【商業(yè)地產(chǎn)】-深圳皇崗金地名津商業(yè)城策劃提案-41ppt

1、再造一個(gè)“羅湖商業(yè)城”——深圳皇崗金地名津商業(yè)城策劃提案,www.Globallink.hk,項(xiàng)目周邊環(huán)境,寫在前面,項(xiàng)目地處皇崗口岸，位置顯要，商業(yè)氛圍濃厚，具有十分可觀的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。是一個(gè)不可多得的商業(yè)旺地。香港與深圳絕佳的地緣關(guān)系，造就了一個(gè)新的特殊商業(yè)群落——口岸商業(yè)圈香港與深圳更緊密關(guān)系，促進(jìn)了深圳兩地人與人之間的大交流，而在流通過程中，帶動(dòng)了兩地物業(yè)的繁榮和發(fā)展，并形成了獨(dú)具特色的商、物、人流圈。,香港報(bào)紙

2、關(guān)于進(jìn)駐內(nèi)地報(bào)道迅速增加,機(jī)會(huì)點(diǎn),香港人在深圳的一個(gè)重要聚居點(diǎn)，擁有眾多的可消費(fèi)人群?；蕧徔诎蹲鳛橄愀叟c深圳一個(gè)重要的通道，每天有逾達(dá)10余萬人進(jìn)出。7月，地鐵四號(hào)線通車，為項(xiàng)目周邊帶來了充裕的人流，同時(shí)地鐵效應(yīng)也大大提高了項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營及商業(yè)投資價(jià)值。,影響,,,口岸商圈還未成熟，需要一定的時(shí)間磨合。商業(yè)引進(jìn)及品牌經(jīng)營需迎合港人口味，并符合港人消費(fèi)習(xí)慣。引進(jìn)專業(yè)并從事于商業(yè)服務(wù)及商業(yè)經(jīng)營公司參與項(xiàng)目合作。,,,,,,金地名津商業(yè)

3、項(xiàng)目,港人消費(fèi),深圳本地消費(fèi),國內(nèi)外游客,,,,,,,,金地名津商業(yè)策劃思路示意,環(huán)球品牌經(jīng)營、品牌引進(jìn)及加盟特許行業(yè)引進(jìn),,金地名津招商架構(gòu),開發(fā)商,環(huán)球商機(jī),,公司對(duì)接,香港貿(mào)發(fā)局廠商服務(wù)勞工署再就業(yè)計(jì)劃中小企業(yè)協(xié)會(huì)推廣日……,香港客戶之深圳接待抓住商機(jī)品牌加盟及品牌推廣,客戶接待中心客戶咨詢服務(wù)商圈介紹招商管理,,,,,,,,,,香港,深圳,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),,招商支持,羅湖商業(yè)城！香港人的商業(yè)城,,依托香港的中國商業(yè)傳奇

4、日均客流量近25萬人次；年銷售額達(dá)40億元 。最大的24小時(shí)通關(guān)口岸，羅湖 火車站，深圳的交通樞紐。幾十路公車縱橫市郊各個(gè)角落，地鐵站就在門口；大型的休閑廣場(chǎng)；,協(xié)作單位,,,,項(xiàng)目支持單位之——香港貿(mào)易發(fā)展局,香港貿(mào)易發(fā)展局是全球貿(mào)易推廣的公營機(jī)構(gòu)，誠意為香港制造商、貿(mào)易商及服務(wù)出口商服務(wù)。特別針對(duì)香港貿(mào)易的主要?jiǎng)恿?- 中小企業(yè)，舉辦各種推廣活動(dòng)。,中 小 企 市 場(chǎng) 推 廣 日,CEPA研討推廣會(huì),項(xiàng)目支援

5、單位之——香港生產(chǎn)力促進(jìn)局,生產(chǎn)力促進(jìn)局與CEPA共進(jìn)解決開拓內(nèi)銷市場(chǎng)的難題主題工作坊行業(yè)研討會(huì)珠三角培訓(xùn)課程專家顧問服務(wù)針對(duì)CEPA對(duì)中小企營商環(huán)境的影響的工商業(yè)調(diào)查,案名構(gòu)想建議一,皇崗商業(yè)城/金地·（皇崗）商業(yè)城 名字解釋：本案名主要是以羅湖商業(yè)城為參考，結(jié)合本項(xiàng)目定位，再加上客戶群相 似。項(xiàng)目間有很強(qiáng)的可比性，而在推廣時(shí)也有利于市場(chǎng)搶位，容易造成市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。另外本案名簡單易記，容易傳播。,案名

