泡沫破滅后購(gòu)房者會(huì)有多摻

1、1泡沫破滅后購(gòu)房者會(huì)有多摻房?jī)r(jià)暴跌之后的銀行債權(quán)并不會(huì)因抵押房地產(chǎn)拍賣后而消失。奉勸購(gòu)房者和與泡沫共舞的投資者一句：泡沫形成初期，請(qǐng)擁抱泡沫，泡沫加速趕頂和全民資金加速涌入的時(shí)候，請(qǐng)遠(yuǎn)離泡沫這個(gè)夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂――8月18日一天連出三個(gè)地王。一些媒體驚呼，當(dāng)前核心城市的房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)，已經(jīng)成為大資本的游獵場(chǎng)。在當(dāng)前的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)地王頻現(xiàn)是否還會(huì)繼續(xù)？房?jī)r(jià)飆升的

2、趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)保持嗎？今年以來(lái)，資金瘋狂涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，地王和房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象由一線城市加速向二線城市蔓延，個(gè)人按揭貸款貢獻(xiàn)了幾乎全部的新增銀行貸款，人人都對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)都有十足的信心，這種現(xiàn)象與世界經(jīng)濟(jì)史上歷次房地產(chǎn)泡沫何其相似。瘋狂入場(chǎng)的投資者和消費(fèi)者都死心塌地認(rèn)為――核心城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看“永漲不跌”。背后支撐這這一信念的理由無(wú)外乎貨幣超發(fā)、一線城市資源稀缺、收入持續(xù)上漲、核心城市房地產(chǎn)投資屬性更強(qiáng)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)例外論等等。然而，事實(shí)

3、真是如此嗎？核心城市房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的六個(gè)理由成立嗎？過(guò)去十年，中國(guó)核心城市房?jī)r(jià)漲幅普遍在十倍以上，目前正處于加速趕頂階段。投資者基于過(guò)去十年的歷史經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)決繼續(xù)看多核心城市3三是人口凈流入和城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)泡沫破滅后，東京人口迄今為止仍然維持著凈流入，東京都市圈人口總額從1980年前后大約2500萬(wàn)人增加到目前的3700萬(wàn)人。在紐約、倫敦等全球金融中心，同樣有源源不斷的全球年輕人才的注入。外來(lái)年輕人的流入，為城市的發(fā)展提供了充足和相對(duì)低廉的

4、人力資本，同時(shí)也增加了新的住房需求。但是，東京、倫敦和紐約的房?jī)r(jià)上漲神話并沒(méi)有持續(xù)。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)一線城市為外來(lái)人口提供了充足的工作機(jī)會(huì)，但過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)使得北京、上海的城市人口凈流入基本停止，自2015年以來(lái)，北京、上海常住人口已經(jīng)呈現(xiàn)凈流出趨勢(shì)。就此，筆者以為，人口凈流入已經(jīng)難以成為一線核心城市維持過(guò)高房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。四是收入持續(xù)不斷增長(zhǎng)。在過(guò)去十余年里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于繁榮階段，居民工資和財(cái)產(chǎn)性收入經(jīng)歷高速增長(zhǎng)期，北京、上海的工資水平上漲

5、了大約4倍左右。當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期L型趨勢(shì)不可避免。相應(yīng)地，居民的收入勢(shì)必難以維持此前十年的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。實(shí)際上，目前國(guó)內(nèi)工資增速放緩趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯，據(jù)中智人力資本的調(diào)研成果顯示，2015年中國(guó)總體薪酬水平增幅為8.0%，相比2014年8.6%有所放緩，其中，二線城市薪酬漲幅高于一線城市。五是核心城市不動(dòng)產(chǎn)的投資屬性更強(qiáng)。事實(shí)上，全球任何核心城市的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，何嘗不是本國(guó)乃至全球投資者的樂(lè)園。紐約、倫敦、香港不僅是本