng)進(jìn),,,請(qǐng)問××賣掉了沒有,,對(duì)不起，

52、賣掉了,注意事項(xiàng)：在客戶未離開，控臺(tái)需注意“已賣掉”的戶別，以免穿幫,112,“保留三分鐘”目的：告訴控臺(tái)你現(xiàn)在需要幫助運(yùn)用時(shí)機(jī)：客戶很有希望成交，但靠自己一個(gè)人的能力還不夠,113,對(duì)話流程,業(yè)務(wù)員,控臺(tái),請(qǐng)確認(rèn)一下，現(xiàn)在××還有沒有？,,恭喜，現(xiàn)在還有,,,請(qǐng)保留3分鐘,,××保留3分鐘（確認(rèn)，復(fù)述一遍）,注意事項(xiàng)：控臺(tái)在確認(rèn)復(fù)述后，立即安排人員下去協(xié)助處理，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況制造該客戶搶手

53、的氣氛，安排其他業(yè)務(wù)員用銷控對(duì)話詢問該戶有沒有。,114,,你在介紹哪一戶？目的：控臺(tái)隨時(shí)掌握業(yè)務(wù)員洽談的狀況。運(yùn)用時(shí)機(jī)：當(dāng)業(yè)務(wù)員洽談時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，可能該組客戶較有意向成交。,115,對(duì)話流程,業(yè)務(wù)員,控臺(tái),,告訴控臺(tái)你在介紹的戶別,,,××戶別，這一戶××業(yè)務(wù)員也在帶看，請(qǐng)把握機(jī)會(huì),,是嘛，我知道了，謝謝,注意事項(xiàng)：當(dāng)控臺(tái)詢問時(shí)，業(yè)務(wù)員應(yīng)暫停與客戶的談話，看著控臺(tái)自然對(duì)話，切忌機(jī)械麻木。,&

54、#215;×業(yè)務(wù)員，你現(xiàn)在在介紹哪一戶？,,告訴客戶，別人也在看這一戶,116,控臺(tái)建議業(yè)務(wù)員“換戶”目的：幫助業(yè)務(wù)員催促客戶快做決定訂購(gòu)運(yùn)用時(shí)機(jī)：客戶與成交之差一步之遙,117,對(duì)話流程,業(yè)務(wù)員,控臺(tái),,回答控臺(tái),,,××其他業(yè)務(wù)員，也要這一戶，你是否換一戶介紹,,請(qǐng)?jiān)俦Ａ粢环昼?注意事項(xiàng)：控臺(tái)事先已摸清客戶的實(shí)際情況，業(yè)務(wù)員在對(duì)話完畢后，要用急迫的心情告訴客戶，再不做決定，這一戶就要先賣給其他客戶

55、了，請(qǐng)不要再猶豫了。,××業(yè)務(wù)員，你現(xiàn)在在介紹哪一戶？,,請(qǐng)快做決定，最后保留一分鐘,118,團(tuán)隊(duì)協(xié)作 現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)員根據(jù)控臺(tái)安排，做SP配合，例如：用銷控對(duì)話詢問同一戶別有沒有，且一定要讓客戶聽見。 來到需要幫助配合的業(yè)務(wù)員面前，告訴自己的客戶也要選這一戶，建議他是否能換一戶介紹。,119,議價(jià)技巧 裝作“菜鳥”以“菜鳥”身份博取客戶對(duì)你的充分信任，告訴客戶還價(jià)不易 “假底價(jià)表”專案可準(zhǔn)備一份假底價(jià)表，在議

56、價(jià)遇到阻力時(shí)使用，以示你的誠(chéng)意。,120,多請(qǐng)求業(yè)務(wù)員如單獨(dú)與客戶議價(jià)，不管客戶出價(jià)是否在成交范圍，都需要多上控臺(tái)請(qǐng)示主管，讓客戶感覺到你很幫他。專案在配合業(yè)務(wù)員議價(jià)時(shí)，也不要輕易承諾客戶價(jià)格，也需要打假電話，請(qǐng)示上級(jí)是否能成交。打電話時(shí)間不要少于3分鐘，表示逼真，讓客戶相信你在盡力幫他爭(zhēng)取。,121,注意事項(xiàng)：業(yè)務(wù)員在與客戶洽談時(shí)不要背對(duì)控臺(tái)，以便控臺(tái)能觀察全場(chǎng)情況。多用肢體語言去感染客戶表情逼真自然多與控臺(tái)互動(dòng)隨機(jī)應(yīng)變

57、時(shí)刻注意周邊情況，利用好在場(chǎng)的人。,122,六、建立客戶檔案在整個(gè)介紹過程完畢后，或在參觀樣板房前請(qǐng)客戶留下聯(lián)系方式及咨詢重點(diǎn)，方便日后追蹤，洽談。七、客戶追蹤1、主動(dòng)出擊，跟蹤聯(lián)系，繼續(xù)了解說服2、每天做好來電、新、老客戶、簽約客戶的登記八、再度接待客戶,123,九、與客戶簽訂預(yù)購(gòu)書（后續(xù)工作跟進(jìn)，付款方式確定）十、提醒簽訂正式預(yù)售合同，繳納首付款十一、協(xié)助客戶辦理按揭、貸款手續(xù)（時(shí)間限定）十二、老客戶定時(shí)回訪，新客

58、戶介紹,124,第三部分、案尾,125,交房手續(xù)一、交房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一：辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商鋪房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），開發(fā)商已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金。標(biāo)準(zhǔn)二：取得了《住宅交付使用許可證》，開發(fā)商已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金，開發(fā)商承諾在幾日內(nèi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）,126,一、交房流程1、具備交房標(biāo)準(zhǔn)后，開發(fā)商給小業(yè)主郵寄入戶通知書2、向小業(yè)主提供各項(xiàng)證明《大產(chǎn)證》或者《住宅交

59、付使用許可證》 《新建商品住宅質(zhì)量保證書》 《新建商品住宅使用說明書》 質(zhì)檢站出具的《住宅合格證明書》,127,物價(jià)局出具的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)維修基金：不配備電梯：1295×0.02×面積 配備電梯：1295×0.03×面積建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)（各地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不同）交易中心測(cè)繪部門出具的《建筑面積測(cè)繪報(bào)告》物業(yè)公司出具的《業(yè)主公約》,128,開發(fā)商、小業(yè)主、物業(yè)驗(yàn)收住宅簽署驗(yàn)收單

60、，（如有質(zhì)量問題，提出意見，進(jìn)行整改后驗(yàn)收） 小業(yè)主繳納上述費(fèi)用，簽署《房屋交接書》、《業(yè)主公約》,129,如開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證，收集以下資料及費(fèi)用 資料合同身份證復(fù)印件貸款抵押證明（他項(xiàng)權(quán)證）登記證明印章 費(fèi)用契稅：普通住宅：1.5％ 別墅：3％ 商業(yè)用房：3％,130,印花稅：200元地籍圖費(fèi)（按土地局出具標(biāo)準(zhǔn)或發(fā)展商代付）產(chǎn)證工本費(fèi)、手續(xù)費(fèi)：250元代辦費(fèi)（也可提供免費(fèi)服務(wù)）,131,THAN