土地市場狀況及城市經(jīng)營新思路

1、<p>　　土地市場狀況及城市經(jīng)營新思路</p><p>　　中圖分類號：F311 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A </p><p>　　一、省內(nèi)及周邊區(qū)域土地供給市場現(xiàn)狀 </p><p>　　今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及調(diào)控政策等多重因素疊加下，土地和房地產(chǎn)市場熱度不斷下降，土地價(jià)格進(jìn)入停滯回落通道。從2012年1月至今對全省17地市及菏澤周邊6個城市的土地監(jiān)測調(diào)查顯示

2、如下： </p><p>　?。ㄒ唬┤」渤鲎屚恋?60宗（不含工業(yè)用地），土地面積21376.988畝。其中濟(jì)南市的土地價(jià)格最高，平均426萬元/畝，但是今年以來,濟(jì)南土地市場雖成交宗數(shù)較多,但多數(shù)是以底價(jià)成交為主,現(xiàn)場競價(jià)只出現(xiàn)過兩次,且增幅不高。一家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,開發(fā)企業(yè)對接下來的市場仍不樂觀,因此拿地態(tài)度依然謹(jǐn)慎。濰坊市的土地出讓面積居全省首位，但是土地出讓價(jià)格不高，平均107萬元/畝，萊蕪、聊城、

3、臨沂的土地出讓的平均價(jià)格都在80萬元/畝以下。 </p><p>　　（二）對菏澤周邊的徐州、開封、宿州、商丘、新鄉(xiāng)、濮陽六個城市調(diào)查，徐州市在出讓面積和出讓價(jià)格上都占首位，均價(jià)193.11萬元/畝，其中以1397萬元/畝的價(jià)格出讓土地4.72畝，因此拉高的整體均價(jià)，但大多數(shù)出讓地塊的價(jià)格都在200萬元/畝以下。開封市出讓面積較少，均價(jià)為130萬元/畝。其它四個城市的均價(jià)都在90萬元/畝以下。 </p>

4、;<p>　　在房地產(chǎn)市場不斷趨冷的背景下，多數(shù)調(diào)查城市專家普遍認(rèn)為住宅地價(jià)仍處于下行趨勢、商服地價(jià)總體持平，略有上漲。房地產(chǎn)調(diào)控政策在住宅土地市場上持續(xù)發(fā)揮作用，住宅地價(jià)下降態(tài)勢明顯，大量新入市地塊以底價(jià)成交甚至流拍。在住宅項(xiàng)目限購政策下，部分資金需求轉(zhuǎn)向商服地產(chǎn)，但隨著調(diào)控的深入和市場形勢的不斷轉(zhuǎn)冷，商服地產(chǎn)受到一定程度拖累的雙重因素影響下，商服地價(jià)總體呈穩(wěn)中微漲態(tài)勢。 </p><p>　　二

5、、國內(nèi)土地市場狀況及走勢判斷 </p><p>　　（一）從全國范圍內(nèi)來看政策因素影響在政策預(yù)期依然不明的情況下，開發(fā)商庫存積壓，拿地需求下降，土地市場成交低迷。住宅類用地成交量同比大幅下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)：五月份，全國300個城市共成交土地2154宗，同比減少21%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）542宗，與上月持平，同比減少33%。5月份全國土地及住宅用地成交樓面價(jià)繼續(xù)回落，同比均有下跌。 &

6、lt;/p><p>　?。ǘ?月份，全國300個城市成交樓面價(jià)格均價(jià)758元/平方米，同比下跌10%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交均價(jià)在1101元/平方米，同比下跌8%。盡管本月有個別城市（如東莞、杭州）以相對較高的溢價(jià)率成交，仍難改變總體情況，5月份溢價(jià)率水平延續(xù)前期低位走勢。5月份全國300個城市土地平均溢價(jià)率5%，較上月減少1個百分點(diǎn)，較去年同期減少10個百分點(diǎn)。本月國家未出臺最

7、新土地政策，5月中下旬，溫家寶總理在經(jīng)濟(jì)形勢座談會上表示“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸，稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！庇?月份“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”到5月份的“穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控”，中央是否為刺激剛需而提高對地方政府“微調(diào)”的容忍度引人猜想。5月份重點(diǎn)城市土地市場依然較為冷清，開發(fā)商入市積極性不高，盡管部分大型房企開始集中圈地，但所拿地塊多

