[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)法律與實(shí)務(wù)(樓宇銷售篇)

1、房地產(chǎn)法實(shí)務(wù)中的疑難問題解析,房地產(chǎn)法律與實(shí)務(wù) （樓宇銷售篇） 第一部分 房地產(chǎn)法律規(guī)范房地產(chǎn)法律淵源及主要規(guī)定 第二部分 樓宇營銷若干法律問題一、土地使用權(quán)取得方式二、何為“五證 、兩書”三、商品房銷售條件（預(yù)售條件、內(nèi)部認(rèn)購等）四、銷售禁止行為及法律責(zé)任五、銷售廣告及銷售承諾問題六、定金問題七、樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問題八、面積差異的處理方式九、其他

2、十、示范合同文本簽定的注意事項(xiàng)及答疑,第一部分 房地產(chǎn)法律規(guī)范  我國房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的指南，具體講就是調(diào)整人們在房地產(chǎn)權(quán)屬、開發(fā)、經(jīng)營交易、管理服務(wù)、房地產(chǎn)金融、涉外房地產(chǎn)等方面所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。包含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理方面的法規(guī)、城市房屋管理方面的法規(guī)、城市房地產(chǎn)市場管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)管理方面的法規(guī)。 我們在樓

3、宇的銷售過程中，熟悉其相關(guān)規(guī)定是十分必要的。目前，與我們的工作相關(guān)的、現(xiàn)行的規(guī)范主要有： 1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 2、《中華人民共和國土地管理法》 3、《商品房銷售管理辦法》 4、《城市商品房預(yù)售管理辦法》 5、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 6、《天津市房地產(chǎn)市場管理規(guī)定》等等,第二部分 樓宇營銷若干法律問題 

4、（一）土地使用權(quán)的取得方式 開發(fā)商可通過行政劃撥及土地出讓兩種方式取得土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償撥付給土地使用者使用的行為。 土地使用權(quán)的出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。,（二）何為“五證” 、

5、“兩書”“五證”指的是： 第一個是“國有土地使用證”，我國《土地管理法》規(guī)定，只有在國有土地上建設(shè)的房屋才能用于出售。開發(fā)商向國家交納土地出讓金，即可取得土地使用權(quán)，房屋才能正常合法的進(jìn)行交易。 第二個是“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃。 第三個是“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，房子建在什麼地方、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的

6、許可。 第四個是“建設(shè)工程開工許可證”，只有擁有此證工程才能施工。 第五個是“銷售許可證（預(yù)售許可證）”，沒有此證，房子就不能銷售或預(yù)售?！皟蓵敝傅氖牵?《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》，開發(fā)商應(yīng)在交付房屋時向購房者提交。,（三）商品房銷售條件 開發(fā)企業(yè)可自行銷售，也可委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售。預(yù)售條件： 1、土地使用權(quán)證；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可

7、證；3、預(yù)售許可證；4、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度及竣工交付日期。（內(nèi)部認(rèn)購）現(xiàn)售條件： 1、開發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質(zhì)；2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證；4、已通過竣工驗(yàn)收；5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期；7、物業(yè)管理方案已

8、落實(shí)。,（四）銷售禁止行為及法律責(zé)任 1、開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 2、開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 3、開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。 4、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 5、違反上述規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將被處以警告、責(zé)令限期改正、并可處以1-3萬元罰款。,（五）銷售廣告及銷售承諾問題

9、 廣告宣傳沒兌現(xiàn)，購房人能否要賠償？銷售人員的口頭承諾算不算數(shù)？是購房人與我們專業(yè)銷售人員同樣關(guān)注的問題，我們先從宣傳廣告的法律性質(zhì)入手，分析這一問題。 一般來講，商業(yè)廣告的目的在于通過宣傳自己產(chǎn)品的優(yōu)越性，希望他人購買自己的商品。在法律意義上，合同的成立要經(jīng)過要約與承諾的過程，而商業(yè)廣告屬于一種要約邀請，并非要約。要約邀請只是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，在法律上無須承擔(dān)責(zé)任，只有商業(yè)

