房地產(chǎn)法案例答案-五版更新

1、第一章第一章房地產(chǎn)由房產(chǎn)與地產(chǎn)二者結(jié)合而成因此，在物理屬性上，房產(chǎn)不能脫離地產(chǎn)而獨存，但地產(chǎn)卻可以脫離房產(chǎn)而單獨存在。在法律屬性上，我國立法對房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系一直實行分別主義，即房產(chǎn)與地產(chǎn)可以分離而分別確定其物權(quán)歸屬。但有鑒于二者物理屬性的緊密結(jié)合性和出于簡化法律關(guān)系的考慮，在處分上，我國立法卻采取了房產(chǎn)與地產(chǎn)的一體處分原則，即通常所謂的“房隨地走”“地隨房走”。本案中，擬出售房屋的所有權(quán)人是張某，其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人卻是H市

2、某公司，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生了分離。但根據(jù)一體處分原則，在發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為時，房產(chǎn)與地產(chǎn)應一并轉(zhuǎn)讓，從而保證其權(quán)利歸屬上的主體一致性，因而H市房地產(chǎn)交易中心的抗辯理由難以成立。本案所涉房地產(chǎn)交易要有效進行下去，正確的解決方式是，應先由H市某公司將土地使用權(quán)過戶登記至張某的名下，再由張某過戶登記至李先生名下，從而貫徹房地一體處分原則。第二章第二章案例案例1從情理上講，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄行政村的反對不無理由。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，集體

3、土地實行三級所有的公有制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有是其中的一種。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有不是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所有，也不是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織所有，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代行相應的經(jīng)營管理權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有是歷史形成的，其所有權(quán)主體是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體成員集體”。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并風刮起之前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)是由原來的人民公社演變而來，而人民公社的歷史形成往往具有地域的特定性和固定性，其下轄的行政村或自然村范圍往往也沒有變化。因此，本案中，合并前甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的2000畝土地，就屬于甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的

4、16個行政村全體1萬村民集體所有；乙鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的1000畝土地，就屬于乙鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的36個行政村全體5萬村民集體所有。鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并不應是簡單的“11”，其本身是一個復雜的行政和法律運作過程，如果不能很好地對合并前鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財產(chǎn)權(quán)作出妥善的平衡處理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并就會弊大于利，原集體成員的財產(chǎn)權(quán)益和成員權(quán)益就會遭受侵害。本案中，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民提出的反對意見就凸顯了這一問題，所以，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的行政村的反對不無理由。但就法律層面而言，這一反對理由恐怕不會被接受

5、。就此問題相關(guān)法律雖然沒有作出明確規(guī)定，但根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第20條就村農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)確權(quán)的規(guī)定看來，法律的規(guī)范立場將會選擇將合并前的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有土地直接確權(quán)為合并后鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地所有權(quán)?！洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第20條規(guī)定：“根據(jù)《六十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，由于下列原因發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權(quán)：（一）由于村、隊、社、場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權(quán)變更的

6、；……”依此規(guī)定，基于類推解釋，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并這一管理體制的變化而引起土地所有權(quán)變更的，應按變更后的現(xiàn)狀把被合并鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地所有權(quán)確權(quán)為合并后鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地所有權(quán)，所以本案所涉甲、乙二鄉(xiāng)鎮(zhèn)制性規(guī)定，丙公司應當是明知的，其主觀上并不具有善意，不屬于善意第三人。因而不論是基于轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是善意取得制度，丙公司都不能取得相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)。案例案例4本案為地役權(quán)糾紛，而不是相鄰關(guān)系糾紛。地役權(quán)是指為自己不動產(chǎn)的便利而使用他人不動產(chǎn)的權(quán)利，相鄰關(guān)系

7、指的是相互毗鄰的房地產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間給予便利或接受限制所發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。相鄰關(guān)系是對不動產(chǎn)權(quán)利的法定擴張或限制，基于法律規(guī)定而產(chǎn)生；而地役權(quán)是對不動產(chǎn)權(quán)利的約定擴張或限制，多基于約定而產(chǎn)生，并且對不動產(chǎn)權(quán)利義務的擴張或限制的程度高于相鄰關(guān)系。在本案中，N公司與X公司簽訂合同，限制X公司不得興建高層建筑，N公司給予補償。合同對X公司的土地使用方式所做限制遠遠超過法律的規(guī)定，雙方的權(quán)利、義務源于合

8、同，而不是法律的直接規(guī)定。因此，雙方產(chǎn)生地役權(quán)關(guān)系。本案的地役權(quán)屬于眺望地役權(quán)，期限為10年。但該地役權(quán)并沒有辦理登記手續(xù)，因此，依法不得對抗善意第三人。X公司在轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時，就已向J公司告知了相關(guān)的地役權(quán)情況，就是說，J公司對轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地權(quán)使用權(quán)上存在地役權(quán)的情況是知道的，因此，J公司不屬于善意第三人。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，該地役權(quán)可以對抗J公司。地役權(quán)具有從屬性，隨供役地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。N公司與X公司訂立合同后，X公司

9、的建設(shè)用地使用權(quán)便產(chǎn)生地役權(quán)負擔，其隨后將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給J公司，J公司所受讓的建設(shè)用地使用權(quán)仍然存在地役權(quán)負擔。N公司可以向J公司主張地役權(quán)，阻止J公司興建酒店，以免妨礙眺望。第三章第三章案例案例1根據(jù)《物權(quán)法》第30條規(guī)定，建造人自合法建造這一事實行為完成時起，取得所建房屋的所有權(quán)。本案中，涉案房屋由三原告和第三人共同出資建造，因而四人共同取得所建房屋的共有權(quán)。基于三原告與第三人之間具有家庭關(guān)系，根據(jù)《物權(quán)法》第103條規(guī)定，其

10、共有在性質(zhì)上為共同共有。第三人陸某作為共同共有人之一，在未征得其他共有人同意的情況下，通過向登記機關(guān)提供篡改過的虛假材料申請登記，而登記機關(guān)在審核時又未盡到合理審慎的審查義務，致使將房產(chǎn)錯誤地登記在第三人一人名下，因而三原告有權(quán)請求撤銷該錯誤登記。案例案例2于某與董某所交易的房屋并不是禁止交易的，并且他們之間的交易征得了承租人楊某的同意，未侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)。于某、董某主體適格，意思表示真實，亦不違反法律的禁止性規(guī)定。同時，依據(jù)《物