8、位于三四線城市，一線城市一直處于遇冷狀態(tài)，深圳已連續(xù)6個月無住宅用地推出與成交。 </p><p>　　三、國內(nèi)各城市“保經(jīng)濟(jì)、保增長”的微調(diào)狀態(tài) </p><p>　　（一）樓市預(yù)調(diào)微調(diào)是目前地方對“保經(jīng)濟(jì)”的一種妥協(xié)。本輪調(diào)控的核心政策限購和限貸并未取消,所以大的調(diào)控格局是不變的；各地之所以有預(yù)調(diào)微調(diào)的沖動,是因?yàn)橛龅搅爽F(xiàn)實(shí)的問題。允許地方對房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào),是為了把房地產(chǎn)調(diào)控的負(fù)面

9、效果降到最低,讓市場的交投維持一定活躍度,因?yàn)槟壳暗南拶徬拶J等干預(yù)措施是對市場的‘冰凍療法’,一下子把市場的溫度從三四十?dāng)z氏度降到了零攝氏度,市場受不了,經(jīng)濟(jì)也受不了,所以需要預(yù)調(diào)微調(diào)讓市場保持一定的‘溫度’,即活躍度。房地產(chǎn)調(diào)控和國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控緊密相關(guān),調(diào)控的目的還是為了行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)“軟著陸”,恢復(fù)到平穩(wěn)狀態(tài),如果一味打壓房地產(chǎn),將對整體經(jīng)濟(jì)不利,也不是調(diào)控的目的。 </p><p>　?。ǘ┙刂?月10

10、日,全國共有33個地方政府進(jìn)行樓市調(diào)控微調(diào),28個通過,5個被叫停。也就是說,超八成地方新政獲得通過或者被默許。從地方微調(diào)的內(nèi)容劃分,可以劃分為:“免”:免或減征購房契稅或退稅。譬如馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚(yáng)州?！罢{(diào)”:調(diào)整首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)利率,利率優(yōu)惠9折、8.5折。譬如,北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、昆明、濟(jì)南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州等?！白儭?改變普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。譬如天津、增城、中山、上海、

11、南昌。“提”:提高公積金貸款額度。譬如合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽等?！皯簟?重啟購房入戶政策。譬如從化市、長春市?！把a(bǔ)”:補(bǔ)貼首次置業(yè),譬如青島、重慶、蕪湖等?！胺拧?放松限購條件。譬如佛山、成都、上海?！敖墶?土地松綁。譬如北京、廣州、成都、昆明等。 </p><p>　　四、城市經(jīng)營中土地財(cái)政比重的“重新認(rèn)知”（一）土地政策在多年的房地產(chǎn)調(diào)控中一直是鐵板一塊，招、拍、掛歷經(jīng)數(shù)年調(diào)控絲毫未變，市場

12、好的2009年、2010年就采用現(xiàn)場拍賣的形式，今年和去年市場不好的時候就采用招標(biāo)和掛牌，并無太多的變化。目前政府依然是土地市場的惟一供應(yīng)者，政府通過組建地方土地融資平臺，以土地為抵押向銀行貸款，再將土地整理后，通過招拍掛出讓給房企，但是現(xiàn)在由于房地產(chǎn)市場降溫導(dǎo)致政府土地出讓急劇降溫，地方債務(wù)問題凸顯，土地財(cái)政不是長久之計(jì)。 </p><p>　　限購令實(shí)施前全國住宅用地的溢價(jià)率為33%，而限購令實(shí)施1年后全國住

13、宅用地的平均溢價(jià)率為11%，土地市場的熱度已經(jīng)出現(xiàn)了明顯降溫。如果用產(chǎn)權(quán)不明晰的地，或者把未來收益還不確定的地拿到銀行抵押，實(shí)際上就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，要化解這個轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，就需要提供第三方，也就是請一個運(yùn)動員（經(jīng)營者）過來，這個經(jīng)營者能夠很好地經(jīng)營土地，也能夠化解風(fēng)險(xiǎn)，也能夠承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果有了這樣的經(jīng)營者，政府就回到了裁判員的角度，就不要去承擔(dān)一些不該承擔(dān)也不能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檎袚?dān)的風(fēng)險(xiǎn)最終還是由民眾來承擔(dān)。通過機(jī)制設(shè)計(jì)來彌補(bǔ)當(dāng)前不

14、完善的土地產(chǎn)權(quán)，所以新的模式需要有一個明晰的市場和政府權(quán)能的邊界，要采取一個新的投融資模式，漸漸地使舊的模式實(shí)現(xiàn)制度變遷，從而實(shí)現(xiàn)新機(jī)制與舊機(jī)制的對接。其實(shí)最終的想法就是通過構(gòu)建土地市場的多元化機(jī)制，打破政府在土地出讓中的壟斷地位，更多地引入民間資本，這樣既有利于降低地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時對于平抑地價(jià)進(jìn)一步地拉低房價(jià)將起到至關(guān)重要的作用。 </p><p>　　五、目前制約城市經(jīng)營性用地的問題 </p&g

