論我國(guó)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范.pdf

1、隨著國(guó)家取消福利分房、廣大城鎮(zhèn)居民對(duì)住房需求的日益旺盛，個(gè)人住房貸款成為居民圓住房夢(mèng)的一個(gè)有效途徑。然而，從2001年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在一些局部地區(qū)出現(xiàn)了一些非理性的發(fā)展勢(shì)頭，在房地產(chǎn)投資大幅增加的同時(shí)，房屋空置率也在不斷上升，房?jī)r(jià)不斷飆升，己經(jīng)漸漸脫離其內(nèi)在價(jià)值；銀行信貸資金暴露在可控風(fēng)險(xiǎn)之外。與此同時(shí)，作為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房貸款不良率也在上升。個(gè)人住房貸款借款人的資信狀況根本無(wú)從調(diào)查、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、與借款人矛盾糾紛不斷、大

2、量的假按揭充斥市場(chǎng)、抵押物無(wú)法變現(xiàn)、各商業(yè)銀行惡性競(jìng)爭(zhēng)，種種原因?qū)е铝松虡I(yè)銀行不得不加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警分析，并采取相應(yīng)的防范措施，工作的重點(diǎn)己經(jīng)逐漸從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)移到風(fēng)險(xiǎn)防范上來(lái)，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)減緩的趨勢(shì)。 保證住房貸款市場(chǎng)的健康穩(wěn)步發(fā)展，必須首先保證貸款風(fēng)險(xiǎn)的可控性。那么，目前個(gè)人住房貸款市場(chǎng)到底存在著那些風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該如何防范，如何發(fā)展和完善住房金融市場(chǎng)?本文對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家研究成果

3、，應(yīng)用實(shí)證分析和理論分析相結(jié)合的方法，系統(tǒng)地分析了我國(guó)個(gè)人住房貸款違約的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，歸納為借款人信用風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)、銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)五大風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型。 一、建立科學(xué)的個(gè)人信用體系。個(gè)人信用體系的建立，可以極大地促進(jìn)消費(fèi)信貸和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，是順應(yīng)時(shí)代潮流的必然和現(xiàn)實(shí)選擇。然而，由于我國(guó)幅員遼闊、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快慢不一、經(jīng)濟(jì)的地區(qū)差異很大，我國(guó)個(gè)人信用體系的建立不可能一哄而上，一蹴而就，而應(yīng)該是循序漸進(jìn)的過(guò)程。建

4、立我國(guó)個(gè)人信用制度，應(yīng)從設(shè)置信用局、加速立法、完善配套制度入手來(lái)進(jìn)行建立。 二、以抵押銀行債券，替代住房抵押貸款證券化。從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)推行住房抵押貸款證券化具有必然性，但現(xiàn)階段市場(chǎng)條件、法規(guī)制度和理論經(jīng)驗(yàn)尚未完全成熟，實(shí)施證券化，還缺乏基礎(chǔ)。而抵押銀行債券的準(zhǔn)備成本卻很低。現(xiàn)行稅收政策、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和監(jiān)管主體完全適用，債券市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀也支持這種債券，所以我國(guó)現(xiàn)有的制度條件和環(huán)境完全可以支持抵押銀行債券。 三、健全各種社會(huì)

5、保障體系，優(yōu)化擔(dān)保方式。要建立住房質(zhì)量保證體系，并引入保險(xiǎn)和政府擔(dān)保制度。 四、銀行完善內(nèi)部管理制度，打造服務(wù)品牌。銀行加大監(jiān)管力度、完善內(nèi)部管理制度是現(xiàn)有市場(chǎng)條件下防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)最有效、最直接的方法，也是切實(shí)防范假個(gè)貸的重要途徑。 五、加速立法，理順資產(chǎn)處置程序。通過(guò)騰空抵押物，變抵押權(quán)為產(chǎn)權(quán)等方式，理順抵押物處置的流程，加快個(gè)人貸款的步伐。 六、大力發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)金融。對(duì)一級(jí)市場(chǎng)形成的風(fēng)險(xiǎn)提供了二級(jí)市場(chǎng)