[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位

1、山東建筑大學(xué)精品課程,良好的秩序是一切的基礎(chǔ)。—伯克,房地產(chǎn)法,一、房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位二、房地產(chǎn)法的性質(zhì)和特征三、房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對象四、土地、房屋、房地產(chǎn)及其相互關(guān)系五、房地產(chǎn)管理與交易的主要法律規(guī)范六、執(zhí)法機(jī)構(gòu)和管理模式七、房地產(chǎn)法學(xué)的主要內(nèi)容,導(dǎo)論 基本認(rèn)識,房地產(chǎn)屬于民事法律關(guān)系要素之客體中的不動產(chǎn)，對這一特殊的客體予以專門立法，并體現(xiàn)私法上的意思自治和權(quán)利保護(hù)，故屬于民法之特別法房地產(chǎn)的特殊性，

2、使政府干預(yù)的意志貫穿于權(quán)利的產(chǎn)生、利用、變更等所有環(huán)節(jié)，因此也屬于經(jīng)濟(jì)法的范疇政府干預(yù)意志更多是通過行政法規(guī)、政策的方式予以實(shí)現(xiàn)，因此也被認(rèn)為屬于行政法范疇因此，房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位具有邊緣性,導(dǎo)論一 房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位,（一）性質(zhì)公法私法兼而有之（二）特征法律地位：邊緣性立法思想：貫穿著兩條利益主線和意志主線；法律規(guī)范的性質(zhì)：限制性規(guī)范兼任意性規(guī)范（我國前者為主后者為輔）法律規(guī)范的內(nèi)容：物權(quán)法、合同法基本

3、規(guī)則的確定性與行政法規(guī)、部門規(guī)章、司法解釋的政策性、靈活性相結(jié)合。,導(dǎo)論二 房地產(chǎn)法的性質(zhì)和特征,（一）概念（二）調(diào)整對象（范圍）1、管理關(guān)系：（1）主體準(zhǔn)入管理關(guān)系：（2）開發(fā)項(xiàng)目審查管理關(guān)系：（3）施工活動中的管理關(guān)系（4）交易行為的管理關(guān)系： （5）使用中的管理關(guān)系： （6）土地征收關(guān)系（土地法）（7）房屋拆遷管理關(guān)系 2、交易關(guān)系：土地使用權(quán)兩級市場，商品房交易市場,,導(dǎo)論三 房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對象,

4、（一）相關(guān)概念解釋土地、地產(chǎn)、房屋、房產(chǎn)、不動產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特征1、永久性 2、安全性 3、特定性4、有限性5、資本性 6、社會性或外部性（三）房屋與土地的關(guān)系 自然屬性：互為主從物關(guān)系；房價對地價的依賴關(guān)系。法律屬性：權(quán)利取得方面；權(quán)利處分方面；房屋所有權(quán)人（主體）與土地所有權(quán)人（主體）發(fā)生分離，前者受制于后者。,,,導(dǎo)論四 土地、房屋、房地產(chǎn)及其相互關(guān)系,（一）憲法的原則性規(guī)定（二）法律1.物權(quán)法2、合同法3、

5、土地管理法4、城市房地產(chǎn)管理法，1994年7月頒布5、農(nóng)村土地承包法，2002年8月頒布6、城市規(guī)劃法，1989年12月頒布。7、建筑法，1997年11月頒布（三）行政法規(guī)國務(wù)院： 國土資源管理部： 建設(shè)部： （四）司法解釋：在土地或房地產(chǎn)糾紛中，有關(guān)法律適用的解釋。,導(dǎo)論五涉及房地產(chǎn)管理與交易的法律、法規(guī),（一）行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)(1)建設(shè)部(2)國土資源部（二）司法機(jī)關(guān)平等主體之間因房地產(chǎn)交易發(fā)生的民事權(quán)利糾紛；因行

6、政執(zhí)法機(jī)關(guān)具體行政行為（如拒絕登記、罰款等）所引起的行政訴訟。（三）管理模式房地分管與房地統(tǒng)管兩種模式。,導(dǎo)論六 房地產(chǎn)法的執(zhí)法機(jī)構(gòu)與管理模式,第一章 土地使用權(quán)制度第二章 房屋所有權(quán)制度第三章 房地產(chǎn)登記制度第四章 土地征收與房屋拆遷制度第五章 房地產(chǎn)（商品房）開發(fā)制度第六章 房地產(chǎn)（商品房）交易制度第七章 物業(yè)管理制度,導(dǎo)論七 房地產(chǎn)法學(xué)的主要內(nèi)容,第一節(jié) 制度設(shè)計的前提和基本內(nèi)容第二節(jié) 城市國有土

7、地使用權(quán)第三節(jié) 農(nóng)村集體土地使用權(quán),第一章 我國土地使用權(quán)制度,,一、兩種所有制對應(yīng)兩種所有權(quán)全民所有制——國家所有權(quán)（城市土地所有權(quán)）：范圍、特點(diǎn)集體所有制——集體土地所有權(quán)：所有權(quán)主體是誰？所有權(quán)主體代表是誰？集體所有的性質(zhì)公有還是共有二、兩種所有權(quán)對應(yīng)兩種使用權(quán)城市土地所有權(quán)——城市土地使用權(quán)：出讓、劃撥、租賃集體所有權(quán)——承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等三、通過征收方式使集體所有轉(zhuǎn)化為國家所有四、

8、兩極土地使用權(quán)交易市場一級市場：國家與市場主體之間的有償出讓土地的市場二級市場：土地使用權(quán)人所進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及土地使用權(quán)投資的各種交易活動。五、農(nóng)村集體土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓和從事經(jīng)營性開發(fā),第一章第一節(jié) 制度設(shè)計的前提和基本內(nèi)容,一、土地使用權(quán)的概念和特征（一）概念權(quán)利人對土地享有占有、使用、收益以及在法定或者約定期限內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。（二）特征1、物權(quán)性：支配、排他、占有使用收益及依法處分2、派生性：基于所有權(quán)

