商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與返租

1、商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與返租商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與返租產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售是最近幾年房地產(chǎn)業(yè)才開(kāi)始興起的一種銷(xiāo)售方式，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，社會(huì)游資開(kāi)始關(guān)注商鋪的高額回報(bào)；或是一些小型開(kāi)發(fā)商涉入該行業(yè)，其資金回收的要求緊迫，產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售就應(yīng)運(yùn)而生了。產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售一般是一次性付款或銀行按揭。銀行按揭中由于購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)商鋪的往往是投資人，與商戶(hù)非同一群體，因此無(wú)論是素質(zhì)還是資金均不同，產(chǎn)權(quán)人往往不經(jīng)營(yíng)，但也有部分自營(yíng)戶(hù)，一般比例不超過(guò)20%。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商往往采用返租的

2、方式來(lái)處理這個(gè)矛盾，從該點(diǎn)可延伸出很多方式，歸納下來(lái)主要為４種方式?！籼摂M產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。回報(bào)是真實(shí)的，依靠大商家的有效承租來(lái)支撐返點(diǎn)?！籼摂M產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。在虛擬鋪位的基礎(chǔ)上，回報(bào)是虛擬的，回報(bào)主要是投資人自身的投資款，即俗話說(shuō)的“羊毛出在羊身上”?！舄?dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。市場(chǎng)內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商鋪，把銷(xiāo)售價(jià)格定高，通過(guò)高價(jià)格完成其8%或10%的返點(diǎn)。如王府井CEPA、巨庫(kù)等。◆獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。如“新疆

3、二道橋大巴扎”等。產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售返租，關(guān)鍵看是否要有真實(shí)的回報(bào)作為支撐。產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售一般用一次性付款、分期付款或銀行按揭的方式；尤其在以前銀行銀根松時(shí)，銀行按揭方式采用的較多，一般為5成10年，也有6成10年的。按揭銷(xiāo)售在操作方法上有總款返租和首付款返租這兩種模式。直接返點(diǎn)，返點(diǎn)一般為8%，也有8.8%或10%的，且一般設(shè)有擔(dān)保公司進(jìn)行返租擔(dān)保。1.總款返租總款返租分兩種方式。一種是將商鋪虛擬分割，銷(xiāo)售給小業(yè)主，每年承諾8%或10%的回報(bào)，然后將

4、商鋪再整體包租給大商家（如北京韓SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回報(bào)也是主要依靠商戶(hù)的自由資金組成，這就是所謂的虛擬回報(bào)?？偪钣邪茨攴档?，也有一次性返還幾年的。例如北京王府井某項(xiàng)目，其售價(jià)為9萬(wàn)元m2，返8.8%個(gè)點(diǎn)，同時(shí)采用商場(chǎng)業(yè)態(tài)建立名品折扣店。另一種是為了解決商戶(hù)的入市購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻而采用的返租方式，即首付款返租市場(chǎng)，將市場(chǎng)分割成小鋪位給小業(yè)主，讓小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)或包租，返8%或10%的回報(bào)（可從小業(yè)主首付款中扣除），從而降低了購(gòu)買(mǎi)

5、門(mén)檻。以5m2攤位為例，若每平米的售價(jià)為2萬(wàn)元m2，則總售價(jià)為10萬(wàn)元，其中10萬(wàn)元中的8%作為回報(bào)，統(tǒng)一返租3年或4年，即24%或32%的回報(bào)，（在首付款中扣除）以降低入市門(mén)檻。這種方式對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)而言，既能降低入市門(mén)檻，又能在培育期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、規(guī)模管理。2.首付款返租一般而言，住宅按揭成數(shù)付款普遍達(dá)總款的7成，甚至達(dá)到8成，而商鋪按揭成數(shù)一般為總款的5成，最高也不過(guò)6成。這樣，一個(gè)總值20萬(wàn)元的商鋪，首付款需要10萬(wàn)元，相當(dāng)于一套總價(jià)4

