個人住房貸款的市場風(fēng)險分析——以成都市為例.pdf

1、個人住房貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為解決消費者購房時資金不足問題而向消費者發(fā)放的貸款，通常以所購住房為抵押品，一般具有金額大、期限長的特點，是消費信貸的重要組成部分。目前，我國住房貸款業(yè)務(wù)己得到迅速發(fā)展，各大銀行紛紛擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，爭奪貸款市場。但在發(fā)展的過程中，必須關(guān)注到個人住房貸款期限最長可達(dá)20至30年，對金融機(jī)構(gòu)而言，面臨著很大的不確定性，風(fēng)險防范是個極其重要的問題。 近年來，我國房地產(chǎn)價格快速上升，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。由

2、于以所購住房為抵押，其安全性與抵押物的市場價值關(guān)系密切，房地產(chǎn)市場價格的波動直接影響住房貸款是否能安全如數(shù)收回，房價變動與金融風(fēng)險的關(guān)系引起各方面廣泛關(guān)注。 因此，本文把研究的對象選為：個人住房貸款的市場風(fēng)險。旨在以成都為實例，通過對此類風(fēng)險特征、表現(xiàn)和形成原因的探討，對當(dāng)前風(fēng)險防范體系做出評價，提出在新階段加強(qiáng)住房貸款市場風(fēng)險防范的構(gòu)想。 本文的具體內(nèi)容包括以下四個部分： 第一部分：分析個人住房貸款市場風(fēng)險的內(nèi)

3、涵和表現(xiàn)。本章第一節(jié)從個人住房貸款的概念入手，分析個人住房貸款市場風(fēng)險與目前個人住房貸款信用風(fēng)險的區(qū)別，得出結(jié)論：市場風(fēng)險是系統(tǒng)性風(fēng)險，僅靠銀行等金融機(jī)構(gòu)不能對其控制，這是下文風(fēng)險表現(xiàn)和原因分析的起點，也為最后的風(fēng)險對策分析作好鋪墊。第二節(jié)則是分析個人住房貸款市場風(fēng)險的表現(xiàn)。個人住房貸款的市場風(fēng)險有直接表現(xiàn)，即市場價格波動導(dǎo)致借款人的違約行為。應(yīng)用國外學(xué)者的各類相關(guān)理論研究(包括LTV貸款房價比、理性違約、期權(quán))，以香港為案例，論證LT

4、V與借款人的理性違約具有正相關(guān)關(guān)系、LTV與房價具有反相關(guān)關(guān)系，從而房價波動會導(dǎo)致借款人的違約行為。個人住房貸款的市場風(fēng)險有深化表現(xiàn)，即房地產(chǎn)價格泡沫導(dǎo)致金融危機(jī)。通過泡沫經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)泡沫的概念進(jìn)行理解，從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生、膨脹、加劇膨脹、破裂的具體過程來分析金融危機(jī)的演變過程，并以日本為案例加以論證。 第二部分：從房地產(chǎn)市場、住房貸款需求者、住房貸款供給者三個層面來闡述個人住房貸款市場風(fēng)險的主要原因，為下面章節(jié)的探討劃出了理論框

5、架，提供了研究方法。第一節(jié)通過分析房地產(chǎn)周期的特征及其與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性，闡述房地產(chǎn)周期的波動將導(dǎo)致價格的波動，從而傳染到金融機(jī)構(gòu)，使得發(fā)放住房貸款的金融機(jī)構(gòu)因此遭受損失。第二節(jié)從行為金融學(xué)角度闡述不同類型貸款購房者出現(xiàn)市場風(fēng)險的可能性，重點突出投機(jī)購房者的動機(jī)和行為將如何加劇房地產(chǎn)價格波動，導(dǎo)致銀行貸款遭受損失。第三節(jié)首先從住房消費大多依靠貸款方式和個人住房貸款僅通過單一銀行渠道兩方面來分析住房消費對銀行的依賴，然后從國外學(xué)者對銀行

