基于動態(tài)資本市場模型的商品住宅價格實證研究.pdf

1、改革開放以來,伴隨著住房制度改革,我國房地產(chǎn)和住宅業(yè)在不長的時間里,歷經(jīng)了四次投資開發(fā)熱潮。而每次開發(fā)熱潮都引發(fā)了房屋價格的快速上漲和社會各界的強烈關(guān)注。就在最近這次全國性的房價暴漲浪潮中,我們發(fā)現(xiàn)一些邊緣化城市的房價卻仍一直處于低迷狀態(tài)。到底是什么因素在影響著房地產(chǎn)價格?汕頭市作為一個曾經(jīng)輝煌的經(jīng)濟特區(qū),房地產(chǎn)和住宅業(yè)的發(fā)展多年來正是處于這樣艱難的階段,其經(jīng)驗和教訓(xùn)應(yīng)該對我國其他城市和地區(qū)具有很好的借鑒意義。但目前對汕頭住宅價格,尤其

2、是對價格影響因素定量分析的文章幾乎還沒有。本論文正是試圖在這方面做一些有益的嘗試。
　　本文以動態(tài)資本市場模型分析為基礎(chǔ),以汕頭市中心城區(qū)1990年至2005年的住宅平均價格為原始時間序列,運用住宅價格回歸模型和一元曲線趨勢模型對汕頭市商品住宅價格的變動趨勢及影響因素進行了實證分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn),汕頭市房地產(chǎn)名義價格體現(xiàn)明顯的周期性,周期長度為6~7年;目前汕頭市房地產(chǎn)價格走勢正運行在以03年為復(fù)蘇階段起點的一個新的房地產(chǎn)市場波動周期

3、中,至今仍處于上升階段。而對于汕頭市房地產(chǎn)實際價格的趨勢分析發(fā)現(xiàn),汕頭市的房地產(chǎn)實際價格在經(jīng)歷了92、93年的暴漲之后一直都處于下降的趨勢,而且下降的速度很大。實證分析還表明影響住宅實際價格的主要因素有年人均可支配收入,而國內(nèi)生產(chǎn)總值、商品房竣工面積及所有者真實資本成本等變量對房價的影響不顯著。
　　根據(jù)上述實證結(jié)果,本文認為汕頭至今仍沒有走出92~93年房地產(chǎn)熱引發(fā)的泡沫經(jīng)濟破滅的陰影;大量空置房是汕頭市房價低迷的主要原因之一;