購房者社會屬性對購房行為空間差異性的影響研究——以上海為例.pdf

1、自1998年住房商品化改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展期。至2008年，全國房地產(chǎn)業(yè)增加值已占GDP總量的近5％。房地產(chǎn)業(yè)成為拉動國民經(jīng)濟持續(xù)增長的主導產(chǎn)業(yè)。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)貫穿于生產(chǎn)、流通、分配和消費各個領(lǐng)域，是產(chǎn)業(yè)鏈最長的產(chǎn)業(yè)之一，涉及機械制造、建筑材料、化學工業(yè)等多達50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對GDP具有較強的貢獻和拉動作用。因此，房地產(chǎn)市場的波動變化關(guān)系國計民生，幾乎牽動著社會的各個階層，從政府到開發(fā)商再到普通的購房者，無不投入其

2、關(guān)注的熱情。房地產(chǎn)亦成為近年來學術(shù)界研究的熱點之一。
　　 目前地理學界對房地產(chǎn)的關(guān)注主要集中在城市居住空間分異的研究。研究表明，住宅的價格已經(jīng)成為造成城市居住空間分異的首要因素，然而近年來出現(xiàn)的一些社會現(xiàn)象，如“學區(qū)房”、“浙江村”、“城中村”、“外國人社區(qū)”等又為房地產(chǎn)研究帶來新的問題。有關(guān)購房者社會階層分化和生活社區(qū)的劃分成為目前居住空間分異的重要維度之一。據(jù)此，本文以空間數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析為技術(shù)手段，就近期上海一手房交易數(shù)據(jù)進

3、行分析，以期檢驗在一定地理空間范圍內(nèi)具有相似社會屬性的購房者在購房行為方面的聚集現(xiàn)象，并試圖探尋造成此聚集現(xiàn)象的背后原因。受數(shù)據(jù)可獲得性限制，本文研究的社會屬性包括年齡、戶籍及國籍。
　　 在開展上述分析時，本文主要采用了以下兩種空間數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法：首先，對購房者的社會屬性進行了探索性數(shù)據(jù)分析，以了解數(shù)據(jù)的總體分布特征；其次，利用相關(guān)分析、空間自相關(guān)分析等方法探討了社會屬性的不同對購房行為造成的差異，即分析具有不同社會屬性的購

4、房者在空間分布上表現(xiàn)的不同模式，并且以典型房產(chǎn)板塊為例，對造成這種空間差異的原因進行了解釋。
　　 分析結(jié)果表明：不同年齡層次的購房者存在著顯著不同的購房空間選擇，從市中心向四周總體上呈現(xiàn)中青年購房者逐漸減少，而老年購房者逐漸增多的趨勢不同戶籍類型的本國購房者其購房實力相差很大，但卻在空間分布上顯現(xiàn)出相似的趨勢；中外購房者有著截然不同的擇房傾向，大部分外籍購房者因其購房實力普遍較高，所以多選擇市中心價格高昂的房產(chǎn)，然而對于東亞、