2017年重大房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)及答案

1、第1次作業(yè)次作業(yè)一、單項(xiàng)選擇題（本大題共一、單項(xiàng)選擇題（本大題共4040分，共分，共2020小題，每小題小題，每小題2分）分）1.客戶購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)所能得到的全部附加服務(wù)和利益，這是說(shuō)產(chǎn)品形式中的（）A.核心產(chǎn)品B.形式產(chǎn)品C.外延產(chǎn)品D.實(shí)體產(chǎn)品2.房地產(chǎn)不論何種定價(jià)，都應(yīng)分析其價(jià)格支撐要素，要考慮以下（）因素A.目標(biāo)客戶基礎(chǔ)（質(zhì)量和數(shù)量）B.產(chǎn)品品質(zhì)保障C.開(kāi)發(fā)成本及土地成本D.壟斷性核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)3.在產(chǎn)品策劃的工作流程中第一步是

2、（）A.構(gòu)思產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B.分析產(chǎn)品策劃的約束條件C.確立產(chǎn)品策劃的指導(dǎo)思想與目標(biāo)D.提煉產(chǎn)品策劃的主題概念4.根據(jù)目標(biāo)客戶的購(gòu)買能力、需求特點(diǎn)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等市場(chǎng)因素進(jìn)行構(gòu)思與設(shè)計(jì)，這是產(chǎn)品構(gòu)思的約束條件中的（）A.市場(chǎng)條件的約束B.規(guī)劃管理的限制C.地塊條件的限制D.企業(yè)目標(biāo)的約束5.在項(xiàng)目銷售受阻時(shí)，為了能回收少量資金，避免房屋閑置，我們可以采?。ǎ〢.先租后售B.以租代售C.試住銷售D.售后返租6.在對(duì)項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份

3、額估算時(shí)，主要進(jìn)行（）A.項(xiàng)目平均市場(chǎng)份額B.項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額與預(yù)期市場(chǎng)份額C.項(xiàng)目平均市場(chǎng)份額D.項(xiàng)目以往市場(chǎng)份額7.市場(chǎng)細(xì)分參數(shù)是指進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分時(shí)所采用的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，一般不包括（）A.地理參數(shù)B.功能參數(shù)C.用戶參數(shù)D.技術(shù)參數(shù)8.按照風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)可以將風(fēng)險(xiǎn)劃分為（）A.政治風(fēng)險(xiǎn)B.可控制風(fēng)險(xiǎn)C.不可控制風(fēng)險(xiǎn)D.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)9.在方案定型后向市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)展示，了解市場(chǎng)的反饋意見(jiàn)，這是產(chǎn)品入市形式中的（）A.亮相咨詢B.內(nèi)部登記C

4、.放號(hào)預(yù)訂D.開(kāi)盤銷售10.項(xiàng)目引力半徑與其交通方便程度呈()關(guān)系A(chǔ).正相關(guān)B.負(fù)相關(guān)C.不相關(guān)D.相輔相成11.住宅市場(chǎng)供求態(tài)勢(shì)分析中一般不需要進(jìn)行（）分析A.住宅市場(chǎng)供給分析B.住宅市場(chǎng)交易分析C.未來(lái)住宅需求分析D.過(guò)往需求分析12.房地產(chǎn)品牌是以（）為手段A.產(chǎn)品和服務(wù)B.企業(yè)文化C.廣告?zhèn)髅綖槭侄蜠.標(biāo)準(zhǔn)化的視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)13.必須符合項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)條件要求以及城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定的約束，這是產(chǎn)品構(gòu)思的約束條件中的（）A.市場(chǎng)條件

5、的約束B.規(guī)劃管理的限制C.地塊條件的限制D.企業(yè)目標(biāo)的約束14.購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的判斷總是站在不同的角度以各自的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)識(shí)的，依據(jù)同類物業(yè)市場(chǎng)均價(jià)判斷是（）A.理智型購(gòu)房者B.投資性購(gòu)房者C.節(jié)約型購(gòu)房者D.經(jīng)濟(jì)型購(gòu)房者15.在工程項(xiàng)目的招投標(biāo)采購(gòu)中，采用（）便于工程統(tǒng)籌管理A.整體招標(biāo)B.分段招標(biāo)C.分項(xiàng)招標(biāo)D.自行購(gòu)買16.房地產(chǎn)品牌是以（）為地產(chǎn)文化A.產(chǎn)品和服務(wù)B.企業(yè)文化C.廣告?zhèn)髅綖槭侄蜠.標(biāo)準(zhǔn)化的視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)17.房地產(chǎn)廣