15、t;<p>　?。ㄒ唬┙鼛啄?，市區(qū)城建步伐發(fā)展較快，一是城市的生活居住區(qū)發(fā)展空間受限。目前菏澤市區(qū)東部有開發(fā)區(qū)工業(yè)園，西部有牡丹區(qū)高新技術(shù)工業(yè)園，北部有日東高速，城市的發(fā)展范圍受限；二是儲備土地的功能受限。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，西部有雷澤湖居住生活片區(qū)，北部有趙王河下游居住生活片區(qū)，南部有萬福河居住生活片區(qū)，這幾大片區(qū)相對市區(qū)中心較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)相對不夠完善。短期內(nèi)無法達(dá)到凈地各項(xiàng)出讓指標(biāo)等，土地收儲、出讓的發(fā)展規(guī)劃空

16、間受到一定限制。 </p><p>　　1、征收儲備土地用地指標(biāo)受限。 </p><p>　　2006年5月30日，國土資源部《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》（國發(fā)資電發(fā)〔2006〕17號）明確規(guī)定，新增建設(shè)用地不得用于土地收購儲備，作為需通過征收儲備供地方式為主的土地儲備中心壓力可想而知。目前，解決土地征收儲備指標(biāo)問題的唯一途徑是利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)，但是每年省廳下達(dá)的增

17、減掛鉤指標(biāo)有限，再加上我市今年是省委、省政府打造科學(xué)高地，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一年，用地量比往年需求更大，有限的用地指標(biāo)根本滿足不了儲備土地征收報(bào)批需要，征收報(bào)批工作難度進(jìn)一步加大，在一定程度上制約著土地儲備工作的開展。 </p><p>　　2、土地儲備資金受限。 </p><p>　　根據(jù)國家相關(guān)文件要求，土地使用權(quán)必須實(shí)行凈地出讓?！锻恋貎涔芾磙k法》同時明確要求，土地供應(yīng)前必須完成前期

18、開發(fā)整理，并明確指出前期開發(fā)整理涉及到“道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”等九個方面。這對土地的凈地出讓提出了具體標(biāo)準(zhǔn)，從而縮短土地形成房產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生，加快土地開發(fā)速度，限制房價(jià)上漲。公開出讓的土地是凈地，也能最大限度的體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值。但上述一切都離不開土地儲備資金的及時到位。目前，我市土地儲備資金較少，對加快開展土地儲備工作有較大的制約作用。 </

19、p><p>　?。ǘ╆P(guān)于下步土地儲備工作思路。 </p><p>　　土地儲備工作涉及到舊城改造項(xiàng)目、退二進(jìn)三項(xiàng)目、新增用地開發(fā)項(xiàng)目三個方面的內(nèi)容，現(xiàn)具體工作思路如下： </p><p>　　1、舊城改造項(xiàng)目。 </p><p>　　建議市政府每年分別下達(dá)牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)完成舊城區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的政府收益任務(wù)。政府收益的90%返還兩區(qū)分別用于各自轄

20、區(qū)內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，10%留市財(cái)政綜合調(diào)配。政府收益為出讓價(jià)款減去農(nóng)業(yè)開發(fā)基金、土地儲備基金及補(bǔ)償安置成本。返還兩區(qū)的政府收益由市財(cái)政監(jiān)管，?？钣糜谳爡^(qū)內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，依據(jù)兩區(qū)提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目建設(shè)的方案、預(yù)算經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可使用該專項(xiàng)資金。 </p><p>　　兩區(qū)負(fù)責(zé)舊城改造項(xiàng)目的選擇、項(xiàng)目的招商、出讓成本的預(yù)測、出讓價(jià)格的設(shè)定、房屋征收補(bǔ)償安置手續(xù)的報(bào)批及實(shí)施。 </p>

21、<p>　　2、退二進(jìn)三項(xiàng)目。 </p><p>　　退二進(jìn)三項(xiàng)目的成交價(jià)款的70%返還兩區(qū)財(cái)政，30%留市財(cái)政綜合調(diào)配（含農(nóng)業(yè)開發(fā)基金和土地儲備基金）。返還兩區(qū)的資金除用于補(bǔ)償安置之外，剩余的資金用于本轄區(qū)內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，補(bǔ)償安置成本需由市財(cái)政、審計(jì)部門審定后確定，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套的資金由市財(cái)政監(jiān)管，要?？顚Ｓ?，依據(jù)兩區(qū)提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目建設(shè)的方案、預(yù)算經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可使用該專項(xiàng)資