6、構(gòu)想建議二,皇崗不夜城/金地·（皇崗）不夜城 名字解釋：本案名出發(fā)點(diǎn)是基于項(xiàng)目之功能及所延伸之經(jīng)營思想。特別迎合了港人的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣。另外24小時(shí)營業(yè)也折射出口岸２４小時(shí)通關(guān)之意。,金地名津商業(yè)城之一層構(gòu)想,,,港式茶餐廳,,精品、工藝、免稅店,,,,超市/便利店商店（服裝、飾品/皮具/手表/電子/電器）特產(chǎn)（土特產(chǎn)店）,金地名津商業(yè)城之二層構(gòu)想,中餐、海鮮酒樓美容美發(fā)桑拿/足浴/修甲/健身特色零食（牛廚、

7、優(yōu)之良品等）面包、西點(diǎn)（面包新語、可頌坊）肯德基/必勝客/麥當(dāng)勞,金地名津商業(yè)城之三層構(gòu)想,酒吧美食廣場(chǎng)歡樂天地（游樂場(chǎng)中式茶樓/海鮮酒樓特色餐飲（仙蹤林，王品牛排等）,商品定位,商品價(jià)格定位：中檔 商品來源定位：大型餐飲、休閑、娛樂為招商的主體肯德基、必勝客、麥當(dāng)勞等其他零關(guān)稅商品精品、工藝等,,招商策略,采取由大到小，由高到低的招商策略。 由大到?。郝氏纫M(jìn)知名品牌店和主題店，以品牌知名度及主題店的

8、進(jìn)駐為項(xiàng)目制造多主題多元素的購物場(chǎng)所； 由高到低：先引進(jìn)檔次較高的品牌商家，其后利用其品牌優(yōu)勢(shì)吸引大眾化品牌； 知名品牌及主題店在招商條件上給予一定優(yōu)惠，以吸引其進(jìn)駐。這不僅符合項(xiàng)目規(guī)劃定位的要求，而且增強(qiáng)經(jīng)營者（投資者）投資信心，有利于商鋪招商速度的加快和售價(jià)的提高，達(dá)到良好的銷售、招商效果。,2、招商目標(biāo)： 客戶來源主要以香港地區(qū)品牌、華南地區(qū)品牌、協(xié)會(huì)品　　牌資源、本地品牌、及本地加盟商、代理商。3、招商推廣：

9、 在香港、深圳、廣州等地區(qū)選擇主流媒體廣告分階段 進(jìn)行宣　　傳推廣，促進(jìn)招商工作完成； 在項(xiàng)目周邊范圍內(nèi)設(shè)立大型戶外廣告宣傳； 推廣活動(dòng)（舉行招商會(huì)、品牌推介會(huì)）。,招商目標(biāo)及招商范圍,1、品牌檔次： 擬引進(jìn)主力店或品牌（符合港人消費(fèi)習(xí)慣及口味）主要以中檔為主。中檔定位較能滿足大眾消費(fèi)力及消費(fèi)習(xí)慣。2、招商范圍： 擬在香港、深圳、廣州等城市為主。3、裝修形象： 整體裝修按照根時(shí)尚前緣、個(gè)

10、性、潮流的裝修風(fēng)格為主題搭配； 品牌專賣店要求按照品牌自行的裝修風(fēng)格裝修和形象定位，但是整體 要跟 商場(chǎng)的定位和趨勢(shì)協(xié)調(diào)。,招商實(shí)施細(xì)則,制定招商優(yōu)惠政策，相關(guān)重要品牌客戶的優(yōu)惠政策由招商總監(jiān)負(fù)責(zé)掌控。租賃合同期限以項(xiàng)目開業(yè)日起計(jì)，合同期以簽定正式合同期為準(zhǔn)。租金按合同約定的時(shí)間起計(jì)，管理費(fèi)的收取以開業(yè)日起；聯(lián)營合同的管理費(fèi)也是以開業(yè)日起計(jì)。簽訂合同時(shí)一次性交清全部押金。租金、管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)以建設(shè)面積計(jì)算。商家經(jīng)營

