供給側(cè)改革土地先行——2017上海土地市場概況

1、供給側(cè)改革供給側(cè)改革土地先行土地先行——2017上海土地市場熱點回顧2017年樓市繼續(xù)堅持“住房是用來住的，不是用來炒的”定位，各地方政府因城施策，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況進行調(diào)控，以促進市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。上海在2016年多項樓市調(diào)控政策加碼后，房價上漲壓力得到有效控制，因此2017年政府從以往需求端的抑制開始向供給側(cè)的改革轉(zhuǎn)變，一方面從土地市場供應入手，規(guī)范經(jīng)營性用地土地出讓，正確引導市場預期；另一方面優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，深化住房制度改革，大力發(fā)

2、展住房租賃市場，集中推出多幅租賃住房用地入市。一、規(guī)范市場一、規(guī)范市場——禁止商辦用地建禁止商辦用地建“類住宅類住宅”由于2016年住宅物業(yè)市場限購限貸從嚴，房價持續(xù)高企，大量投資與購房需求涌入“類住宅”（即商辦性質(zhì)住宅）市場，促使當年全市“類住宅”項目成交有一倍以上的提升，同時整體成交均價漲幅也有20%以上，市場熱度有趕超住宅市場的勢頭。隨著熱度的上升，該類物業(yè)擅自改建，違規(guī)銷售等問題同樣開始暴露，受到市場關注，因此2017年初政府開

3、始正式整頓“類住宅”項目，網(wǎng)上房地產(chǎn)陸續(xù)有近150個“類住宅”項目被暫停銷售。為了杜絕開發(fā)商繼續(xù)“打擦邊球”行為的可能，政府緊接著出臺《關于加強上海市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》，其中明確規(guī)定出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公；出讓合同中商業(yè)用地未經(jīng)約定，不得建設公寓式酒店；出讓合同約定辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進行銷售，該項政策的出臺預示著往后市場中將難見新增的“類住宅”項目。另一方面由于前期大量出讓的商辦用地開發(fā)商多采用

4、快建快銷的模式，缺少對商辦項目統(tǒng)一合理的運營管理，導致運營陷入困局，促使大批商辦項目停業(yè)或爛尾，這樣的情況在外圍區(qū)域尤為明顯，進而導致整體市場開始低迷走勢，商辦物業(yè)新增庫存長期維持在高位，商鋪去化周期高達90個月、辦公也有71個月左右，這也是開發(fā)商轉(zhuǎn)頭建設“類住宅”的主要原因之一。市交易，市場需求仍舊旺盛，商品住宅用地的稀缺性更為凸顯。表1近五年商品住宅用地供應量年份年份20132014201520162017供應量（幅）供應量（幅）4

5、7643932302013年至2016年之間，商品住宅用地平均成交溢價率均在50%以上，且在2016年開發(fā)商對于商品住宅用地的爭奪更為激烈，平均溢價水平已超過100%。按照此趨勢，2017年商品住宅用地平均成交溢價水平應該也保持在較高的位置，但實際情況平均溢價率僅13%左右，是近五年的最低點；如若僅統(tǒng)計招掛復合方式出讓的商品住宅用地，平均成交溢價率低至4%，幾乎接近底價成交。出現(xiàn)這樣溢價率驟降的情況，和政府對商品住宅用地出讓的多項前端管