6、告策劃應(yīng)該有明確的目標(biāo)，下面屬于廣告?zhèn)鞑ツ繕?biāo)的是（）A.明確項(xiàng)目廣告的傳播區(qū)域B.廣告發(fā)布后所產(chǎn)生的項(xiàng)目知曉度C.客戶到訪量D.市場(chǎng)銷售額18.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略可以從多個(gè)角度進(jìn)行界定。從競(jìng)爭(zhēng)方式劃分（）A.長(zhǎng)期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略D.成本2.項(xiàng)目的戶型、面積、單價(jià)、總價(jià)、成本之間表現(xiàn)出相互影響、相互制約的辨證關(guān)系。一方面客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了能夠承受的住房總價(jià)，另一方面客戶追求的產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)的投入決

7、定了產(chǎn)品的成本，而產(chǎn)品的成本及企業(yè)追求的利潤(rùn)決定了產(chǎn)品的銷售單價(jià)，產(chǎn)品的總價(jià)和單價(jià)也就決定了客戶能夠購(gòu)置的面積。而面積大小最終決定了房間數(shù)及其功能完整程度，從而也就決定了居住的品質(zhì)。在產(chǎn)品策劃時(shí)必須充分研究其制衡關(guān)系（）3.項(xiàng)目股權(quán)融資是指將項(xiàng)目的股權(quán)及未來(lái)的收益分配給項(xiàng)目施工、設(shè)計(jì)、材料單位以及項(xiàng)目以外其他投資單位，以減少項(xiàng)目業(yè)主的投資。項(xiàng)目股權(quán)融資的優(yōu)點(diǎn)是減少了項(xiàng)目業(yè)主資金的投入，降低了項(xiàng)目業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是項(xiàng)目股東增多，管理難度

8、增大，業(yè)主投資收益減少()4.預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益和投資經(jīng)營(yíng)期限，選用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，這就是成本價(jià)格測(cè)評(píng)法中的成本估算法。（）5.產(chǎn)品策劃實(shí)質(zhì)上就是建筑產(chǎn)品研發(fā)。是指在深入市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理要求以及地形條件的約束，在同時(shí)滿足企業(yè)利益、顧客利益、社會(huì)利益的前提下，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃布局及建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行概念性構(gòu)思。（）6.房地產(chǎn)

9、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是由土地、物質(zhì)、資金、人力、技術(shù)、信息等要素組成的一個(gè)大系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)是有層次性的，是由眾多子系統(tǒng)構(gòu)成。項(xiàng)目策劃應(yīng)當(dāng)考慮各系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性。（）7.開(kāi)發(fā)企業(yè)在選擇代理商時(shí)應(yīng)考慮以下一些因素：一是代理商以往的代銷業(yè)績(jī)及其專長(zhǎng)的項(xiàng)目類型；二是代理商的實(shí)力背景、銷售網(wǎng)點(diǎn)及其客源關(guān)系；三是代理商派駐項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；四是代理商對(duì)本項(xiàng)目的理解及提出的銷售策略與計(jì)劃建議；五是代理商提出的合作條件。（）8.人財(cái)物的落實(shí)到位，是確

10、保項(xiàng)目策劃方案成功實(shí)施的重要前提。()9.房屋租用市場(chǎng)中租金與新增存量供給的變化呈正相關(guān)關(guān)系，而置業(yè)市場(chǎng)中房屋價(jià)格與租金呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)城市化進(jìn)程加快，使得房屋租賃需求增長(zhǎng)高于存量增加時(shí)，租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)量增加，導(dǎo)致存量物業(yè)增加，當(dāng)存量物業(yè)的增長(zhǎng)高于租賃需求增長(zhǎng)時(shí)，租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)供過(guò)于求，租金下跌，拉動(dòng)房?jī)r(jià)下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減少，開(kāi)發(fā)量萎縮，致使存量物業(yè)減少，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)

11、新的供不應(yīng)求，產(chǎn)生新一輪的循環(huán)()10.在項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)的選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)客戶儲(chǔ)備選擇，當(dāng)意向性客戶積累達(dá)到當(dāng)期房源的30%以上時(shí)可以放號(hào)預(yù)訂，在意向性客戶積累達(dá)到當(dāng)期房源的70%以上時(shí)即可開(kāi)盤銷售。（）答案：答案：一、單項(xiàng)選擇題（一、單項(xiàng)選擇題（4040分，共分，共2020題，每小題題，每小題2分）分）1.C2.C3.B4.A5.A6.B7.D8.A9.A10.A11.D12.C13.B14.A15.A16.C17.A18.A19.D2