城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度市場(chǎng)化及其對(duì)農(nóng)村住宅制度改革的啟示.pdf

1、在中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，黨的十六屆三中全會(huì)明確提出了“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步明確了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下，目前的城鄉(xiāng)住房制度差異一直是學(xué)術(shù)界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。自改革開(kāi)放以來(lái)，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的影響下呈現(xiàn)出截然不同的發(fā)展局面。城市房地產(chǎn)業(yè)自城鎮(zhèn)住宅制度改革啟動(dòng)以來(lái)日漸發(fā)展壯大，逐漸成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為解決城市土地資源的有效配置和提高城鎮(zhèn)居民住房水平做出了極大貢獻(xiàn)，同時(shí)也暴露了房?jī)r(jià)虛高、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失

2、衡等出諸多問(wèn)題；而房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)村卻受住宅制度限制尚未尋得發(fā)展空間。盡管如此，隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)農(nóng)村住宅制度市場(chǎng)化改革也日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)、農(nóng)村住宅市場(chǎng)化的呼聲也越來(lái)越高。
　　 在這一背景下，本文以“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度市場(chǎng)化及其對(duì)農(nóng)村住宅制度改革的啟示”為題，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在城市和農(nóng)村的發(fā)展問(wèn)題進(jìn)行了思考和探討，梳理和分析了我國(guó)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)二元結(jié)構(gòu)的形成歷史；明確了城市房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度市場(chǎng)化的內(nèi)涵，并以全

3、國(guó)和十大一線城市的房?jī)r(jià)以及居民收入和消費(fèi)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度市場(chǎng)化問(wèn)題進(jìn)行了測(cè)度分析，指出房?jī)r(jià)過(guò)高、居民住房支付能力嚴(yán)重不足是過(guò)度市場(chǎng)化的重要表征，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡則是過(guò)度市場(chǎng)化的內(nèi)在表現(xiàn)；分析了中央政府、地方政府和開(kāi)發(fā)商在城市房地產(chǎn)過(guò)度市場(chǎng)化問(wèn)題中的角色以及行為方式，指出地方政府多重角色間的矛盾和沖突是導(dǎo)致城市房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度市場(chǎng)化的根本原因；分析了農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，梳理了農(nóng)村住宅市場(chǎng)化現(xiàn)狀，分析了農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化面

4、臨的制約因素以及住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性和可行性；最后本文在總結(jié)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度市場(chǎng)化經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以及農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)上提出農(nóng)村住宅漸進(jìn)式產(chǎn)業(yè)化改革的主張，認(rèn)為目前農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化面臨的諸多制約因素并非一朝一夕便可解決，部分制約因素將會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)繼續(xù)存在，農(nóng)村住宅制度的改革必須建立在農(nóng)村實(shí)際的基礎(chǔ)上，盲目地地推行農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化改革必然是行不通的，因此我們需要選擇漸進(jìn)式的住宅產(chǎn)業(yè)化改革路徑，積極借鑒城鎮(zhèn)房地產(chǎn)制度改革經(jīng)驗(yàn)，有計(jì)劃地逐