9、人的意思而發(fā)生3、從屬性：一方面，物權(quán)性可以對抗所有權(quán)人，但同時須受制于所有權(quán)人的意志4、期限性：期限性并非所有用益物權(quán)的特點(diǎn)5、可轉(zhuǎn)讓性：并非所有用益物權(quán)都具有轉(zhuǎn)讓性,第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán),一、土地使用權(quán)的概念和特征（一）概念權(quán)利人對土地享有占有、使用、收益以及在法定或者約定期限內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。（二）特征1、物權(quán)性：支配、排他、占有使用收益及依法處分2、派生性：基于所有權(quán)人的意思而發(fā)生3、從屬性：一方面

10、，物權(quán)性可以對抗所有權(quán)人，但同時須受制于所有權(quán)人的意志4、期限性：期限性并非所有用益物權(quán)的特點(diǎn)5、可轉(zhuǎn)讓性：并非所有用益物權(quán)都具有轉(zhuǎn)讓性,第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán),二、比較我國城市土地使用權(quán)與其他幾種用益物權(quán)地上權(quán) （物權(quán)法：建設(shè)用地使用權(quán)；學(xué)者：基地使用權(quán)）地役權(quán)（學(xué)者：鄰地利用權(quán)）相鄰權(quán)永佃權(quán)、農(nóng)用權(quán)、田面權(quán)（我國：承包經(jīng)營權(quán)）土地租賃權(quán),第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán),三、城市土地使用權(quán)的三種形式（一）出

11、讓土地使用權(quán)：房管法第7條1、土地出讓行為的概念、特點(diǎn)、原則2、土地出讓的條件和范圍3、土地出讓的方式（1）協(xié)議方式的弊端及限制；（2）陽光方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓4、出讓合同的形式和內(nèi)容5、出讓土地使用權(quán)登記6、出讓土地使用權(quán)的法律限制：用途的限制、使用期限的限制、 進(jìn)入二級市場的限制（權(quán)利轉(zhuǎn)讓的限制、抵押的限制、租賃的限制）,第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán),（二）劃撥土地使用權(quán)1、概念和特征 房管法22條

12、。2、劃撥的條件：房管法23、土管法54條。3、劃撥的程序：1999國土資源部《建設(shè)用地審查報批管理辦法》相關(guān)規(guī)定4、劃撥土地使用權(quán)的法律限制5、劃撥土地使用權(quán)的市場化條件、程序、具體操作方式,第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán),（三）租賃土地使用權(quán)我國土地一級市場的補(bǔ)充形式。針對實(shí)踐中存在的租賃土地使用權(quán)的現(xiàn)象，1999年國土資源部發(fā)布了《規(guī)范國有土地租賃若干意見》限制：1、租金標(biāo)準(zhǔn)：與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡，根據(jù)地價折算2、

13、出租方式：盡可能采取招標(biāo)、拍賣方式3、租賃期限：分短期租賃和長期租賃，前者不超過5年，后者不超過土地使用權(quán)出讓期限4、用途：符合城市規(guī)劃的要求5、登記,第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán),一、土地承包經(jīng)營權(quán)1、概念 2、特征期限性、限制性、計劃分配性、身份性、物權(quán)性3、物權(quán)性質(zhì)的弱化表現(xiàn)在以下方面 權(quán)利不夠穩(wěn)定、無繼承性、不能抵押、權(quán)利轉(zhuǎn)讓的限制（法律上的限制、農(nóng)業(yè)發(fā)展缺乏相關(guān)政策的支持，如農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼、保險等）4、流

14、轉(zhuǎn)形式及法律限制轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓、出租、入股、反租倒包5、流轉(zhuǎn)合同形式及權(quán)利變更規(guī)則書面形式；物權(quán)法規(guī)定：登記對抗原則,第一章第三節(jié) 農(nóng)村集體土地使用權(quán),,案例：土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包糾紛,二、農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益設(shè)施建設(shè)用地使用權(quán)1、宅基地使用權(quán)特征：主體的特定性或身份性；無償性、永久性、分配性、繼承性。權(quán)利取得：申請、審批權(quán)利限制：不得改變用途；禁止轉(zhuǎn)讓；禁止抵押；一戶一處2、鄉(xiāng)

15、村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利取得：申請、審批權(quán)利限制：不得改變用途；禁止轉(zhuǎn)讓；禁止裸地抵押，可以附隨地上建筑物抵押。3、鄉(xiāng)村公益設(shè)施建設(shè)用地使用權(quán),第一章第三節(jié) 農(nóng)村集體土地使用權(quán),三、四荒土地使用權(quán)1、概念和范圍2、特點(diǎn)權(quán)利取得方式多元化；受讓主體多元化；期限性；有償性；繼承性；物權(quán)性（不僅期限長，而且可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押等）3、限制：不得用于經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)；不得改變集體所有的性質(zhì)。使用目的：防止水土流失，改善生態(tài)環(huán)

16、境。,第一章第三節(jié) 農(nóng)村集體土地使用權(quán),第一節(jié) 我國房屋所有權(quán)、使用權(quán)的基本類型第二節(jié) 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別形式：共有和區(qū)分所有,第二章 房屋所有權(quán),一、農(nóng)村房屋所有權(quán)與城市房屋所有權(quán)二、商業(yè)房屋所有權(quán)（門面、寫字樓）、工業(yè)房屋所有權(quán)（廠房、車庫）、教科文衛(wèi)體房屋所有權(quán)、 住宅所有權(quán)三、城市中的私房所有權(quán)、公房所有權(quán)、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房四、單獨(dú)所有權(quán)、共同所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán),第二章

17、第一節(jié) 我國房屋所有權(quán)、使用權(quán)的基本類型,法律應(yīng)當(dāng)與權(quán)利保持一致.―[美]德沃金,一、地上權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系的國外立法德國：地上權(quán)期限屆滿，房屋所有權(quán)歸土地所有權(quán)人，土地所有權(quán)人向原地上權(quán)人（原房屋所有權(quán)人）承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。但雙方約定除外。意大利：地上權(quán)期限屆滿，土地所有人成為地上建筑物的所有權(quán)人。日本：地上權(quán)期限屆滿，地上權(quán)人有權(quán)取回地上工作物或竹木；土地所有人也可以請求以時價購買。我國臺灣地區(qū)：地上權(quán)期限屆滿，土地所有權(quán)人