22、金。 </p><p>　　兩區(qū)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)退二進(jìn)三項(xiàng)目的選擇、項(xiàng)目的招商、出讓成本的預(yù)測、出讓成本的設(shè)定及補(bǔ)償安置等工作。 </p><p>　　3、新增建設(shè)用地項(xiàng)目。 </p><p>　　新增建設(shè)用地項(xiàng)目的成交價(jià)款60%返還兩區(qū)財(cái)政，40%留市財(cái)政綜合調(diào)配（含農(nóng)業(yè)開發(fā)基金和土地儲備基金）。返還兩區(qū)的資金除用于土地征收報(bào)批費(fèi)用和補(bǔ)償安置費(fèi)用之外，剩余的資金用于本轄

23、區(qū)內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，征收報(bào)批費(fèi)用、補(bǔ)償安置費(fèi)用需由市財(cái)政、審計(jì)部門審定后確定。用于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套的資金由市財(cái)政監(jiān)管，要?？顚Ｓ?，根據(jù)兩區(qū)提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目建議的方案，預(yù)算經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可使用該專項(xiàng)基金。 </p><p>　　市土地儲備中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇，兩區(qū)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的征用報(bào)批、項(xiàng)目的招商、土地及房屋的補(bǔ)償安置等工作。 </p><p>　?。ㄈ﹨⑴c增減掛鉤以解決儲

24、備用地的征地指標(biāo)問題。 </p><p>　　作為土地儲備中心，可積極投入資金，參與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目的實(shí)施，將節(jié)約的部分建設(shè)用地指標(biāo)用于征收土地儲備。主要工作思路，一是要積極爭取省廳下達(dá)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)。二是與縣（區(qū)）積極對接，科學(xué)選址，選擇合適的、能有效節(jié)約出用地指標(biāo)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目；三是土地儲備積極籌措項(xiàng)目資金，按整理出的建設(shè)用地指標(biāo)10萬元/畝的標(biāo)準(zhǔn)投入資金，剩余的項(xiàng)目資金由

25、縣（區(qū)）、社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民籌集；四是整理出的建設(shè)用地指標(biāo)70%歸市土地儲備中心使用，其余的30%歸縣（區(qū)）使用。 </p><p>　　目前的工作打算是：首期工作是由市土地儲備中心計(jì)劃選擇能整理出建設(shè)用地指標(biāo)約300畝的城鄉(xiāng)增減掛鉤項(xiàng)目，擬按照10萬元/畝的標(biāo)準(zhǔn)，市土地儲備中心需投入約3000萬元作為項(xiàng)目實(shí)施資金，待項(xiàng)目完成后，市土地儲備中心有約210畝的建設(shè)用地指標(biāo)可用。在完成土地征收、土地出讓工作后，可

26、實(shí)現(xiàn)政府土地收益約14000萬元（暫按凈地70萬元/畝計(jì)算），扣除投入的3000萬元項(xiàng)目成本，可實(shí)現(xiàn)政府純收益約11000萬元。二期工作是建議市政府將11000萬元的土地純收益全部返還市土地儲備中心，繼續(xù)用于新的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目實(shí)施資金，可實(shí)施1100畝的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目，待項(xiàng)目完成后，市土地儲備中心可使用770畝的建設(shè)用地指標(biāo)，再征地、再出讓、再投入，滾動發(fā)展，以徹底解決征收儲備土地用地指標(biāo)的問題。 </p>

27、;<p><b>　?。ㄋ模﹥滟Y金 </b></p><p>　　建議市財(cái)政從土地出讓成交價(jià)格中扣除的土地開發(fā)基金，專項(xiàng)用于城鄉(xiāng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目的投入，土地儲備基金返還土地儲備中心用于擬征收儲備土地基礎(chǔ)建設(shè)配套，以切實(shí)提高土地儲備增值效益，逐步形成良性循環(huán)機(jī)制。 </p><p>　?。ㄎ澹┩貙挸鞘邪l(fā)展空間，保障城市發(fā)展用地。 </p&g

28、t;<p>　　根據(jù)2011年度政府工作報(bào)告，我市市區(qū)城鎮(zhèn)化率要在“十二五”結(jié)束時2016年度達(dá)到47.5%，比2011年度城鎮(zhèn)化率37.5%提高10個百分點(diǎn)，市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到100萬以上，這就意味著五年內(nèi)，需解決40萬新增人口的住房問題，需增加居民生活用地近10000畝。目前，市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有城市生活用地?cái)?shù)量無法滿足下步發(fā)展用地需要。要確保實(shí)現(xiàn)十二五工作目標(biāo)，急需增加城市生活用地，拓寬城市發(fā)展空間，為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供用地保障。