兩大法系不動產(chǎn)登記制度比較研究.pdf

1、英美法源于生活而非邏輯，在不動產(chǎn)登記制上亦是如此，本著實用主義哲學(xué)和自由主義精神，英美法系國家創(chuàng)造出了豐富多彩的不動產(chǎn)登記形態(tài)，以及宛如魔幻天書一般的瑣碎的法律文本和規(guī)則。政府機關(guān)對于私法自治領(lǐng)域的較少干預(yù)，使得不動產(chǎn)權(quán)利充滿不確定性和相對性。而大陸法系國家的制度則完全是將理論學(xué)說自上而下地反映于立法，指導(dǎo)于實踐，規(guī)范、效率和索然無味是其固有特色，確定性的登記薄更是體現(xiàn)了國家管理者強烈的參與感和管理意愿。
　　進(jìn)入20世紀(jì)以來，社

2、會經(jīng)濟(jì)活動空前高漲，古老的英美法系不動產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)模式顯然不能在效率和安全上給參與者帶來任何正面的體驗，于是它們創(chuàng)造出了托倫斯制度，采納了物編主義的不動產(chǎn)登記薄，在國家的擔(dān)保責(zé)任方面甚至比大陸法系走得更遠(yuǎn)。若要說純正的英美法系登記制度，那么作為英國制度的沿襲者，美國將是一個例子，國家當(dāng)局無意在不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)方面承擔(dān)更多的管理責(zé)任，隨之而來的是民間力量的興起，產(chǎn)權(quán)調(diào)查律師，公證人，產(chǎn)權(quán)檢索公司，甚至是企業(yè)編制的不動產(chǎn)登記薄，形成了以產(chǎn)權(quán)保險公

3、司為中心的美國特色。因此在英美法系國家中我們看到了一種或者是形式上，或者是功能上的向大陸法系制度的偏轉(zhuǎn)。
　　而大陸法系國家不動產(chǎn)登記制度雖然源于成熟的理論，保持著相對的穩(wěn)定，但也并非是一成不變，比如在德國，瑞士等，登記機關(guān)都放棄了民法典中規(guī)定的實質(zhì)審查，轉(zhuǎn)而采取英美式的形式審查，而將實質(zhì)審查的任務(wù)交由前置機構(gòu)分擔(dān)，以獲得符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的速度。兩大法系之間在這種互相模仿和融和的過程中，特別是美國制和法國制，最終并沒有像它們在表面