阜陽市土地市場發(fā)展趨勢的研究

1、<p>　　阜陽市土地市場發(fā)展趨勢的研究</p><p>　　【摘要】：土地資源市場配置的范圍進一步擴大，十年多來，我們堅持招拍掛制度不放松，不斷實踐、不斷探索、不斷總結(jié)、不斷完善，截止目前為止，我市招拍掛土地供應(yīng)面積29343畝，502宗，121次，出讓金166億元。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】：招拍掛 出讓 土地市場 </p><p><b

2、>　　一、阜陽市概況 </b></p><p>　　阜陽市位于安徽省西北部，是一個人文厚重歷史悠久的城市，轄潁州、潁泉、潁東3區(qū)和太和、臨泉、阜南、潁上4縣及縣級界首市，面積1萬平方公里，總?cè)丝?025萬。這里歷史悠久，人文蔚盛。潁州西湖歷史上曾與杭州西湖齊名，潁上縣小張莊和八里河南湖公園先后被聯(lián)合國環(huán)境保護署命名為“全球500佳”。 </p><p>　　阜陽地處武漢、

3、鄭州、合肥、徐州等城市200公里“圍空”中心，輻射半徑100公里，人口約3000萬，市場潛力巨大。阜陽具有成長為區(qū)域性中心城市的地理和交通優(yōu)勢，大京九鐵路縱貫全境，阜陽機場為國家4C級機場，公路、水運四通八達。其中阜陽編組站是京九線上最大的鐵路樞紐，自動化程度居亞洲之首。阜陽是國家商品糧、棉、油、肉生產(chǎn)基地，境內(nèi)煤炭、天然氣資源蘊藏豐富，已探明煤炭可開采儲量超過80億噸，境內(nèi)五大煤礦將形成3000-3500萬噸的煤炭產(chǎn)能，正成為華東新興

4、的能源基地。 </p><p>　　二、阜陽的城市化進程 </p><p>　　隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展，近年來，阜陽各項經(jīng)濟指標位居安徽省前列，整體發(fā)展態(tài)勢良好，綜合實力明顯提升，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加。阜陽市委、市政府按照省委省政府振興皖北的戰(zhàn)略決策，高起點規(guī)劃、大手筆建設(shè)，著力把阜陽打造成區(qū)域中心城市。目前，以城南新區(qū)、阜陽合肥現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)等組團建設(shè)已全面鋪開，半小時經(jīng)濟圈國道、省道等交通

5、干線已經(jīng)開工建設(shè)。今年一季度全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值230億元，同比增長11.5%，增速快于上年同期2.2個百分點，高于全省平均水平0.3個百分點。全市工業(yè)經(jīng)濟出現(xiàn)較快增長，重點項目進度加快，財政收支運行平穩(wěn)，房地產(chǎn)開工建設(shè)投資和銷售收入今年以來穩(wěn)步增加。按照城市規(guī)劃，到2020年，我市城區(qū)人口將達到160萬，到 2030年，人口將達到300萬，平均每年人口增長近10萬，需要住房每年約280萬平方米，需要住房土地每年約1400畝。 <

6、/p><p>　　三、阜陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 </p><p>　　阜陽是千萬人力資源大市、勞務(wù)人口輸出大市，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化率逐年提高，城市人口總量不斷增加，尤其是在外務(wù)工創(chuàng)業(yè)人員返鄉(xiāng)置房的需求，以及改善型自住購房需求的擴大，使阜陽房地產(chǎn)市場始終是需大于供，商品房市場銷售形勢始終旺盛，住房剛性需求堅挺。一方面，阜陽城區(qū)目前高標準、規(guī)范化的住宅小區(qū)還不多，遠遠不能滿足廣大市民

7、的要求。另一方面，阜陽的房地產(chǎn)市場近年來一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，今年第一季度阜陽城區(qū)經(jīng)市規(guī)劃部門批準開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目11個、55.83萬?，比上年同期減少13.7%；竣工商品房面積31.76萬?，比上年同期增長52.1%。第一季度銷售商品房65.38萬?，比上年同期增長320%；其中銷售住宅58.97萬?，比上年同期增長360%；銷售非住宅6.41萬?，比上年同期增長132%。 </p><p>　　四、

8、阜陽的土地市場建設(shè) </p><p>　　阜陽市委、市政府高度重視土地市場建設(shè)，出臺了一系列措施，城區(qū)土地實行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理”，完善土地市場制度建設(shè)體系，構(gòu)建了規(guī)范有序的土地市場。 </p><p>　　1、2002年以來土地招拍掛供應(yīng)情況： </p><p>　　2002年7月1日至2012年底，我市城區(qū)以招拍掛供應(yīng)土地共114