18、應(yīng)按時價對原建筑物所有權(quán)人予以補(bǔ)償；土地所有權(quán)人也可以請求原建筑物所有權(quán)人延長地上權(quán)期限，拒絕延長的，不得請求補(bǔ)償。綜上：地上權(quán)期限屆滿可能發(fā)生：原地上權(quán)人（原房屋所有權(quán)人）享有取回權(quán)和補(bǔ)償請求權(quán)；土地所有權(quán)人享有買取請求權(quán)和延期請求權(quán)。,第二章第二節(jié) 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系,二、我國土地使用權(quán)收回與房屋所有權(quán)（一）土地使用權(quán)收回的情形1、基于期限屆滿自動收回；2、基于違法行為被強(qiáng)制收回；3、基于公益目的被提前收回（二

19、）自動收回與房屋所有權(quán)1、土地使用權(quán)期限的有償延續(xù)2、土地使用權(quán)的絕對喪失3、房屋或地上建筑物由國家無償取得（三）強(qiáng)制收回與房屋所有權(quán)強(qiáng)制收回是一種行政處罰行為，不應(yīng)補(bǔ)償。（四）提前收回與房屋所有權(quán)提前收回時，國家既要對房屋價值以時價補(bǔ)償，也要對剩余期限內(nèi)的土地使用權(quán)予以補(bǔ)償。,第二章第二節(jié) 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系,三、反思“自動收回與房屋所有權(quán)”立法存在的問題及對策問題：1、房屋所有權(quán)的本質(zhì)2、土地使用權(quán)期限

20、與房屋價格的關(guān)系3、無償收回的正當(dāng)性4、房地產(chǎn)市場的投機(jī)性與現(xiàn)行立法的關(guān)系5、二手房市場的現(xiàn)狀與現(xiàn)行立法的關(guān)系對策：土地私有；土地使用權(quán)永久性；土地使用權(quán)年租制；期限屆滿選擇延期或補(bǔ)償（但如何補(bǔ)償仍然是個問題）案例：出讓土地使用權(quán)合同糾紛,第二章第二節(jié) 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系,一、房屋所有權(quán)的共有（一）共有的相關(guān)概念共有關(guān)系、共有權(quán)、共有人、共有物（二）共有關(guān)系的特征1、主體多元性和特定性2、客體的可支配性

21、3、權(quán)利范圍的限制4、權(quán)利轉(zhuǎn)讓的制約（三）共有的類型按份共有、共同共有、準(zhǔn)共有,第二章第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別形式： 共有和區(qū)分所有,任何人不得轉(zhuǎn)讓超過自己權(quán)利之權(quán)利,（四）按份共有1、概念和發(fā)生根據(jù)2、按份共有的內(nèi)部關(guān)系應(yīng)有份；法律上的處分；優(yōu)先購買權(quán)；共同管理的權(quán)利和義務(wù)；共有物分割的方式3、按份共有的外部關(guān)系連帶責(zé)任與按份責(zé)任（五)共同共有1、概念和發(fā)生根據(jù)2、

22、特征（區(qū)別于按份共有）：發(fā)生根據(jù)不同；份額不確定；份額不能單獨(dú)進(jìn)行法律上的處分；對外連帶責(zé)任但對內(nèi)無按份責(zé)任。,第二章第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別形式： 共有和區(qū)分所有,二、房屋（建筑物）區(qū)分所有（一）相關(guān)概念區(qū)分所有；專有部分；專有權(quán)；共有部分；共有權(quán)。（二）區(qū)分所有權(quán)的客體1、客體范圍：專有物和共有物2、專有物的特點(diǎn)3、共有物的特點(diǎn)（三）專有權(quán)與共有權(quán)的關(guān)系,第一章第三節(jié)

23、 房屋所有權(quán)的兩種特別形式 共有和區(qū)分所有,（四）區(qū)分所有與共有的區(qū)別（五）實(shí)踐中的幾個問題1、區(qū)分土地使用權(quán)2、停車場、會所、物業(yè)管理用房的權(quán)利歸屬與利用3、小區(qū)道路、花園綠地的權(quán)屬與利用4、高層建筑人防工程用房的權(quán)屬與利用5、高層建筑的樓面、墻面的權(quán)利歸屬與利用,第二章第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別形式： 共有和區(qū)分所有,第一節(jié) 登記的一般原理第二節(jié)

24、 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度,第三章 房地產(chǎn)登記制度,一、登記的概念、內(nèi)容和類型（一）概念一種法律事實(shí) 一種法律制度（二）內(nèi)容（事項(xiàng)）權(quán)利的性質(zhì)、來源、期限；權(quán)利客體的自然狀態(tài)（三）登記類型1、根據(jù)登記的目的劃分2、權(quán)利登記的類型（1）根據(jù)權(quán)利的性質(zhì)：（2）根據(jù)權(quán)利變動的類型：（3）根據(jù)權(quán)利是否已經(jīng)取得：,第三章第一節(jié) 登記的一般原理,二、權(quán)利登記的性質(zhì)1、從當(dāng)事人意思表示角度：事實(shí)行為還是法律行為2、從登記

25、機(jī)關(guān)性質(zhì)角度：私權(quán)公示還是行政管理三、權(quán)利登記的法律效力1、登記的5種效力2、登記的效力原則登記生效主義登記對抗主義例外,第三章 第一節(jié) 登記的一般原理,一、登記的權(quán)利類型及登記的效力原則1、土地上需要登記的權(quán)利類型及效力原則2、房屋上需要登記的權(quán)利和效力原則二、登記機(jī)關(guān)及法律依據(jù)國土資源部《土地登記規(guī)則》，建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬管理登記辦法》三、登記的種類和程序關(guān)于土地：關(guān)于房屋：四、我國房地產(chǎn)登記制度的完