10、廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，才被視為要約。因此，廣告的內(nèi)容并不當(dāng)然成為合同一個組成部分，不具有合同效力，不受法律保護(hù)。只有將廣告宣傳的內(nèi)容在購房合同中約定，使之成為合同的一個組成部分，才具有法律約束力。,另外，銷售人員的口頭宣傳介紹及銷售承諾，雖然作為口頭表示可以構(gòu)成合同，也受法律保護(hù)，但往往在買賣雙方出現(xiàn)糾紛時，難以取證，認(rèn)定有一定的難度。若銷售人員的承諾在合同的補(bǔ)充條款中加以約定了，則買賣雙方應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。 既然宣傳廣告內(nèi)容及銷售

11、承諾若未在合同中約定，合同雙方無須相互承擔(dān)權(quán)利義務(wù)。但并不等于說，宣傳廣告可以任意夸大奇辭，虛假承諾。在廣告的發(fā)布方面，國家同樣頒布了一系列規(guī)范加以調(diào)整，如《合同法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的廣告若違反上述規(guī)范，需要承擔(dān)法律責(zé)任。注：為避免日后購房者以現(xiàn)房與廣告宣傳（如樓書）不符作為證據(jù)，要求退房或賠償事宜（類似這事宜在其它樓盤中曾發(fā)生，故此應(yīng)慎重），在廣告中可注明“樓書

12、最終解釋權(quán)歸本公司”、“房屋面積最終以政府房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部門之測定為準(zhǔn)”等詞句，避免日后之麻煩。,（六）定金問題 “定金”與“訂金”不同，定金作為合同履行的一種擔(dān)保方式，受法律保護(hù)，而訂金則不具有任何法律意義。 在商品房的銷售過程中，開發(fā)企業(yè)不符合銷售條件的，不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合銷售條件的，開發(fā)企業(yè)在訂立買賣合同之前，可以向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，在訂立合同之時，

13、應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款，未能訂立合同的，應(yīng)當(dāng)返還。但買賣雙方另有約定的，從其約定。也就是說，若買賣雙方約定，開發(fā)企業(yè)違約，買受人要求雙倍返還，若買受人違約，開發(fā)企業(yè)沒收其費(fèi)用，這樣的約定具有法律效力。,（七）樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問題 在期房的銷售中，樣板房作為一種營銷手段，已被廣泛使用。法律規(guī)定，開發(fā)企業(yè)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說

14、明的，實(shí)際交付的房屋應(yīng)與樣板房一致。因此，為避免糾紛，開發(fā)企業(yè)在設(shè)置的樣板房中應(yīng)掛牌明示“樣板房僅供展示，房屋以實(shí)際交付為準(zhǔn)。,（八）面積差異的處理方式 法律規(guī)定，商品房可按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套銷售，基本上不會涉及面積的爭議，但按后兩種方式銷售，就會涉及合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符的差異，因此，在合同中需約定處理方式。如沒有約定，應(yīng)按《商品房銷售管理辦法》中的

15、規(guī)定辦理。（第20條，舉例說明）,（九）其他1、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的通知義務(wù)及承擔(dān)責(zé)任。2、銷售代理相關(guān)規(guī)定。（十）示范合同文本簽定的注意事項(xiàng)及答疑,關(guān)于商品房法律問題的摘要（十八項(xiàng)）,序：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》于2003年6月1日起施行。該條文將近幾年房地產(chǎn)商品房問題中的幾個疑難問題以最高法院的解釋明確下來，從而在肯定了購房者的種種權(quán)利的同時就是也定性了開發(fā)商的種種責(zé)任。從此商品

16、房問題真正進(jìn)入維護(hù)百姓購房者權(quán)益的時代，百姓維權(quán)的勝利不再是空話，在開發(fā)商面前百姓也不再是弱勢群體。,《解釋》中與實(shí)際焦點(diǎn)問題聯(lián)系密切的現(xiàn)摘要如下十八條：,一、預(yù)售合同有效無效的標(biāo)準(zhǔn)是什么——起訴前是否取得預(yù)售許可證。 案例一： 2002年初，某房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得銷售許可證前，為了緩解資金壓力，便提前開盤。張某看中一套兩室兩廳躍層單元，便搶先簽訂了買賣合同。2002年末銷售許可證下來，但張某卻因該樓盤施工緩慢達(dá)不到自己及時入