6、0萬(wàn)元住宅的首付款。如同小戶(hù)型住宅擁有廣泛的客戶(hù)群一樣，實(shí)施一次性返租可使商鋪投資客的層面擴(kuò)大，這樣花幾千元就可以買(mǎi)到一個(gè)商鋪。對(duì)于2~4層商鋪，則可分別采取一次性返租3~5年的策略，這種方法通過(guò)降低首期門(mén)檻，可一舉打開(kāi)高層商鋪滯銷(xiāo)難題。以一個(gè)總值達(dá)10萬(wàn)元的商鋪為例，在實(shí)行一次性返租后商鋪投資的供款情況見(jiàn)表52。從以上供款實(shí)例可以看出，一次性返租5年后，實(shí)付首期款僅為一成，即只需1萬(wàn)元就可以投資商鋪。而由于在鋪位分割中，2層以上的鋪位

7、被盡可能地分成小單位，所以其總值就相對(duì)偏低，一般4樓的商鋪總值大多在10萬(wàn)元以下，這樣首期款就僅為數(shù)千元了。此外，一次性返租年限還與商鋪樓層有密不可分的關(guān)系。隨著樓層的不斷增高，商鋪的單價(jià)、總價(jià)在不斷遞減，對(duì)應(yīng)的投資者的實(shí)力也隨之遞減，而一次性返租的力度反而隨之加強(qiáng)。舉例如下。由表54、55可以看出，銀行提供的按揭成數(shù)對(duì)一次性返租的年限有極大的影響，因此要爭(zhēng)取6成按揭，即使是減少1年，則一次性返租的首付款都將低于5成按揭情況下的首付款。

8、然而返租的方式也存在著一些不利的方面。由于產(chǎn)權(quán)式商鋪不同于底商，由于在市場(chǎng)類(lèi)業(yè)態(tài)中，產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)分散，因而不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的統(tǒng)一管理。針對(duì)這一點(diǎn)，各路學(xué)者的見(jiàn)解很多。對(duì)上述的虛擬回報(bào)模式許多人持反對(duì)意見(jiàn)，主要是因?yàn)槠鋷в心撤N金融詐騙的性質(zhì)。3.返租需要處理的難點(diǎn)大型商家整體租賃與商鋪銷(xiāo)售的關(guān)系在許多市場(chǎng)中，由大型知名商家整體租賃再實(shí)現(xiàn)分割銷(xiāo)售的操作模式比較多。這種操作模式的方式是：商業(yè)項(xiàng)目由大型商家整體長(zhǎng)期租賃，大型商家作為本項(xiàng)目

9、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的角色而存在，而商業(yè)裙樓將分割成各種不同單位銷(xiāo)售給小業(yè)主；小業(yè)主則是作為商鋪的投資者而存在；發(fā)展商作為物業(yè)開(kāi)發(fā)者，它既是三者之間的組織者，又是協(xié)調(diào)者。因此從整體上看，三者之間存在兩個(gè)基本點(diǎn)與兩個(gè)關(guān)系。（1）兩個(gè)基本點(diǎn)發(fā)展商與大型商家的租約與發(fā)展商與小業(yè)主承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議在時(shí)間上具備一致性。購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商鋪的前提是：小業(yè)主在租期內(nèi)不能自行經(jīng)營(yíng)與自行出租，必須與發(fā)展商簽訂與租期相一致的承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議，而發(fā)展商則是通過(guò)力比較強(qiáng)。針對(duì)自身項(xiàng)目

10、素質(zhì)要判斷市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景，就如同是社區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)商選擇大型超市一樣是充分迎合了市場(chǎng)的需求與商家經(jīng)營(yíng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。社區(qū)中大量的家庭消費(fèi)需求就可為那些為家庭提供日常消費(fèi)為主的超市提供源源不斷的生意機(jī)會(huì)。這樣，商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)就有了良好的基礎(chǔ)，租金也就有了穩(wěn)定支付的保障。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)操作不應(yīng)單純的看資金回籠的狀況了，只有適應(yīng)消費(fèi)者真正需求的商業(yè)，才能做到利潤(rùn)最大化。相對(duì)于操作來(lái)講前期拿地、規(guī)劃、招商顯然更為重要。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功一定要問(wèn)

11、清楚幾個(gè)問(wèn)題：1一、這個(gè)城市有何特色、政府是如何規(guī)劃2二、本地商業(yè)體量有多少、項(xiàng)目所處地段商業(yè)占多大比例3三、如何融入到本區(qū)域商業(yè)圈、如何引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展四、區(qū)域居住人口詳實(shí)數(shù)據(jù)分析（定位基礎(chǔ)）五、同類(lèi)型商業(yè)的現(xiàn)售價(jià)及租金價(jià)格、準(zhǔn)租率、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)六、交通、地段及周邊輻射距離等商業(yè)地產(chǎn)九大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警?。。?！風(fēng)險(xiǎn)一：對(duì)招商過(guò)分自信目前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為只有像設(shè)計(jì)成果或其它有形、有價(jià)的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公