26、善1、登記效力原則的確定；2、法律依據(jù)的統(tǒng)一；3、登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一；4、登記程序的統(tǒng)一；5、權(quán)屬證書的統(tǒng)一（形式和內(nèi)容）；6、登記類型的統(tǒng)一。,第三章 第二節(jié) 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度,第一節(jié) 土地征收制度的一般理論第二節(jié) 我國土地征收的法律規(guī)定第三節(jié) 我國房屋拆遷與安置補(bǔ)償制度,第四章 土地征收與房屋拆遷制度,一、土地征收的含義和特征（一）含義與土地征用的區(qū)別（二）特征和性質(zhì)1、征收行為的強(qiáng)制性2、征收主體的特定性和

27、唯一性3、征收補(bǔ)償性性質(zhì)：行政法律關(guān)系,第四章第一節(jié) 土地征收制度的一般理論,二、土地征收的基本原則1、公共利益原則 2、給予補(bǔ)償原則 3、程序公正原則三、土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶头绞椒秶悍绞剑?第四章第一節(jié) 土地征收制度的一般理論,適用法律：《土地管理法》，國務(wù)院《土地管理?xiàng)l例》一、關(guān)于公共利益原則如何理解和確定我國土地征收中的公共利益目的二、關(guān)于土地補(bǔ)償原則和標(biāo)準(zhǔn)原用途補(bǔ)償；不低于農(nóng)民原來的生活水平；三、關(guān)于

28、補(bǔ)償?shù)姆秶脱a(bǔ)償費(fèi)計算方式范圍：土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。計算方式：《土地管理法》第47條,第四章第二節(jié) 我國土地征收的法律規(guī)定,四、征地補(bǔ)償費(fèi)支付的對象五、征地審批和補(bǔ)償程序面積審批權(quán)限的確定農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用審批征地公告和補(bǔ)償程序六、我國征地糾紛的類型及司法救濟(jì)問題七、我國土地征收制度的改革思路,第四章第二節(jié) 我國土地征收的法律規(guī)定,適用法律：2001年國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》一、房屋拆遷的含

29、義和特點(diǎn)二、拆遷關(guān)系中的當(dāng)事人（一）拆遷人是民事主體而不是行政主體；拆遷許可證拆遷資格證（二）被拆遷人：所有權(quán)人。使用權(quán)人？租賃權(quán)人？（三）拆遷管理機(jī)關(guān)及其職責(zé),第四章第三節(jié) 我國房屋拆遷與安置補(bǔ)償制度,三、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)（一）協(xié)議的強(qiáng)制性（二）協(xié)議的民事性質(zhì)（三）兩個問題四、拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆绞胶头秶?、拆遷中的租賃權(quán)和抵押權(quán)保護(hù)六、被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)不明存在糾紛的問題,第四章第三節(jié) 我國房屋拆遷與安置補(bǔ)償

30、制度,案例：城市房屋拆遷糾紛,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的基本類型第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)主體的市場準(zhǔn)入第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃管理第四節(jié) 房地產(chǎn)施工活動的管理第五節(jié) 房屋質(zhì)量責(zé)任制度,第五章 房地產(chǎn)（商品房）開發(fā)管理制度,一、房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房屋開發(fā)二、新區(qū)開發(fā)、舊城改造三、項(xiàng)目開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片開發(fā)四、獨(dú)資開發(fā)、合資開發(fā)、合作開發(fā)五、集資建房,第五章第一節(jié) 我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本類型,一、房地產(chǎn)開發(fā)公司（開發(fā)商、建

31、設(shè)單位、發(fā)包人）（一）公司設(shè)立（登記）的條件：房管法第29條（二）公司備案登記管理（三）公司資質(zhì)等級管理：2003年建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》1、資質(zhì)等級的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：注冊資本、技術(shù)力量、經(jīng)營業(yè)績2、資質(zhì)等級的申請和審批：申請：持公司設(shè)立文件及相關(guān)證明文件向主管部門申請；審批：分級審批。一級由建設(shè)部審批；二級由省級建設(shè)行政管理部門審批；二級以下由省級制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)3、業(yè)務(wù)范圍限制：一級不受限制；二級每次開發(fā)面積不得超

32、過25萬平方米。二級以下開發(fā)面積由省級制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。4、資質(zhì)等級制度的意義：不同資質(zhì)等級代表了不同的開發(fā)能力。目的在于限制公司的開發(fā)規(guī)模，體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)開發(fā)公司市場準(zhǔn)入的管理和限制。（四）公司資格年檢與資質(zhì)登記年檢,第五章第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)主體的市場準(zhǔn)入,二、房屋建筑公司（建筑商、施工單位、承包人）（一）公司的設(shè)立：建筑法第12條，（二）公司資質(zhì)等級管理：2001年建設(shè)部《建筑企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》1、分類：根據(jù)工程性質(zhì)和技術(shù)

33、特點(diǎn)分：房屋總承包資質(zhì)，橋梁總承包資質(zhì)等，根據(jù)注冊資本、技術(shù)力量、經(jīng)營業(yè)績分為特級、一、二、三級。2、審批：特級、一級由國務(wù)院審批；二級及以下由省級審批。3、業(yè)務(wù)范圍：特級不受限制；一級不能超過40層或240米高或建筑面積20萬平方米；二級及以下建筑面積由省級制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。三、其他與房地產(chǎn)開發(fā)活動相關(guān)的公司：勘察、設(shè)計單位、工程監(jiān)理單位、設(shè)備安裝公司、裝修公司等等都涉及到公司設(shè)立的條件及資質(zhì)等級的管理,第五章第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)主體

34、的市場準(zhǔn)入,一、選址意見書 城市規(guī)劃法第30條 選址意見書的內(nèi)容 選址意見書的核發(fā)二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 城市規(guī)劃法第31條審批程序包括：現(xiàn)場勘查；征求意見；提供設(shè)計規(guī)劃意見；審查用地性質(zhì)；核定用地面積和界限；頒發(fā)用地規(guī)劃許可證。三、建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證 城市規(guī)劃法第32條審批程序包括：建設(shè)項(xiàng)目的審查；確定規(guī)劃設(shè)計的要求；確定規(guī)劃設(shè)計方案；頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。,第五章第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理,一、施工許