11、稅費(fèi)按照國家工商、稅務(wù)部門規(guī)定進(jìn)行繳納。,招商條件、招商資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),1、合作方式： 以租賃為主、扣點(diǎn)為輔二種方式結(jié)合（一些大型品牌店也可考慮聯(lián)營形式）。2、合作方式的詳細(xì)方法： 租賃：根據(jù)街鋪的具體位置及面積制定相應(yīng)的租金價(jià)格； 聯(lián)營：按照抽成方式合作，根據(jù)品牌類別制定相關(guān)的合作抽成條件； 扣點(diǎn)分成：按照抽成的方式合作，根據(jù)品牌類別進(jìn)行相關(guān)抽成的條件。,3、其它條款制定： &#

12、183;簽約年限：租賃（1-3年）（其它合作方式另商） ·裝修標(biāo)準(zhǔn)：基本照明設(shè)施、中央空調(diào)、消防、公共設(shè)施及基礎(chǔ)裝飾等 ·遞 增 率：租賃合同每2年遞增一次，遞增率為5-10% ·工商稅務(wù)：商戶自行到工商稅務(wù)部門辦理 ·進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用：租賃商家2個(gè)月租金做押金（其它合作方式另商）。 ·管 理 費(fèi)：根據(jù)整體制定 ·水 電 費(fèi)：根據(jù)整體制定。 ·免 租 期：根據(jù)租

13、金價(jià)格詳細(xì)制定。,招商推廣方式,1、招商發(fā)布會(huì) 通過招商正式啟動(dòng)的宣傳推廣，吸引香港及廣、深的品牌商家進(jìn)駐2、品牌推介會(huì) 通過協(xié)會(huì)的品牌資源帶到當(dāng)?shù)剡M(jìn)行品牌推介會(huì)的宣傳，吸引當(dāng)?shù)赜幸庀蛲顿Y但是沒有品牌資源的商家進(jìn)行品牌加盟代理的合作，進(jìn)一步進(jìn)駐商場(chǎng)3、知名品牌、主力店進(jìn)駐的簽約 通過已進(jìn)駐的知名品牌的宣傳推廣，促進(jìn)正在觀望當(dāng)中的商家盡快簽訂合作協(xié)議,4、投資商考察團(tuán) 通過組織當(dāng)?shù)匾恍┯幸庀?/p>

14、加盟或者投資的客戶到香港、廣東地區(qū)進(jìn)行品牌考察團(tuán)的活動(dòng)形式，吸引投資者加盟香港、廣東的品牌，進(jìn)而進(jìn)駐商場(chǎng)。5、品牌商家考察團(tuán) 通過組織品牌商家到當(dāng)?shù)刈鍪袌?chǎng)周邊考察，讓品牌商對(duì)項(xiàng)目有興趣從而達(dá)到直營的目的。,商場(chǎng)經(jīng)營管理初步建議,統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營商場(chǎng)基金（建議）經(jīng)營指導(dǎo)機(jī)制商業(yè)城與周邊商業(yè)互動(dòng)機(jī)制環(huán)球品牌管理機(jī)制與香港商場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制經(jīng)營商指南服務(wù)商場(chǎng)一站式服務(wù)商戶經(jīng)營一費(fèi)制,經(jīng)營戶定位,香港品牌或商商直營香港

15、廠商零售示范點(diǎn)香港再就業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃創(chuàng)業(yè)人士羅湖商業(yè)城或其它地區(qū)經(jīng)營香港人商家深圳本土經(jīng)營商家羅湖區(qū)其他經(jīng)營商家環(huán)球商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò),項(xiàng)目執(zhí)行流程大致時(shí)間安排,項(xiàng)目七大保障保證物業(yè)高租金,保障一：政府及機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的支持保障二：香港產(chǎn)品/香港服務(wù)對(duì)消費(fèi)者的信心保障三：香港商貿(mào)等機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營指導(dǎo)保障四：統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營保障五：地段/地鐵/市場(chǎng)等綜合概念支撐保障六：全程香港公司參與對(duì)香港人的信心保障七：港人主題定位是項(xiàng)目獨(dú)一