9、批次，成交485宗，成交面積為28137畝，成交價153億元。2013年第一季度，共成交17宗，成交面積1206畝，成交價13.1億元。其中，經(jīng)營性用地9宗，面積821畝，成交價12.5億元；工業(yè)用地8宗，面積385畝，成交價0.5766億元。2013年第一季度招拍掛土地成交宗數(shù)同比下降59%，環(huán)比下降5%；成交面積同比下降59%，環(huán)比下降40%；成交價同比下降25 %，環(huán)比下降28%。 </p><p>　　2

10、、歷年來成交土地投資人群情況 </p><p>　　從統(tǒng)計情況來看，阜城02―03年外來投資房地產(chǎn)人群所占比例不高，主要是受當時阜城政治形勢影響，外來投資人群比為20%，04―05年外來投資者明顯增加，到06―07年達到高峰，外來投資人群比例達到60%，07年下半年至08年一年，外來投資者明顯減少，出現(xiàn)“干打雷不下雨”的現(xiàn)象，08年過后，外來投資人群比例達到70%。 </p><p>　　

11、3、歷年來阜城土地供應(yīng)開發(fā)建設(shè)情況 </p><p>　　據(jù)統(tǒng)計，02年至08年底，阜城在已供8537.47畝的土地范圍內(nèi)，已完成開發(fā)建設(shè)的土地36宗，面積1523.62畝，占成交面積的17.8%；正在開發(fā)建設(shè)的41宗，面積4452.03畝，占成交面積的52.2%。09年后，供應(yīng)的各類建設(shè)用地仍存在開、竣工違約現(xiàn)象，做好建設(shè)用地供后監(jiān)管工作尤其重要，可以遏制土地低效利用、避免違反土地出讓合同及土地閑置等問題，預防

12、建設(shè)用地供地后的違法違規(guī)用地行為。 </p><p><b>　　五、主要結(jié)論 </b></p><p>　　1、加大收儲力度。對本市市轄區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位需要盤活、調(diào)整的存量土地、城市改造需要利用的存量土地和新增的商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地進行收購儲備。一方面是要把招商意向好的地塊作為儲備工作的重點，加大資金、人員投入，確保土地“做成一塊，供出一塊”。另

13、一方面是要把完成儲備工作，進入土地儲備庫的政府儲備地塊作為招商重點，積極向區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)推薦，盡可能縮短地塊在儲備庫中存放的時間，提高資金的使用效率，降低儲備機構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)風險。 </p><p>　　2、加大“凈地”上市力度。通過土地儲備、銀行貸款等多種渠道回籠資金，把已批土地抓緊拆遷，確保每一宗經(jīng)營性用地都能“干干凈凈”上市，形成良性循環(huán)。 </p><p>　　3、抓

14、已供地項目開、竣工建設(shè)督查，提高土地有效投入產(chǎn)出。加強對項目實施過程中企業(yè)違法違規(guī)行為的供后監(jiān)管力度，抓開工，依合同追究違約責任，加大開發(fā)企業(yè)囤積土地的收回和處罰力度，積極打造優(yōu)良的市場經(jīng)營環(huán)境，營造一個良好的投資環(huán)境和良好的投資保障，真正打造陽光地產(chǎn)，提升阜陽的整體魅力。 </p><p>　　4、加大宣傳力度，建設(shè)“陽光地產(chǎn)”。通過多種渠道，大力宣傳、推介阜陽優(yōu)質(zhì)地塊，采取“走出去，請進來”的辦法，適時召開大

15、型土地推介會、座談會，加大外來大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招商引資力度，重點引進大型國有企業(yè)、國內(nèi)外知名企業(yè)來阜投資。 </p><p>　　5、建立“魅力阜陽 陽光地產(chǎn)”制度。今年以來，我市致力打造公開、公正、透明、開放的“魅力阜陽 陽光地產(chǎn)”制度，杜絕地產(chǎn)交易中的“潛規(guī)則”，任何一家開發(fā)商在阜陽買地，不需要托關(guān)系、找領(lǐng)導，都可以放心大膽地憑實力公開競爭。我局通過構(gòu)建網(wǎng)上招拍掛系統(tǒng)，推進土地資源市場化配置改革，實施土地網(wǎng)