35、可證制度（施工報建）建筑法第7條適用范圍；申請條件；申請程序；核發(fā)證書二、施工現(xiàn)場管理制度 建筑法第36－51條施工組織管理；工程質(zhì)量管理；施工安全管理；施工環(huán)境管理；開發(fā)商監(jiān)督責(zé)任三、施工監(jiān)理制度 建筑法第30－35條概念；監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級；監(jiān)理的范圍和規(guī)模；監(jiān)理人的義務(wù)（職責(zé)）；委托監(jiān)理合同的性質(zhì)和管理四、工程驗(yàn)收制度竣工驗(yàn)收；綜合驗(yàn)收,5章4節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)施工活動的管理,第五章第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)施工活動的管理,一、

36、房屋質(zhì)量的責(zé)任歸屬責(zé)任人：勘察人、設(shè)計人、建筑商、監(jiān)理人、開發(fā)商二、房屋質(zhì)量的保證與保修制度保證期和保修期保證期與保修期的區(qū)別工程質(zhì)量保修書三、房屋質(zhì)量責(zé)任與產(chǎn)品質(zhì)量法,第五章第五節(jié) 房屋質(zhì)量責(zé)任制度,第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易第二節(jié) 商品房預(yù)售第三節(jié) 商品房的轉(zhuǎn)讓、按揭、抵押、 典當(dāng)和租賃第四節(jié) 房地產(chǎn)交易市場的中介服務(wù),第六章 房地產(chǎn)（商品房）交易制度,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本含義二、項(xiàng)目交易的方式（一）項(xiàng)

37、目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)、條件和程序（二）以入股的方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價值（聯(lián)建）（三）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司或項(xiàng)目公司的收購（四）項(xiàng)目的抵押（在建工程抵押）,第六章第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易,一、商品房預(yù)售的基本含義和特點(diǎn)二、商品房預(yù)售的法律管制（一）商品房預(yù)售許可證制度1、預(yù)售許可的條件2、申請和頒發(fā)預(yù)售許可證（二）預(yù)售合同的備案登記制度（三）預(yù)售合同文本的格式化管理（四）商品房預(yù)售款用途的監(jiān)督（五）預(yù)買商品房再轉(zhuǎn)讓的限制,

38、第六章第二節(jié) 商品房預(yù)售制度,三、商品房預(yù)售中的法律問題（一）預(yù)售合同登記的效力（二）登記的合同債權(quán)與其他優(yōu)先權(quán)（即土地抵押權(quán)、在建工程抵押權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)）的效力順位關(guān)系（三）預(yù)售房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押問題1、與預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律規(guī)定合同法第80、84、88條關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓之規(guī)定房管法第45條如何認(rèn)識2005年5月國務(wù)院關(guān)于預(yù)買商品房再轉(zhuǎn)讓的禁止規(guī)定對轉(zhuǎn)讓合同效力的影響2、預(yù)售合同抵押：債權(quán)抵押,第六章第二節(jié) 商品房

39、預(yù)售制度,（四）預(yù)售房屋意外風(fēng)險責(zé)任的承擔(dān)1、風(fēng)險責(zé)任在房屋交付時轉(zhuǎn)移2、風(fēng)險責(zé)任由違約方承擔(dān)3、以約定轉(zhuǎn)移風(fēng)險的時間為依據(jù)（五）預(yù)售房屋面積、面積誤差的計算及責(zé)任1、房屋建筑面積的構(gòu)成和計算2、面積誤差的計算3、面積誤差的法律責(zé)任（六）預(yù)售廣告的效力1、原則上不發(fā)生法律效力2、產(chǎn)生法律效力的特別條件3、虛假廣告的法律責(zé)任,第六章第二節(jié) 商品房預(yù)售制度,一、商品房的買賣合同的基本問題（一）商品房現(xiàn)房買賣的條件（

40、二）商品房買賣合同的內(nèi)容（三）商品房買賣合同生效的要件（四）房屋交付與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移二、合同法關(guān)于買賣合同解除、無效、可撤銷的條件及法律后果（一）關(guān)于合同解除（二）關(guān)于合同無效（三）關(guān)于合同的可撤銷,第六章第三節(jié) 商品房買賣、抵押、 按揭、典當(dāng)、租賃,二、商品房買賣合同的解除、無效、可撤銷及其法律后果（根據(jù)合同法、2003最高法院司法解釋）（一）買房人可以請求合同無效、解除、可撤銷，并可以獲得雙倍賠償?shù)臈l件（二）

41、其他可以請求合同解除的條件及法律后果（三）其他可以請求合同撤銷的條件及法律后果三、比較商品房買賣中的雙倍賠償責(zé)任與消法49條四、商品房的抵押（一）擔(dān)保法上抵押的一般規(guī)則及限制（二）商品房抵押的法律規(guī)則,第六章第三節(jié) 商品房買賣、抵押、按揭、典當(dāng)、租賃,四、商品房的按揭（擔(dān)保貸款）（一）基本含義（二）特點(diǎn)（與抵押比較）（三）我國商品房擔(dān)保貸款（按揭）的法律關(guān)系（四）相關(guān)法律問題1、銀行向賣房人支付的房款是否可以視為

42、購房人的房款？2、銀行在糾紛（訴訟法律關(guān)系）中的地位？五、商品房的典當(dāng)六、商品房的租賃,第六章第三節(jié) 商品房買賣、抵押、按揭、典當(dāng)、租賃,一、概述中介的類型中介機(jī)構(gòu)主體準(zhǔn)入法律關(guān)系二、商品房銷售代理一般代銷包銷,第六章第四節(jié) 房地產(chǎn)交易市場的中介服務(wù),一、價格管理二、稅收種類、征收依據(jù)和比例三、行政收費(fèi)種類,第七章 房地產(chǎn)價格和稅費(fèi)管理制度,第一節(jié) 概述第二節(jié) 業(yè)主和業(yè)主委員會第三節(jié) 物業(yè)管理公司