16、無二的優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目收益測(cè)算,前面需要了解的情況1、由于沒有必需的參照物，所以我們需了解的租金比較主要是福強(qiáng)路、周邊周邊及臨近的“皇御苑”。２、據(jù)以了解的臨街商鋪的租金為600元/平方米/月（最好位置），最少的為200元/平方米/月（位置一般）。3、 “皇御苑”的一層租金為220-300元/平方米/月，均價(jià)：260元/平方米/月4、由于本項(xiàng)目地處皇崗口岸，又是地鐵物業(yè)，物業(yè)商業(yè)性價(jià)比極高，根據(jù)特殊性物業(yè)的租金換算，我們可以在參照租金

17、基礎(chǔ)上浮動(dòng)10%，故可推出本項(xiàng)目的平均租金為：一層：286元/平方米/月二層：200元/平方米/月三層：140元/平方米/月注：如口岸通關(guān)、地鐵開通，直接可以拉動(dòng)租金上揚(yáng)，考慮目前狀況，先行培育市場(chǎng)。,考慮與大型商家的聯(lián)營，收益需另行測(cè)算 聯(lián)營面積不應(yīng)過大，可建議在3000平方米左右考慮到部分商家的扣點(diǎn)形式，收益也需另行測(cè)算 肯德基、必勝客、麥當(dāng)勞，面積：1500平方米考慮裝修期（３個(gè)月－６個(gè)月）、免租期（小

18、型店鋪基本為3個(gè)月，餐飲及休閑娛樂需８－１２個(gè)月），為了便于測(cè)算，現(xiàn)對(duì)裝修、免租期進(jìn)行綜合考慮，并定時(shí)為１年（具體情況屆時(shí)另行商洽）。,租金初步測(cè)算-租期20年,一層面積：10000平方米起始租金：286元/平方米/月,,二層平積：7250（扣除聯(lián)營或扣點(diǎn)店的面積，二三層均攤）二層起始租金：200元/平方米/月,,三層面積：7250起始租金：140元/平方米/月,,總收益表,附言我司公司商業(yè)策劃、商業(yè)執(zhí)行能力，招商力及商業(yè)資源可

19、參考我司網(wǎng)站及公司紹。我司專家成員及成功個(gè)案可參考我司公司介紹。,www.Globallink.hk環(huán) 球 商 機(jī) 至 誠 服 務(wù),Thanks!,購物中心調(diào)整、提升的必要性和實(shí)施策略,演講嘉賓 邱志東 先生,1、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略,目錄,一、購物中心調(diào)整和提升的目的,購物中心調(diào)整和提升的目的,1、完善

20、購物中心定位2、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭力3、滿足消費(fèi)者需求4、提升租值,二、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,1、部分經(jīng)營項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊2、部分經(jīng)營項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)生偏差3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴(yán)重,什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,4、部分經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營項(xiàng)目不能有效產(chǎn)生互動(dòng)5、需要增加其他種類的經(jīng)營項(xiàng)目，以完善配套功能 或商品

21、結(jié)構(gòu)6、更高級(jí)別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓 層的換位調(diào)整,什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,7、同行之間的競(jìng)爭而引發(fā)的錯(cuò)位經(jīng)營需要8、經(jīng)營項(xiàng)目業(yè)績?cè)鲩L有較大市場(chǎng)空間9、項(xiàng)目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整,什么情況下購物中心必須進(jìn)行經(jīng)營項(xiàng)目的調(diào)整和提升,三、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,1、購物中心定位的檢討 2、購物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性

22、 3、市場(chǎng)同業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營和對(duì)抗性 4、消費(fèi)者的潛在需求 5、購物中心?？偷南M(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析,6、 原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時(shí)間狀況 7、 市場(chǎng)營銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進(jìn)租戶的市場(chǎng)拓展方向和市場(chǎng)布點(diǎn)情況 9、 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或由此所必須進(jìn)行的公共空間、設(shè)施

23、或動(dòng)線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排13、資金投入預(yù)算：改造費(fèi)用，推廣費(fèi)用及招商費(fèi)用,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,四、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略,,1、專職團(tuán)隊(duì)的組建和業(yè)務(wù)要求2、目標(biāo)租戶的資料收集、分析和篩選3、中介機(jī)構(gòu)的選擇及專職團(tuán)隊(duì)的分工4、調(diào)整項(xiàng)目裝飾設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的選定和方案設(shè)計(jì)5、主要重點(diǎn)租戶的市場(chǎng)拓展情況分析、需求及招商策略,購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略,購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略