2017年重大房地產(chǎn)評(píng)估第三次作業(yè)及答案

1、第3次作業(yè)次作業(yè)一、多項(xiàng)選擇題（本大題共一、多項(xiàng)選擇題（本大題共2020分，共分，共1010小題，每小題小題，每小題2分）分）1.直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是()A.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和B.通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D.資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系2.在收益法中，下列哪一種說(shuō)法是正確的（）A.凈收益占有效毛收入的比率稱(chēng)為凈收益率B.運(yùn)

2、營(yíng)費(fèi)用占潛在毛收入的比率稱(chēng)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率C.投資回報(bào)占投資回收的比率稱(chēng)為報(bào)酬率D.報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)3.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則()。A.有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法B.收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法C.具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用成本法作為其中的一種估價(jià)方法4.一般

3、來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格可能的影響有（）A.引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌C.起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用5.在傳統(tǒng)方法中，正確地估算投資利息需要把握()A.應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目，計(jì)息期的長(zhǎng)短B.計(jì)息的方式C.利率的大小，計(jì)息周期D.折現(xiàn)率6.成本估價(jià)法可作為以下（）估價(jià)的首選方法。A.寫(xiě)字樓B.商場(chǎng)C.政府辦公樓D.學(xué)校用房7.下列因素中會(huì)導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)上的折舊的是()A.使用磨損B.現(xiàn)行政策重大改變C.城市規(guī)劃重大改變D.建筑技術(shù)

4、進(jìn)步E.功能上落后8.在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則()A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同B.估價(jià)的方法有可能不同C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%。2.估價(jià)對(duì)象為一出租寫(xiě)字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50

5、年，從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫(xiě)字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬(wàn)元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬(wàn)元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%。五、簡(jiǎn)答題（本大題共五、簡(jiǎn)答題（本大題共4040

6、分，共分，共4小題，每小題小題，每小題1010分）分）1.城市房屋拆遷費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定有哪些？2.什么是建筑物折舊，主要包括哪些？計(jì)算折舊的方法有哪些？3.房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些？4.影響房地產(chǎn)供給量的主要因素有哪些內(nèi)容？答案：答案：一、多項(xiàng)選擇題（一、多項(xiàng)選擇題（2020分，共分，共1010題，每小題題，每小題2分）分）1.BD2.AD3.AB4.ABC5.ABC6.CD7.BC8.ABCD9.ACD10.ABD二、判斷題（二

7、、判斷題（1010分，共分，共1010題，每小題題，每小題1分）分）1.√2.3.4.5.6.√7.8.9.√10.√三、名詞解釋題（三、名詞解釋題（1010分，共分，共2題，每小題題，每小題5分）分）1.參考答案：參考答案：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地解題方案：解題方案：毛地定義評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答對(duì)一點(diǎn)得3分2.參考答案：參考答案：房地產(chǎn)是指土地、建筑物、其他地上定著物及其由它們衍生的各種權(quán)益。它是實(shí)