43、第四節(jié) 實(shí)踐中爭議的幾個問題,第八章 物業(yè)管理制度,物業(yè)、物業(yè)管理的含義、特征和性質(zhì)一、物業(yè)的含義二、物業(yè)管理的含義三、物業(yè)管理的特征和性質(zhì),第八章第一節(jié) 概述,案例：物權(quán)法定與物權(quán)公示效力,一、業(yè)主業(yè)主的界定業(yè)主的權(quán)利業(yè)主的義務(wù)二、業(yè)主大會業(yè)主大會的職責(zé)業(yè)主大會的召開業(yè)主大會的決定三、業(yè)主委員會四、業(yè)主公約,第八章第二節(jié) 業(yè)主和業(yè)主委員會,一、物業(yè)管理公司主體資格的準(zhǔn)入獨(dú)立法人資格資質(zhì)管理制度管理

44、人員資格證書二、物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù),第八章 第三節(jié) 物業(yè)管理公司,一、物業(yè)管理公司的安全保衛(wèi)責(zé)任二、物業(yè)管理公司財產(chǎn)保管責(zé)任三、物業(yè)管理公司擅自使用業(yè)主共有財產(chǎn)的責(zé)任,第八章第四節(jié) 物業(yè)管理實(shí)踐中爭論的法律問題,這盤車位奶酪是歸誰所有？,設(shè)定甲擁有一塊臨近海邊的土地，并建有5層樓高20米的房屋；乙在甲的后面有一塊地，打算建15層高60米高的賓館，為了賓館房間的客人能眺望大海，乙與甲約定：乙支付甲50萬元，甲在10年內(nèi)不得修建高

45、于60米的房屋。2年后，乙修好賓館并開始經(jīng)營。隨著海邊渡假的人越來越多，海邊的地價越來越高，甲后悔錯失商機(jī)。這時，丙找到甲，愿以1000萬高價買走甲的房屋及土地，甲同意，并辦理了過戶登記手續(xù)。丙于是開始計劃修建20層樓80米高的高級賓館。乙基于與甲約定在先的權(quán)利試圖制止丙的行為，丙拒絕。乙訴至法院。那么，如果你是甲、乙、丙的律師，應(yīng)當(dāng)如何提出請求或者抗辯？法律根據(jù)？,案例一 物權(quán)法定與物權(quán)公示效力,某國土局將城市規(guī)劃內(nèi)土地100畝通

46、過招標(biāo)方式出讓給開發(fā)商甲，雙方按照招標(biāo)價每畝100萬元簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。合同約定甲分三次付清價款，最后一次付款后辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記。在甲準(zhǔn)備第三次付款時，得知國土局已經(jīng)將土地協(xié)議出讓給開發(fā)商乙，每畝單價110萬元，并已經(jīng)將該項(xiàng)土地使用權(quán)登記在乙的名下。甲訴至法院，要求國土局履行合同，國土局辯稱，原合同未辦理產(chǎn)權(quán)登記，無效，愿意以原價退還甲已付土地款。問題1、訴訟的性質(zhì)？2、甲的主張能否被支持？3、國土局的辯稱是否有理？國土

47、局有哪些違法行為？ 4、應(yīng)當(dāng)如何處理該糾紛？,案例二 出讓土地使用權(quán)合同糾紛,某市規(guī)劃了一大型商業(yè)園區(qū)，并將園區(qū)內(nèi)土地以掛牌出讓方式進(jìn)行出讓，某房地產(chǎn)開發(fā)商競得100畝土地使用權(quán)，每畝50萬元，并與該市國土局簽訂了合同，合同中約定土地用途為商業(yè)用地。隨后開發(fā)公司付清地價款并辦理了土地使用權(quán)證書。后來，由于該土地范圍規(guī)劃用途發(fā)生變化，開發(fā)商拒絕以變化后的用途（住宅小區(qū)）申請辦理工程項(xiàng)目規(guī)劃許可等手續(xù)，導(dǎo)致土地開發(fā)已經(jīng)超過合同約定的期限

48、1年，土地管理部門遂決定征收土地閑置費(fèi)100萬元。開發(fā)商不服訴至法院，要求撤消征收閑置費(fèi)的決定，并請求撤消原土地出讓合同，返還支付的地價款并賠償損失。 問題1、訴訟的性質(zhì)？2、開發(fā)商撤消合同的請求與前訴的關(guān)系？3、開發(fā)商的主張可否得到法院的支持？,案例三 出讓土地用途管理糾紛,假定上述案例中，開發(fā)商以土地使用權(quán)向銀行貸款3000萬元。由于開發(fā)園區(qū)配套設(shè)施（包括通水、通電、公路建設(shè)）尚未完成，開發(fā)商遲遲無法投入施工，但銀行抵押貸款已經(jīng)到

49、期，開發(fā)商已經(jīng)無力償還貸款。銀行遂要求變賣土地抵償貸款。后某信托公司與銀行協(xié)商，愿意替甲償還貸款，但要求銀行撤消土地抵押權(quán)并取得土地使用權(quán)。經(jīng)協(xié)商，開發(fā)商、信托公司、銀行三方達(dá)成如下協(xié)議：信托公司除了向銀行付貸款3000萬元及利息外，還支付開發(fā)商3000萬元的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，信托公司獲得土地使用權(quán)。問題1、協(xié)議是否有效？2、如果協(xié)議有效，法律依據(jù)是什么？3、如果協(xié)議無效，銀行如何實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)？,案例四 出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛,村

50、民甲將承包的10畝菜地以每年每畝1000元的利潤轉(zhuǎn)包給村民乙，轉(zhuǎn)包期5年（在原來承包期內(nèi)）。并約定，原來向村委會交納的承包費(fèi)（村委會實(shí)際上代為國家征收）、管理費(fèi)由乙承擔(dān)并直接支付村委會。轉(zhuǎn)包合同簽訂后并提交給村委會一份。2年后，乙管理不善，無力交納承包費(fèi)、管理費(fèi)以及甲的轉(zhuǎn)包利益。并要求解除合同。問題1、轉(zhuǎn)包合同是否有效？2、乙所欠承包費(fèi)、管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？依據(jù)什么？3、合同能否解除？依據(jù)是什么？,案例五 土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包糾紛,某

