供給側(cè)改革土地先行——2017上海土地市場(chǎng)概況

1、供給側(cè)改革供給側(cè)改革土地先行土地先行——2017上海土地市場(chǎng)熱點(diǎn)回顧2017年樓市繼續(xù)堅(jiān)持“住房是用來住的，不是用來炒的”定位，各地方政府因城施策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行調(diào)控，以促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。上海在2016年多項(xiàng)樓市調(diào)控政策加碼后，房?jī)r(jià)上漲壓力得到有效控制，因此2017年政府從以往需求端的抑制開始向供給側(cè)的改革轉(zhuǎn)變，一方面從土地市場(chǎng)供應(yīng)入手，規(guī)范經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓，正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；另一方面優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，深化住房制度改革，大力發(fā)

2、展住房租賃市場(chǎng)，集中推出多幅租賃住房用地入市。一、規(guī)范市場(chǎng)一、規(guī)范市場(chǎng)——禁止商辦用地建禁止商辦用地建“類住宅類住宅”由于2016年住宅物業(yè)市場(chǎng)限購(gòu)限貸從嚴(yán)，房?jī)r(jià)持續(xù)高企，大量投資與購(gòu)房需求涌入“類住宅”（即商辦性質(zhì)住宅）市場(chǎng)，促使當(dāng)年全市“類住宅”項(xiàng)目成交有一倍以上的提升，同時(shí)整體成交均價(jià)漲幅也有20%以上，市場(chǎng)熱度有趕超住宅市場(chǎng)的勢(shì)頭。隨著熱度的上升，該類物業(yè)擅自改建，違規(guī)銷售等問題同樣開始暴露，受到市場(chǎng)關(guān)注，因此2017年初政府開

3、始正式整頓“類住宅”項(xiàng)目，網(wǎng)上房地產(chǎn)陸續(xù)有近150個(gè)“類住宅”項(xiàng)目被暫停銷售。為了杜絕開發(fā)商繼續(xù)“打擦邊球”行為的可能，政府緊接著出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)上海市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規(guī)定》，其中明確規(guī)定出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公；出讓合同中商業(yè)用地未經(jīng)約定，不得建設(shè)公寓式酒店；出讓合同約定辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售，該項(xiàng)政策的出臺(tái)預(yù)示著往后市場(chǎng)中將難見新增的“類住宅”項(xiàng)目。另一方面由于前期大量出讓的商辦用地開發(fā)商多采用

4、快建快銷的模式，缺少對(duì)商辦項(xiàng)目統(tǒng)一合理的運(yùn)營(yíng)管理，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)陷入困局，促使大批商辦項(xiàng)目停業(yè)或爛尾，這樣的情況在外圍區(qū)域尤為明顯，進(jìn)而導(dǎo)致整體市場(chǎng)開始低迷走勢(shì)，商辦物業(yè)新增庫存長(zhǎng)期維持在高位，商鋪去化周期高達(dá)90個(gè)月、辦公也有71個(gè)月左右，這也是開發(fā)商轉(zhuǎn)頭建設(shè)“類住宅”的主要原因之一。市交易，市場(chǎng)需求仍舊旺盛，商品住宅用地的稀缺性更為凸顯。表1近五年商品住宅用地供應(yīng)量年份年份20132014201520162017供應(yīng)量（幅）供應(yīng)量（幅）4

5、7643932302013年至2016年之間，商品住宅用地平均成交溢價(jià)率均在50%以上，且在2016年開發(fā)商對(duì)于商品住宅用地的爭(zhēng)奪更為激烈，平均溢價(jià)水平已超過100%。按照此趨勢(shì)，2017年商品住宅用地平均成交溢價(jià)水平應(yīng)該也保持在較高的位置，但實(shí)際情況平均溢價(jià)率僅13%左右，是近五年的最低點(diǎn)；如若僅統(tǒng)計(jì)招掛復(fù)合方式出讓的商品住宅用地，平均成交溢價(jià)率低至4%，幾乎接近底價(jià)成交。出現(xiàn)這樣溢價(jià)率驟降的情況，和政府對(duì)商品住宅用地出讓的多項(xiàng)前端管