12、司之間不信任的關(guān)系。例如，河南某大型商業(yè)項(xiàng)目，在顧問(wèn)公司提出對(duì)項(xiàng)目的工作計(jì)劃大綱后，開(kāi)發(fā)商過(guò)于自信，直接用該大綱自行進(jìn)行招商，但招商并無(wú)收獲。兩年多來(lái)，開(kāi)發(fā)商與許多商家有過(guò)接觸，其中不乏國(guó)際大型集團(tuán)公司，但開(kāi)發(fā)商并不知道此項(xiàng)目一直未被列入商家下一步發(fā)展計(jì)劃，致使招商工作毫無(wú)進(jìn)展。風(fēng)險(xiǎn)二：產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售存在弊端由于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然存在大量“簡(jiǎn)單”的房屋產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售現(xiàn)象。不同于住宅項(xiàng)目直接面對(duì)單一住戶(hù)，而商

13、業(yè)地產(chǎn)主要面對(duì)的是大型商家及海外商業(yè)地產(chǎn)投資基金。這些客戶(hù)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)能力和業(yè)態(tài)組織最為關(guān)注，而不是房屋本身。如果開(kāi)發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售形式出現(xiàn)，忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對(duì)房屋成本承受能力的不同等因素，具備專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會(huì)輕易簽訂合約，最后項(xiàng)目只能以較低的價(jià)格“草草”出售。風(fēng)險(xiǎn)三：缺乏科學(xué)規(guī)劃的招租目前，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于ShoppingMall的理解尚不成熟。出于減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

14、的考慮，往往將商場(chǎng)快速招租消化，易租的先租，不易租的低價(jià)出租甚至空置，而不是聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)配比和合理的開(kāi)發(fā)。風(fēng)險(xiǎn)四：項(xiàng)目定位不準(zhǔn)國(guó)內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開(kāi)發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價(jià)上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃，拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證。ShoppingMall起源于美國(guó)，一般位于城郊。其產(chǎn)生建立在城市不斷擴(kuò)大，汽車(chē)擁有量達(dá)到一定程度，郊區(qū)人口增長(zhǎng)設(shè)施的基礎(chǔ)上，需要與之配套

15、的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂(lè)等設(shè)施相應(yīng)增加。因此，其經(jīng)營(yíng)發(fā)展與周?chē)貐^(qū)交通狀況及市場(chǎng)需求息息相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)五：輕信主力店ShoppingMall是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅(jiān)力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高M(jìn)all的影響力，同時(shí)自身也能吸引大量客流，帶動(dòng)周?chē)∩啼伒倪\(yùn)營(yíng)。于是有些開(kāi)發(fā)商只看重主力店，事實(shí)并不盡然。不同主力店有不同的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、運(yùn)營(yíng)手段和產(chǎn)品定位，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)專(zhuān)業(yè)商業(yè)策劃對(duì)ShoppingMall做整體

16、定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對(duì)定向消費(fèi)人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購(gòu)買(mǎi)家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨(dú)立的對(duì)外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對(duì)周邊商鋪引入客流形成有效引導(dǎo)。這種情況下，主力店未必能拉動(dòng)整個(gè)ShoppingMall的經(jīng)濟(jì)效益。風(fēng)險(xiǎn)六：片面追求最大部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模越大越好，于是片面追求“中國(guó)第一，亞洲最大”等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒(méi)有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支

17、撐。判斷一個(gè)Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：一是周?chē)欠裼凶銐虻氖袌?chǎng)需求支撐；二是與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無(wú)形的購(gòu)物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。風(fēng)險(xiǎn)七：盲目照搬“榜樣”凡成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨(dú)特的人文歷史、地理環(huán)境、開(kāi)發(fā)模式等，經(jīng)得起長(zhǎng)時(shí)間考驗(yàn)。然而很多開(kāi)發(fā)商只看到一些銷(xiāo)售成功的實(shí)例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的巨大利潤(rùn)，盲目模仿照搬，輕信“榜樣”的力量，忽視了案例成功的很多特