2017年重大房地產(chǎn)評估第三次作業(yè)及答案

1、第3次作業(yè)次作業(yè)一、多項選擇題（本大題共一、多項選擇題（本大題共2020分，共分，共1010小題，每小題小題，每小題2分）分）1.直接資本化法的優(yōu)點是()A.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和B.通常只需要測算未來第一年的收益C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價值的關(guān)系2.在收益法中，下列哪一種說法是正確的（）A.凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率B.運(yùn)

2、營費用占潛在毛收入的比率稱為運(yùn)營費用率C.投資回報占投資回收的比率稱為報酬率D.報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)3.對于同一估價對象，宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價，如果估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，則()。A.有條件選用市場法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場法為主要的估價方法B.收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用成本法作為其中的一種估價方法4.一般

3、來說，房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格可能的影響有（）A.引起房地產(chǎn)價格上漲B.引起房地產(chǎn)價格下跌C.起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用5.在傳統(tǒng)方法中，正確地估算投資利息需要把握()A.應(yīng)計息的項目，計息期的長短B.計息的方式C.利率的大小，計息周期D.折現(xiàn)率6.成本估價法可作為以下（）估價的首選方法。A.寫字樓B.商場C.政府辦公樓D.學(xué)校用房7.下列因素中會導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)上的折舊的是()A.使用磨損B.現(xiàn)行政策重大改變C.城市規(guī)劃重大改變D.建筑技術(shù)

4、進(jìn)步E.功能上落后8.在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則()A.估價的依據(jù)有可能不同B.估價的方法有可能不同C.估價對象的范圍有可能不同D.不影響估價結(jié)果的公正性E.不影響估價報告的用途限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%。報酬率為8%。2.估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50

5、年，從1998年9月30日取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%。報酬率為8%。五、簡答題（本大題共五、簡答題（本大題共4040

6、分，共分，共4小題，每小題小題，每小題1010分）分）1.城市房屋拆遷費用的有關(guān)規(guī)定有哪些？2.什么是建筑物折舊，主要包括哪些？計算折舊的方法有哪些？3.房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題有哪些？4.影響房地產(chǎn)供給量的主要因素有哪些內(nèi)容？答案：答案：一、多項選擇題（一、多項選擇題（2020分，共分，共1010題，每小題題，每小題2分）分）1.BD2.AD3.AB4.ABC5.ABC6.CD7.BC8.ABCD9.ACD10.ABD二、判斷題（二

7、、判斷題（1010分，共分，共1010題，每小題題，每小題1分）分）1.√2.3.4.5.6.√7.8.9.√10.√三、名詞解釋題（三、名詞解釋題（1010分，共分，共2題，每小題題，每小題5分）分）1.參考答案：參考答案：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地解題方案：解題方案：毛地定義評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：答對一點得3分2.參考答案：參考答案：房地產(chǎn)是指土地、建筑物、其他地上定著物及其由它們衍生的各種權(quán)益。它是實