6、行為的研究出發(fā)，論證由于銀行的“危機(jī)短視癥”、“摩根規(guī)則”以及競爭動機(jī)，銀行會在業(yè)務(wù)中出現(xiàn)非理性行為，客觀上對住房貸款的市場風(fēng)險有促成作用。 第四部分：對成都市個人住房貸款市場風(fēng)險的實證分析，這是本文最核心的內(nèi)容。雖然目前成都市個人住房貸款不良貸款率很低，但房產(chǎn)市場持續(xù)高位運(yùn)行的背后意味著風(fēng)險的積聚，這將傳染到有關(guān)金融部門，引發(fā)個人住房貸款的市場風(fēng)險。 第一節(jié)是對成都市個人住房的市場價格進(jìn)行分析，一方面從縱向和橫向兩方面

7、論證成都市住房價格的快速上漲，另一方面從宏觀經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、外地購房、住房制度改革等原因來分析成都市房價上漲的良性原因。 第二節(jié)是本文的重點。根據(jù)前一章的理論框架，第一，是對成都的房地產(chǎn)周期進(jìn)行分析。主要采用擴(kuò)散指數(shù)理論，選用反映成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的16項指標(biāo)，計算出歷年來成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)值，以此為根據(jù)編制成都房地產(chǎn)周期波動曲線，得出結(jié)論：成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在第三個波動周期之中，而2004年和2005年正處于波峰階段，住房

8、貸款面臨的市場風(fēng)險不得不防。第二，是從居民購買力和購房者心理因素兩方面對成都住房貸款需求者進(jìn)行分析。這一部分在行為金融學(xué)的理論基礎(chǔ)上，采用基尼系數(shù)、房價收入比、房價租金比等大量的指標(biāo)和數(shù)據(jù)進(jìn)行論證，得出結(jié)論：成都居民買房購買力偏低、并且存在投機(jī)心理，導(dǎo)致房價的不合理上漲，同樣會引發(fā)住房貸款的市場風(fēng)險。第三，是對成都市住房貸款供給者——銀行角度分析。首先從成都市房管局的調(diào)查結(jié)論和住房貸款業(yè)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)闡述成都市住房消費對銀行的依賴，然后舉例

9、說明成都市各銀行為發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)存在非理性行為，最后得出結(jié)論銀行對市場風(fēng)險的形成也有重要的促成作用。 第四部分：在前文分析的理論框架下，結(jié)合成都市的實際情況對個人住房貸款市場風(fēng)險的防范措施進(jìn)行分析。第一節(jié)是風(fēng)險預(yù)防——建立房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制。在介紹房地產(chǎn)金融風(fēng)險宏觀若干監(jiān)控指標(biāo)和基本的預(yù)警方法的基礎(chǔ)上，闡述預(yù)警機(jī)制對市場預(yù)期和商業(yè)銀行的重要意義，并分析成都市預(yù)警機(jī)制建立的現(xiàn)狀，提出相應(yīng)建議。第二節(jié)是風(fēng)險控制。主要強(qiáng)調(diào)的是政府的

10、宏觀調(diào)控和指引作用，從發(fā)布信貸政策、制定房地產(chǎn)稅收政策、完善個人信用制度幾個視角出發(fā)，結(jié)合成都的實際情況，重點討論政策的實施意義和現(xiàn)階段的實施現(xiàn)狀及效果，并提出需要改進(jìn)之處。第三節(jié)是風(fēng)險轉(zhuǎn)移，主要內(nèi)容包括從金融層面借鑒國外經(jīng)驗開展個人住房抵押貸款證券化、建立政策性個人住房貸款保險機(jī)構(gòu)以及從房地產(chǎn)市場層面擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房開放量，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度。 本文采用規(guī)范化研究與實證研究相結(jié)合的方法，其亮點在于：一是目前國內(nèi)外對住房貸款的