17、住計(jì)劃，便以簽合同時開發(fā)商沒有銷售許可證為由提出退房；開發(fā)商則認(rèn)為合同都簽訂了，晚交房幾天是常有的事，故予以拒絕。于是張某訴至法院解決此事。,二、商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標(biāo)準(zhǔn)是什么——未兌現(xiàn)的內(nèi)容是規(guī)劃范圍內(nèi)（紅線）內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾，具體確定且對合同訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響。 案例二： 2000年，王先生看到某高層樓盤中的售樓資料中設(shè)計(jì)有美麗的空中花園（即屋頂花園），雖然該樓

18、盤價(jià)格不菲，但王先生因比較喜歡這一點(diǎn)就購買了20層的一套房。入住后王先生常常俯視樓下，遲遲見不到當(dāng)初開發(fā)商宣傳的空中花園建成，心中不悅，便要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商以該項(xiàng)內(nèi)容在合同中沒有約定為由予以拒絕。,三、定金是否退還的標(biāo)準(zhǔn)——合同未簽訂或履行是否為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由；一方原因未能訂合同，按定金準(zhǔn)則處理。 案例三： 李女士在某花園小區(qū)開盤之際，欣然看上一套三室錯層單元，便在售樓處簽訂了一份認(rèn)購書交納了壹萬元定

19、金，認(rèn)購書約定一周內(nèi)李女士到售樓處簽訂了正式買賣合同。但李女士回家后考慮到家里有小孩錯層不便利孩子的安全，便要求退還定金不購買該房了，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。,四、未辦理登記備案手續(xù)的合同生效的標(biāo)準(zhǔn)是什么——看主要義務(wù)是否履行 案例四： S公司為美容化妝行業(yè)公司，預(yù)購某開發(fā)商正在開發(fā)的樓盤底商并簽訂了預(yù)售合同，合同中約定了生效條件為：簽訂合同后十日內(nèi)到行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。隨后S公司支付樓款，開發(fā)商開具收據(jù)。底商建設(shè)中

20、S公司聽說該條街的底商多數(shù)用于IT行業(yè)，美容化妝在此經(jīng)營不便利，考慮到此問題，S公司便以合同沒有備案生效為由，要求解除合同退還房款，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。,五、一房兩賣或一房兩用的法律責(zé)任——雙倍賠償： 一房兩賣是指訂立合同后，又將房屋賣給第三人；一房兩用是指：訂立合同后又將房屋抵押給第三人。 案例五： 一海外歸來人員劉博士回津后購買某開發(fā)商洋房一套，購房方式為首付30萬元，余款60萬元銀行按揭，首付款30萬元交付后，劉

21、博士因公出國兩月，回津后再到洋房時，別人已在裝修，劉博士見自己喜愛的房子在開發(fā)商沒有通知也沒有合同約定為依據(jù)的情況下就解除了合同，將房子賣給了別人，心中非常不悅，便訴至法院 。,六、雙倍賠償制度引入以來的延續(xù)（3種隱瞞）： 1．隱瞞沒有預(yù)售許可證或提供虛假的； 2．隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； 3．隱瞞所售房屋已賣給第三人的事實(shí)。 案例六： 某開放商資金短缺，便剛開始施工時就簡單搭建了售樓處，在售樓處懸掛著通過套印他

22、人銷售許可證后刻做的銷售許可證。趙大爺居住在樓盤附近，剛好準(zhǔn)備改善住房便與該開發(fā)商簽訂了購房合同，但該樓盤總是停停干干，房子完工的日子遙遙無期。趙大爺無奈只好請律師與開發(fā)商打官司。,七、房屋支付使用的標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)移占用。（當(dāng)事人另有約定的除外）。 案例七： 張先生在接到交房通知后與開發(fā)商辦理了交鑰匙手續(xù)，但張先生卻一直沒有搬進(jìn)新家居住，半年后，開發(fā)商自辦的物業(yè)公司找張先生收取物業(yè)費(fèi)，張先生認(rèn)為房子還沒有交付給我使用居住，我不應(yīng)交