51、單位擁有劃撥土地使用權(quán)10畝，計劃修建職工宿舍，修建過程中，因建設(shè)資金短缺，遂以在建工程向銀行抵押貸款500萬元（已登記），后來該單位擅自改變規(guī)劃設(shè)計在原有建筑面積上增加了1萬平方米（原規(guī)劃修建6層，后增加了3層）。增加部分用于對外銷售。后來，該單位無力償還貸款，銀行要求變賣土地上的部分房屋抵償債務(wù)。問題1、銀行的請求能否得到主張？2、該單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些責(zé)任？3、如果房屋已經(jīng)全部實(shí)際銷售給購房人，應(yīng)當(dāng)如何解決？,案例六 劃撥土

52、地使用權(quán)問題,農(nóng)民甲因辦養(yǎng)殖廠以自己三間房屋向農(nóng)村信用社抵押貸款30萬元（未登記），約定2年內(nèi)還清貸款，2年后，因養(yǎng)殖廠倒閉，甲無力償還貸款，同意銀行變賣房屋抵償債務(wù)。后來，銀行將房屋拍賣給城市退休工人乙，乙將房屋翻修，并開辦了一個農(nóng)家餐廳。后來發(fā)生土地征收，補(bǔ)償費(fèi)大大超過了原來的房屋價款。問題1、抵押合同是否有效？2、乙能否獲得房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)？3、乙是否是征地補(bǔ)償?shù)闹黧w？,案例七 農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓糾紛,某建設(shè)單位獲得舊

53、城改造區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)100畝，該區(qū)域內(nèi)涉及拆遷安置的房屋所有權(quán)、使用權(quán)人若干戶。建設(shè)單位確定了拆遷計劃和方案，并落實(shí)拆遷安置補(bǔ)償資金后申請獲得了拆遷許可證。經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)價值評估機(jī)構(gòu)作出評估后，建設(shè)單位與部分被拆遷安置的房屋所有權(quán)人達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。但以甲等為代表的房屋所有權(quán)人和租賃權(quán)人認(rèn)為補(bǔ)償費(fèi)用太低而拒絕接受拆遷。建設(shè)單位自行拆遷部分房屋后，將剩余部分包括有爭執(zhí)部分房屋的拆遷工作發(fā)包給某建筑公司。建筑公司張貼了限期拆遷通知，通知屆

54、滿后，開始進(jìn)行強(qiáng)行拆遷。甲等訴至法院，要求建筑公司停止侵權(quán)行為。問題1、訴訟的性質(zhì)？2、拆遷協(xié)議的性質(zhì)？3、委托拆遷是否合法？4、強(qiáng)行拆遷的程序應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行？,案例八 城市房屋拆遷糾紛,某鋼鐵廠計劃在原劃撥土地上擴(kuò)建廠房10萬平方米，通過招標(biāo)方式確定將工程總包給甲建筑公司（甲具有廠房建設(shè)2級資質(zhì)等級），并簽訂了廠房擴(kuò)建工程總承包合同。甲公司將該項(xiàng)工程的一部分分包給乙建筑公司（簽訂合同時屬于暫定資質(zhì)等級，正在申請3級資質(zhì)登記。）

55、并約定由甲公司提供2名工程技術(shù)人員協(xié)助乙公司現(xiàn)場技術(shù)指導(dǎo)。在乙所分包部分的施工過程中，發(fā)生安全事故，導(dǎo)致2人重傷。同時，發(fā)現(xiàn)房屋修建存在重大質(zhì)量問題。受害人以乙公司不具備資質(zhì)為由要求甲公司承擔(dān)責(zé)任。鋼鐵廠也向甲公司提出質(zhì)量責(zé)任問題的賠償。后查明，鋼鐵廠關(guān)于擴(kuò)建廠房的施工許可證尚未辦理，乙建筑公司的資質(zhì)等級已經(jīng)被確認(rèn)為3級。問題：1、本案中涉及哪些方面的法律責(zé)任？ 2、總包合同的效力如何？ 3、分包合同的效力及法

56、律責(zé)任？,案例九 工程承包管理與合同糾紛,張先生在某房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)購房屋一套，合同約定套內(nèi)建筑面積120平方米，公攤建筑面積20平方米，并約定：以每平方米5000元按照房屋建筑面積140平方米分3次付清房款，房屋面積誤差范圍絕對值不超過3%，否則買方有權(quán)選擇退房。開發(fā)商交付房屋前，通知張先生支付余款，并告知房屋建筑面積實(shí)際為143平方米，其中套內(nèi)建筑面積115平方米，公攤建筑面積28平方米，因此，要求要求張先生應(yīng)按照原約定多支付3

57、平方米的房款。張先生以套內(nèi)面積發(fā)生變化，已經(jīng)超出3%為由要求解除合同，開發(fā)商認(rèn)為，房屋總的建筑面積的誤差符合國家規(guī)定，至于套內(nèi)面積的誤差范圍以及法律責(zé)任原合同并未約定，因此拒絕了張先生的退房要求，同時要求張先生應(yīng)當(dāng)盡快付清余款。問題：張先生的主張有無法律依據(jù)？開發(fā)商的抗辯理由可否成立？,案例十 房屋面積誤差糾紛,張先生以按揭方式向開發(fā)商預(yù)購房屋一套。根據(jù)商品房買賣合同和按揭合同的約定，張先生已經(jīng)支付按揭首付款30萬元，剩余70

58、萬元由銀行直接支付給開發(fā)商，從銀行付款之日起，張先生按月向銀行支付按揭貸款本金及利息，直至20年付清。后來，由于銀行遲延支付房款，開發(fā)商遂將該套房屋以現(xiàn)款支付方式賣給了李先生。張先生得知后，認(rèn)為開發(fā)商屬于一房二賣的故意行為，要求解除合同，賠償損失，并雙倍返還房款，開發(fā)商認(rèn)為銀行遲延履行付款義務(wù)表明原與張先生的商品房買賣合同已經(jīng)不能履行，自己有權(quán)進(jìn)行重新轉(zhuǎn)讓。問題1、銀行應(yīng)否追加為本案當(dāng)事人？2、張先生的請求能否得到支持？3、銀行應(yīng)否承

