我國房地產投資信托基金的理論與運行機制研究.pdf

1、1998年，我國開始逐步取消福利分房制度，實行以市場為導向的住房貨幣化改革，住房制度改革實施十多年以來，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，我國房地產業(yè)呈高速發(fā)展態(tài)勢，住房市場的商品化和市場化程度進一步提高，人民群眾對住房的需求不斷提高，居民的住房條件得到了改善，房地產行業(yè)也成為國民經濟增長的重要推動力。
　　在肯定成績的同時應當看到，我國房地產市場還存在著很多問題，比如住房市場化過度，住房保障力度不足;商品房價格上漲過快;房地產市場投融資制度

2、不健全等等。一直以來，我國房地產開發(fā)商以都以銀行貸款為主要融資手段，房地產企業(yè)的資金完全是透支使用，抵抗風險能力差，資金鏈非常脆弱。這種單一、僵化的房地產金融體系不僅使現有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風險，而且客觀上也限制了房地產業(yè)的進一步發(fā)展。房地產業(yè)迫切需要尋求銀行以外的融資渠道，以解決房地產開發(fā)與經營中的資金短缺。出現以上問題的深層次原因在于，我國房地產行業(yè)在二十多年的發(fā)展過程中，嚴重缺乏制度創(chuàng)新，尤其是房地產投融資渠道創(chuàng)新和體制的創(chuàng)

3、新，房地產多元融資的改革已經成為我國房地產市場發(fā)展的必由之路。
　　從西方發(fā)達國家房地產投融資制度的演變歷程可以看到，投融資制度的發(fā)展趨勢表現為以銀行為主的間接融資模式轉向以證券市場為主導的多元化、多層次、權益型投融資模式。在金融創(chuàng)新最為領先的美國，其房地產投融資制度已經完成了這一轉化過程，為美國國內房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅實的基礎。從國外房地產業(yè)及房地產金融發(fā)展到實踐上看，許多國家選擇了房地產投資信托基金作為房地產金融創(chuàng)新的

4、主要形式。REITs通過房地產資產證券化的形式徹底改寫了不動產投資資金相對集中、風險相對集中、收益相對集中的歷史，破解了不動產投資流動性及變現性相對較差的難題，開拓了融資的新渠道，同時擴充了投資組合的內容。
　　從實踐意義上來看，目前我國的房地產行業(yè)和金融業(yè)都需要進行深入的金融創(chuàng)新，開展房地產金融制度創(chuàng)新，建立符合中國國情的REITs制度，對房地產行業(yè)發(fā)展和我國國民經濟增長都有著十分重要的意義:
　　第一、促進中國房地產開發(fā)

5、模式轉型，降低房地產開發(fā)資金對銀行貸款的依賴，減少銀行業(yè)的經營風險;
　　第二、拓寬房地產行業(yè)資金來源，促進房地產投融資證券化，開辟新的大眾投資渠道，完善我國金融體制;
　　第三、可以為我國保障性住房的建設提供金融支持。
　　本文從房地產投資信托基金(REITs)的基本原理入手，對REITs的概念、特點、類型、運作模式及功能和作用進行了詳細闡述，比較了幾個與REITs相類似的概念;對美國REITs的發(fā)展歷程、組織結構和

6、亞洲不同國家和地區(qū)REITs實際運作經驗進行詳細闡述，比較了美國模式REITs和亞洲模式REITs的異同，提出了國際經驗對我國發(fā)展REITs的啟示;深入研究了REITs運作過程中的關鍵問題，在分析了我國房地產信托的發(fā)展現狀、成功和失敗經驗總結的基礎上，指出我國現階段推出REITs所面臨的障礙以及推出保障性住房REITs的可行性，提出我國發(fā)展REITs應該采用的戰(zhàn)略和模式，同時對REITs應用于我國保障性住房建設進行了發(fā)展模式和運行機制的

7、設計。
　　論文共分為六個章節(jié):
　　第一章首先分析了我國發(fā)展REITs的積極意義，對國內國際的研究現狀和本文的參考文獻作了闡述;其次對REITs作了概念界定，從REITs的定義()內涵及特點、REITs的類型及其比較、REITs的基本運作模式及等角度對REITs做概要性的分析。
　　第二章是關于房地產投資信托基金的相關經濟金融理論分析，從金融創(chuàng)新的角度論述了發(fā)展房地產投資信托基金對我國房地產金融的重要意義和作用，提出

8、了REITs當中的委托——代理理論模型，并對委托代理理論和契約理論運用于REITs的分析做了介紹。
　　第三章論述了REITs在美國和亞洲國家和地區(qū)的發(fā)展模式，對兩種模式進行比較分析。指出，在我國推出REITs應該注意將REITs的基本結構和運作模式與我國的實際情況結合起來，發(fā)展適合我國國情，有中國特色的REITs，同時要培養(yǎng)完善的政策環(huán)境、建立良好的市場環(huán)境、建立完善的運作和信息披露機制。
　　第四章對近年來我國信托業(yè)對房

9、地產投資信托基金發(fā)展的探索和實踐進行實證分析，對比了我國房地產信托發(fā)展的成功案例和推出準REITs失敗的案例。指出我國發(fā)展REITs要順應中國的房地產和資本市場的階段性發(fā)展時機，不可操之過急，更不能突破法律的界限。
　　第五章根據我國發(fā)展REITs的現狀、環(huán)境與制度，提出我國的REITs發(fā)展的參與主體、組織模式、監(jiān)管體系進行設計，提出我國保障性住房REITs的發(fā)展模式，比較分析了擬于近期推出的不同REITs試點方案。
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