23、納物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司則稱辦了交接鑰匙手續(xù)則視為房子交付使用就應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。雙方爭執(zhí)訴至法院。,八、房屋質(zhì)量問題退房的標(biāo)準(zhǔn)：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格（此問題需要鑒定）或嚴(yán)重影響正常居住使用。 案例八： 小王小李為新婚購買了一套房子，入住后發(fā)現(xiàn)窗戶框斜上方有著明顯的大裂縫隱約能見光，另外屋頂總是起鼓，偶爾掉下墻皮灰，經(jīng)過多次修繕仍未能修好，小王、小李實(shí)在經(jīng)受不起折騰，便訴至法院要求退房并賠償裝修損失。,九、面積誤差的處理原則： 1．

24、有約定的按約定； 2．無約定的，誤差±3%為界限超過+3%的面積開發(fā)商白送，小于－3%的面積，開發(fā)商按單價(jià)雙倍退還，由此在±3%以外面積的處理上體現(xiàn)了開發(fā)商的懲罰性。 案例九： 張先生購買一套單價(jià)為3000元/平方米的房子，合同載明面積為105平方米，但產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時面積卻是100平方米。因該合同沒有對面積誤差約定處理辦法，張先生要求按3000元/平方米單價(jià)退還了3平方米的價(jià)款；另外2平方米按6000元退

25、還；開發(fā)商對此提法拒絕。只同意按3000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)退還5平方米的房款，雙方爭執(zhí)不下，訴至法院。,十、遲交房晚付款（催告期為三月合理期限）解除權(quán)的期限：催告的三個月內(nèi)行使；未催告的1年內(nèi)行使。 案例十： 王先生購買某高檔豪宅一套，購房方式為按揭付款，首付30萬，余款60萬元一個月內(nèi)辦理銀行按揭或其他方式付款。首付30萬元后，因業(yè)務(wù)需要去美國，一去一年，開發(fā)商在此期間未能收到余款，只好按王先生留下的通訊地址發(fā)信要求三個月內(nèi)履行付

26、款義務(wù)，均沒有音信，由此開發(fā)商訴至法院要求解除合同，法院在通知不到王先生的情況下缺席判決，解除購房合同。此后，開發(fā)商將該房屋另行銷售給他人。一年后王先生回來見房子被別人居住，便訴至法院要求開發(fā)商賠償。,十一、約定違約金過高過低的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)；過高的以約定金額與實(shí)損差額的30%為調(diào)整范圍的標(biāo)準(zhǔn)；過低的以實(shí)損為標(biāo)準(zhǔn)。案例十一： 高小姐購買一高檔樓盤單元房50萬元，合同約定逾期交房每延期一個月支付房價(jià)的3%，開發(fā)商由于對施工工序繁雜估計(jì)

27、不足，造成逾期交房三個月。而高小姐已將原房賣掉，這三個月只好租賃一套房屋，月租三千元，交房后，高小姐要求開發(fā)商給付逾期交房違約金12萬元，開發(fā)商稱違約金太高，只同意據(jù)實(shí)結(jié)算給付玖仟元租金再補(bǔ)償壹萬元，雙方不能達(dá)成共識，起訴至法院。,十二、未約定違約金的處理辦法：遲付款以金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)；（年息7.56%、月息2.1‰、日息0.65‰）遲交房以同地段租金為標(biāo)準(zhǔn)。 案例十二： 劉女士購買一套價(jià)款30萬元的商品房，合同簽訂后

28、，開發(fā)商遲遲不能交付商品房達(dá)一年之久，劉女士在外租房每月房租近五仟元，入住后劉女士要求開發(fā)商賠償租金，開發(fā)商以合同中對此項(xiàng)內(nèi)容沒有約定為由，拒絕賠償租金，訴至法院。,十三、開發(fā)商原因遲發(fā)產(chǎn)權(quán)證（當(dāng)事人沒有約定的）以金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算每月違約金：（年息7.56%、月息2.1‰、日息0.65‰） 1．超過約定產(chǎn)權(quán)證登記的期限； 2．期房的，以交房之日起90日為限； 3．現(xiàn)房的，以合同訂立起90日為限。 案例十