59、擔(dān)違約責(zé)任？,案例十一 按揭合同糾紛,深夜2點(diǎn)，某封閉式管理小區(qū)發(fā)生兇殺案，導(dǎo)致居住在該小區(qū)的甲先生死亡。后兇手乙被抓獲。公安局偵查查明：原來乙與住在該小區(qū)的丙是朋友，與甲有宿怨。乙經(jīng)常以拜訪丙為由出入該小區(qū)。當(dāng)晚，乙來到小區(qū)大門，以拜訪丙為由要求進(jìn)入，值班保安人員正好認(rèn)識他，知道他是丙的朋友，遂讓他進(jìn)入。乙進(jìn)入小區(qū)后卻翻窗進(jìn)入甲家，將甲殺害。后來，乙被判死刑，甲的家屬提出的附帶民事訴訟的賠償獲得了部分主張（因?yàn)橐业呢敭a(chǎn)有限）。甲

60、的家屬認(rèn)為，甲的死亡與該小區(qū)安全保衛(wèi)管理不善有直接的因果關(guān)系，遂將小區(qū)物業(yè)管理公司訴至法院，要求賠償因甲的死亡而發(fā)生的直接經(jīng)濟(jì)損失及精神損害。問題1、甲家屬向物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)主張違約責(zé)任還是侵權(quán)責(zé)任？2、甲家屬的請求能否得到法院的支持？,案例十二 物業(yè)管理責(zé)任糾紛,某開發(fā)商修建了一座15層的商住兩用的樓房。其中，地下兩層是停車場，平街的1、2層是商業(yè)門面，3-15層是居民住宅。開發(fā)商在出售住宅時承諾，為購買房屋的每一戶提供一個

61、地下車位使用（因?yàn)橥＼噲雒娣e未計入公攤面積內(nèi)，所以住戶必須支付車位使用費(fèi)每月300元）。后來，開發(fā)商將1、2層商業(yè)門面和地下停車場轉(zhuǎn)讓給百貨公司，百貨公司因商業(yè)往來車輛太多，便停止向該樓的住戶提供車位使用。由此發(fā)生糾紛。問題：1、地下停車場是否屬于區(qū)分所有人（住戶）共有物的范圍？為什么？2、開發(fā)商可否轉(zhuǎn)讓以及轉(zhuǎn)讓停車場行為應(yīng)否受到限制？3、百貨公司有無義務(wù)繼續(xù)向住戶有償提供車位？為什么？4、你如何認(rèn)識住戶對停車場使用權(quán)的法律性質(zhì)？,案

62、例十三 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛,開發(fā)商曾以土地使用權(quán)做抵押向A銀行貸款2000萬元。1月，開發(fā)商將工程發(fā)包給建筑商，并開始施工（工程款優(yōu)先權(quán)開始發(fā)生）。5月，在工程修建過程中，開發(fā)商以在建工程作抵押向B銀行貸款1000萬元，用以支付建筑商工程進(jìn)度款。6月，開發(fā)商獲得了商品房預(yù)售許可證，并在10月之前預(yù)售了所有房屋（均辦理了預(yù)售合同登記），實(shí)際收取預(yù)售房款3000萬元（假設(shè)條件：不按揭或銀行C提供按揭）。12月，開發(fā)商財務(wù)經(jīng)理攜款潛

63、逃，工程擱淺。經(jīng)結(jié)算，開發(fā)商應(yīng)支付建筑商工程款2000萬元。9月，各債權(quán)人均向開發(fā)商提起訴訟，要求將工程拍賣，并優(yōu)先受償。問題：分析該案中各項(xiàng)權(quán)利的效力以及順位關(guān)系,案例十四 優(yōu)先權(quán)問題,李先生在某開發(fā)商處預(yù)購房屋一套，房屋總價款60萬元，約定分三次付清，第三次房款10萬元在房屋竣工驗(yàn)收合格后房屋交付使用時支付。李先生按照約定已經(jīng)支付前二次房款共計50萬元。后來，李先生將其預(yù)購的房屋轉(zhuǎn)讓給劉先生，約定，房屋總價款70萬元，由劉

64、先生支付李先生房款60萬元，余款10萬元由劉先生直接支付給開發(fā)商。李先生并將轉(zhuǎn)讓合同的事情告訴了開發(fā)商，開發(fā)商不置可否。問題（1）李先生的轉(zhuǎn)讓行為是否有效？（2）另假定，李先生已經(jīng)付清了全部房款，再進(jìn)行上述轉(zhuǎn)讓行為，是否有效？（3）討論：（李先生與開發(fā)商的）預(yù)售合同登記是否影響合同轉(zhuǎn)讓的效力？,案例十五 預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓問題,1月2日，張先生在某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了價值100萬元的期房一套，雙方約定6月30日交房，交房后2個月內(nèi)辦理過

65、戶登記。假設(shè)1：在雙方按期交房后但尚未辦理過戶登記期間，發(fā)生地震房屋倒塌。 問：誰將承擔(dān)房屋滅失的風(fēng)險責(zé)任？假設(shè)2：如果開發(fā)公司未按期交付房屋，誰將承擔(dān)房屋滅失的風(fēng)險責(zé)任？假設(shè)3：如果張先生以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕接受房屋，而后發(fā)生地震房屋倒塌的意外風(fēng)險。 問：誰將承擔(dān)房屋滅失的風(fēng)險責(zé)任？假設(shè)4：如果開發(fā)公司以張先生未按時付清房款為由拒絕交付房屋，而后發(fā)生地震房屋倒塌的意外風(fēng)險。 問：誰將承擔(dān)房屋滅失的風(fēng)險責(zé)任？假設(shè)5：開發(fā)公司按時通

66、知張先生交付房屋，但張先生出差在外，無法按時接受交付，而在期間發(fā)生地震房屋倒塌的意外風(fēng)險。 問：誰將承擔(dān)房屋滅失的風(fēng)險責(zé)任？,案例十六 房屋風(fēng)險責(zé)任問題,某開發(fā)商將一套房屋以20萬元預(yù)售給了張三，約定先付15萬元，余款在房屋交付使用后1個月內(nèi)付清，但未辦理預(yù)售登記；后來，李四想買這套房屋，并知道張三已經(jīng)購買，遂與開發(fā)商協(xié)商，最后以20萬元成交，并進(jìn)行了預(yù)售登記。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將房屋交付給乙使用。張三得知后，要求開發(fā)商履行合