2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)

1、20142014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)一、單項(xiàng)選擇題（本大題共一、單項(xiàng)選擇題（本大題共4040分，共分，共2020小題，每小題小題，每小題2分）分）1.項(xiàng)目策劃應(yīng)隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)的變化，及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整，體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的（）原則A.創(chuàng)新原則B.系統(tǒng)原則C.市場(chǎng)原則D.地域化原則2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中設(shè)計(jì)的主題眾多，下面房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的組織者的是（）A.政府部門B.開發(fā)商C.建筑

2、商D.咨詢商3.房地產(chǎn)開發(fā)雖然投資成本高，但收益較大。其收益不包括()A.經(jīng)營(yíng)效益B.增值效益C.資產(chǎn)折舊D.融資效益4.原有產(chǎn)品被淘汰，其市場(chǎng)迅速衰退，新的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，請(qǐng)問這是市場(chǎng)（）階段A.市場(chǎng)形成期B.市場(chǎng)發(fā)展期C.市場(chǎng)飽和期D.市場(chǎng)更新器5.確定各類建筑物的布局地點(diǎn)、排列形式、朝向及間距；確定建筑物與景觀及交通之間的平面關(guān)系，以及建筑物、景觀、交通的用地結(jié)構(gòu)關(guān)系，這是產(chǎn)品控制內(nèi)容中的（）A.地塊平面規(guī)劃B.景觀規(guī)劃C.交通規(guī)劃

3、D.配套設(shè)施規(guī)劃6.房地產(chǎn)品牌是以（）為支撐A.產(chǎn)品和服務(wù)B.企業(yè)文化C.廣告?zhèn)髅綖槭侄蜠.標(biāo)準(zhǔn)化的視覺識(shí)別系統(tǒng)7.根據(jù)目標(biāo)客戶的購(gòu)買能力、需求特點(diǎn)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等市場(chǎng)因素進(jìn)行構(gòu)思與設(shè)計(jì)，這是產(chǎn)品構(gòu)思的約束條件中的（）A.市場(chǎng)條件的約束B.規(guī)劃管理的限制C.地塊條件的限制D.企業(yè)目標(biāo)的約束8.在項(xiàng)目銷售受阻時(shí)，為了能回收少量資金，避免房屋閑置，我們可以采取（）A.先租后售B.以租代售C.試住銷售D.售后返租9.廣告訴求點(diǎn)的確立應(yīng)

4、以()A.產(chǎn)品賣點(diǎn)為基礎(chǔ)B.以市場(chǎng)需求為目標(biāo)C.以消費(fèi)者教育為重點(diǎn)D.以系列傳播為導(dǎo)向10.在對(duì)項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額估算時(shí)，主要進(jìn)行（）A.項(xiàng)目平均市場(chǎng)份額B.項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額與預(yù)期市場(chǎng)份額C.項(xiàng)目平均市場(chǎng)份額D.項(xiàng)目以往市場(chǎng)份額11.市場(chǎng)細(xì)分參數(shù)是指進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分時(shí)所采用的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，一般不包括（）A.地理參數(shù)B.功能參數(shù)C.用戶參數(shù)D.技術(shù)參數(shù)12.按照風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)可以將風(fēng)險(xiǎn)劃分為（）A.政治風(fēng)險(xiǎn)B.可控制風(fēng)險(xiǎn)C.不可控制風(fēng)險(xiǎn)D.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段

5、發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)13.產(chǎn)品的功效只有通過(guò)這些有形載體才能表現(xiàn)形成，這是說(shuō)產(chǎn)品形式中的（）A.核心產(chǎn)品B.形式產(chǎn)品C.外延產(chǎn)品D.實(shí)體產(chǎn)品14.項(xiàng)目適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括()A.最適宜B.一般適宜C.不適宜D.較適宜15.產(chǎn)品策劃應(yīng)盡可能地用足規(guī)劃指標(biāo)、最大限度提升產(chǎn)品價(jià)值、以及盡可能地減少工程造價(jià)這是指產(chǎn)品策劃目標(biāo)中的（）A.企業(yè)效益目標(biāo)B.市場(chǎng)目標(biāo)C.品牌目標(biāo)D.戰(zhàn)略目標(biāo)16.購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的判斷總是站在不同的角度以各自的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)識(shí)的，依據(jù)同類

6、物業(yè)市場(chǎng)均價(jià)判斷是（）A.理智型購(gòu)房者B.投資性購(gòu)房者C.節(jié)約型購(gòu)房者D.經(jīng)濟(jì)型購(gòu)房者17.在工程項(xiàng)目的招投標(biāo)采購(gòu)中，采用（）便于工程統(tǒng)籌管理A.整體招標(biāo)B.分段招標(biāo)C.分項(xiàng)招標(biāo)D.自行購(gòu)買18.企業(yè)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)機(jī)會(huì)較好、區(qū)域發(fā)展較快的項(xiàng)目，其優(yōu)點(diǎn)是可以突出企業(yè)實(shí)力，展現(xiàn)規(guī)模之勢(shì)、給市場(chǎng)足夠信心，這種情形下適宜（）模式A.一一般地，市場(chǎng)預(yù)熱期與后面各期之間表現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。預(yù)熱期越長(zhǎng)，積累客戶越多，項(xiàng)目的強(qiáng)銷期與持續(xù)期就越短；反之就越