29、三： 甲公司購買一套房價(jià)100萬的商住樓一套，房子為期房。房子交付使用后一年之久，甲公司擬以該房屋抵押擔(dān)保物申請銀行貸款，卻遲遲辦不了產(chǎn)權(quán)證而無法申請。后來查知原來是開發(fā)商配套費(fèi)用沒有交齊導(dǎo)致商住樓初始登記無法進(jìn)行，進(jìn)而影響每一個小業(yè)主產(chǎn)權(quán)證的辦理不能。甲公司要求開發(fā)商賠償，開發(fā)商將合同中對此沒有約定證予以拒絕。,十四、開發(fā)商原因超期（合同約定或國家規(guī)定的登記進(jìn)行時間）壹年的未辦理產(chǎn)權(quán)證的，購房者可以解除合同并賠償損失。 案例十四

30、： 甲公司購買一套房價(jià)180萬元的商住樓，合同約定竣工后，30天內(nèi)開發(fā)商進(jìn)行辦理房屋初始登記并協(xié)助購房后180天辦理產(chǎn)權(quán)證。房屋竣工交付后一年半房屋產(chǎn)權(quán)證仍然不能辦理，后查知是開發(fā)商開發(fā)過程中手續(xù)不齊全造成的。甲公司原本擬以該房作為申請流動資金貸款的抵押擔(dān)保也就無法辦理了，只好要求開發(fā)商退房從而便于企業(yè)資金流動。開發(fā)商不允，雙方訴至法院。,十五、包銷嚴(yán)格按照約定執(zhí)行 案例十五： 某置業(yè)代理銷售公司包銷開發(fā)商的10萬平方米花園，期限

31、屆滿，仍有近1萬平方米的房屋未能銷售，置業(yè)代理公司打算繼續(xù)代售，但開發(fā)商則要求置業(yè)代理公司一次性買斷余房，置業(yè)代理公司以合同中未明確說明此問題為由拒付，雙方訴至法院。,十六、按揭貸款購房一方原因未能訂立貸款合同的，對方當(dāng)事人可以要求解除合同和賠償。不可歸責(zé)兩方原因未能訂立貸款合同的，當(dāng)事人可以解除合同退本息或定金。 案例十六： 徐先生購買的兩套房屋均采用按揭付款。定金2萬和首付款交納后，由于是外地人徐先生購房前便先行咨詢了銷售人員，

32、銷售人員滿口答應(yīng)沒問題，但實(shí)際按揭手續(xù)卻遲遲辦不下來，徐先生只好要求退房，開發(fā)商則要求徐先生另行想辦法支付余款，否則定金2萬元不予應(yīng)退還，徐先生不同意，訴至法院 。,十七、按揭貸款，開發(fā)商提供回購保證的，購房者不還錢的，開發(fā)商將成為共同被告。 案例十七： 甲開發(fā)商與銀行在按揭合作協(xié)議中承諾“如購房者逾期不能償還按揭貸款時，開發(fā)商將承擔(dān)回購保證?！蓖馄蠊ぷ鞯耐跸壬徺I了甲方開發(fā)商開發(fā)的一套60萬的房屋；首付20萬元余款40萬元為按揭貸

33、款。后因外企人事裁員，王先生處于被裁員范圍，遂數(shù)月不能償還銀行貸款。銀行將王先生及開發(fā)商一同告上法庭，要求履行還款義務(wù)。開發(fā)商辯稱自己不是借款人，不應(yīng)當(dāng)成為被告。,十八、95年10月1日以后的訂立的合同都可以適用，2003年6月1日起施行。 案例十八： 2001年10月張先生購買一花園別墅，宣傳資料上說是地?zé)釡厝?，但?shí)際交房時是鍋爐供熱的熱水。張先生不滿，但苦于合同中沒有對此約定一直不能起訴至法院，現(xiàn)該司法解釋施行后張先生起訴開發(fā)商