7、長(zhǎng)。（）2.房地產(chǎn)定價(jià)應(yīng)以目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)及其需求為基礎(chǔ)，既不宜太高，也不宜太低。既要全面考慮影響價(jià)格形成的各種因子，又要在企業(yè)成本補(bǔ)償及投資回報(bào)與消費(fèi)者認(rèn)可之間作出合理的平衡。在競(jìng)爭(zhēng)激烈、人氣不旺的情況下，房地產(chǎn)定價(jià)宜低開高走，以便聚集人氣、市氣，保持物業(yè)增值形象和日試后價(jià)格調(diào)控。()3.活動(dòng)營(yíng)銷是通過(guò)各種活動(dòng)吸引市場(chǎng)關(guān)注，從而達(dá)到促銷的目的。常見的營(yíng)銷活動(dòng)包括產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)或產(chǎn)品研討會(huì)、開工奠基儀式、結(jié)構(gòu)封頂慶祝儀式

8、、開盤慶典、客戶懇談聯(lián)歡會(huì)、業(yè)主觀光考察、業(yè)主文體比賽、購(gòu)房直通車、專業(yè)講座或業(yè)界論壇、社會(huì)公益贊助、明星文藝匯演、外地巡回展銷、汽車電器家具裝飾展銷會(huì)等。（）4.廣告策劃應(yīng)堅(jiān)持以下原則：一是定位準(zhǔn)確，傳播的信息與手段應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求一致。二是內(nèi)容真實(shí)，必須如實(shí)反映產(chǎn)品的客觀真實(shí)信息。三是創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新。四是表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性。五是效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴

9、驚人的效果。（）5.項(xiàng)目的戶型、面積、單價(jià)、總價(jià)、成本之間表現(xiàn)出相互影響、相互制約的辨證關(guān)系。一方面客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了能夠承受的住房總價(jià)，另一方面客戶追求的產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)的投入決定了產(chǎn)品的成本，而產(chǎn)品的成本及企業(yè)追求的利潤(rùn)決定了產(chǎn)品的銷售單價(jià)，產(chǎn)品的總價(jià)和單價(jià)也就決定了客戶能夠購(gòu)置的面積。而面積大小最終決定了房間數(shù)及其功能完整程度，從而也就決定了居住的品質(zhì)。在產(chǎn)品策劃時(shí)必須充分研究其制衡關(guān)系（）6.項(xiàng)目股權(quán)融資是指將項(xiàng)目的股權(quán)及未來(lái)的

10、收益分配給項(xiàng)目施工、設(shè)計(jì)、材料單位以及項(xiàng)目以外其他投資單位，以減少項(xiàng)目業(yè)主的投資。項(xiàng)目股權(quán)融資的優(yōu)點(diǎn)是減少了項(xiàng)目業(yè)主資金的投入，降低了項(xiàng)目業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是項(xiàng)目股東增多，管理難度增大，業(yè)主投資收益減少()7.目標(biāo)是行動(dòng)方向的指南，目標(biāo)選擇是整個(gè)策劃過(guò)程的起點(diǎn)。項(xiàng)目策劃所要達(dá)到的目標(biāo)應(yīng)包括效益目標(biāo)、市場(chǎng)目標(biāo)、品牌目標(biāo)、管理目標(biāo)等。哪些為重點(diǎn)目標(biāo)，哪些為次要目標(biāo)，主要取決于業(yè)主策劃意圖及策劃所需解決的問題。（）8.開發(fā)企業(yè)在選擇代理商時(shí)應(yīng)

11、考慮以下一些因素：一是代理商以往的代銷業(yè)績(jī)及其專長(zhǎng)的項(xiàng)目類型；二是代理商的實(shí)力背景、銷售網(wǎng)點(diǎn)及其客源關(guān)系；三是代理商派駐項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；四是代理商對(duì)本項(xiàng)目的理解及提出的銷售策略與計(jì)劃建議；五是代理商提出的合作條件。（）9.當(dāng)企業(yè)品牌效應(yīng)突出、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯、目標(biāo)客戶購(gòu)買能力強(qiáng)勁時(shí)，項(xiàng)目可以采用高開低走策略，通過(guò)高價(jià)開盤塑造品牌形象，獲取最大利潤(rùn)。這時(shí)應(yīng)采用低開高走策略。（）10.房屋租用市場(chǎng)中租金與新增存量供給的變化呈正相