房地產(chǎn)業(yè)將迎來市場化、科學化調(diào)控的春天

1、<p>　　房地產(chǎn)業(yè)將迎來市場化、科學化調(diào)控的春天</p><p>　　最近落幕的十八屆三中全會，對房地產(chǎn)看上去只字未提，但公報在社會、經(jīng)濟、政治等各方面的改革目標，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響都至關重要。聯(lián)系習近平總書記2013年11月在第十次中央政治局集體學習會上的講話，我們認識到，總書記對于住房保障、政府與市場關系等的講話與三中全會公告高度一致，兩個會議堪稱二三十年來，直接和間接研究中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最高規(guī)格

2、的會議。三中全會繪制的全面深化改革路線圖，將為房地產(chǎn)業(yè)帶來市場化、科學化調(diào)控的春天。 </p><p>　　一、市場起決定性作用將形成房地產(chǎn)調(diào)控長效機制 </p><p>　　經(jīng)濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好地發(fā)揮政府作用。這意味著，之前以行政手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控，在三中全會之后將逐步被市場化手段所取代，這條內(nèi)容包含兩

3、層意思，一是調(diào)控不再是人為打壓，而是市場為主導。二是轉(zhuǎn)變政府職能也意味著放權(quán)，今后的宏觀調(diào)控將是多層次的體系，具體操控將是以地方為主的差別化稅收、金融、法律等手段的調(diào)控。 </p><p>　　至此，公眾對房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的期盼，在三中全會公告中找到了答案。筆者認為行政調(diào)控與市場調(diào)控是一個此消彼長的過程，限購、限價等行政手段將逐步退出，但現(xiàn)行的限制性措施，尤其是一線城市短期內(nèi)會繼續(xù)執(zhí)行。長遠來看，市場為主導的房

4、地產(chǎn)行業(yè)將擁有常態(tài)化發(fā)展空間和穩(wěn)定的外部環(huán)境以及以法律法規(guī)為依托的制度性保障。 </p><p>　　二、建立現(xiàn)代化財政制度，減少土地財政依賴 </p><p>　　三中全會公告明確“建立現(xiàn)代化財政制度”，完善立法、明確事權(quán)、改革稅制、穩(wěn)定稅賦、透明預算、提高效率，發(fā)揮中央和地方兩個積極性。當前，房地產(chǎn)發(fā)展最突出的問題表現(xiàn)在兩個方面，一方面是地方政府對土地財政過度依賴，地王頻現(xiàn)；另一方面，

5、一線城市房價高漲、壓力過大。而財政制度改革將從根本上改變這一狀況。 </p><p>　　三中全會明確指出，“改進預算管理制度，完善稅收制度，建立事權(quán)和支出責任相適應的制度”，地方政府財權(quán)將得以擴大，中央將事權(quán)上收也將在相應領域負起更大責任。進一步的改革將解決省級以下政府財權(quán)劃分不明朗的問題，使得從中央到地方的各級政府的支出責任都明晰化。而在通過改革建立合理的架構(gòu)后，為了實現(xiàn)制度穩(wěn)定性，應以法律形式將央地財政關系

6、固定下來。 </p><p>　　這樣一來，地方政府支出壓力減少，對土地的依賴也將降低，出讓金回歸合理，也使房價有回落空間。但對于一線大城市，由于市場供需矛盾短期內(nèi)難以緩解，因此，這些地區(qū)短期房價下降的可能性較小。 </p><p>　　三、完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制，從供需上調(diào)節(jié)房地產(chǎn) </p><p>　　房價之所以高，與城鎮(zhèn)化規(guī)劃有關。城鎮(zhèn)化1.0版本的“攤大

7、餅”模式，將基礎設施、社會福利、就業(yè)機會等優(yōu)勢資源都集中到一二線大城市，造成了人流也集中到這些地區(qū)，而大城市的資源是有限的，土地是固定的，必然導致資源緊張，房價上漲。 </p><p>　　因此，要降房價除了土地財政要解決，還要實行以人為核心的2.0版的城鎮(zhèn)化設計，要充分發(fā)展三四線城市，在空間上調(diào)節(jié)資源，調(diào)整布局，扶植產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)機會和宜居生活環(huán)境，提高三四線城市及城鎮(zhèn)綜合承載力，分流涌向一二線大城市的就業(yè)人員

8、，緩解大城市住房供應的壓力。在中國版圖上把房地產(chǎn)發(fā)展空間定位，一二三四線城市及小城鎮(zhèn)均衡發(fā)展，實現(xiàn)從供應和需求上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)。 </p><p>　　此外，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。這意味著農(nóng)村的集體土地可能確權(quán)并允許上市。一方面這將有利于農(nóng)民融入城市保護其財產(chǎn)利益，另一方面農(nóng)民土地的自由流轉(zhuǎn)，集體土地大量的潛力被激發(fā)，增加土地供應從而降低地價、房價。

9、同時，由于農(nóng)民土地可不經(jīng)過政府征用，直接上市交易。這樣，地方政府操控土地的能力減弱。 </p><p>　　這其中涉及到小產(chǎn)權(quán)房的問題。市場上存在大量小產(chǎn)權(quán)房，由于政策原因擱淺空置，資源嚴重浪費。三中全會不可能提小產(chǎn)權(quán)房，但是能看出其對小產(chǎn)權(quán)房的解決思路是以疏導為主。具體的做法，筆者認為應采用“開前門、堵后門”的方式。即針對已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房，在補交了一定的土地出讓金，補辦了相關手續(xù)后，可以進入市場，但對之后出現(xiàn)

10、的小產(chǎn)權(quán)房，應從嚴從重處罰，甚至可以動用刑罰。在這個基礎上，將集體土地納入市場流轉(zhuǎn)，作為增加土地供應的一個渠道。另外，進入市場的小產(chǎn)權(quán)房也可以在一定程度上緩解新建保障房的壓力，尤其是加大對城市外來人口的住房供應。 </p><p>　　四、稅制改革 “兩個鞭子趕羊群”，建立租售并舉的房地產(chǎn)市場 </p><p>　　土地供應不足的直接后果是房地產(chǎn)市場供小于求，一線城市供需矛盾更為突出。要徹

11、底改變這一現(xiàn)狀就必須增加供給，但并不只有多建增量住宅這唯一途徑。通過稅收調(diào)節(jié)存量住房，建立租售并舉的房地產(chǎn)市場是大勢所趨。 </p><p>　　市場上存在的小產(chǎn)權(quán)房、空置房、存量房都可以盤活成供應產(chǎn)品，緩解供需緊張的現(xiàn)狀?，F(xiàn)在北京的自住型商品房和上海的共有產(chǎn)權(quán)房都存在量大、邊遠、空置、套利、政府缺錢等問題，加上征地拆遷成本加大，土地供應量受制約，分配和退出機制不健全，應該適當降溫，在把保障房建設和供應轉(zhuǎn)向以棚戶

12、區(qū)改造和舊城改造為主的同時，把政策的主線轉(zhuǎn)向通過稅收政策合理引導存量房進入租賃市場，加大租賃產(chǎn)品的供應。 </p><p>　　但是不得不承認，開發(fā)商手中的空置房，炒房者手中的空置房，市民手上的二手房，其囤房的目的大多是為了待價而沽，等待大漲之后拋售。據(jù)調(diào)查，全國連續(xù)6個月“黑燈”的空置房，足夠2億多人居住。將這些資源盤活，能極大地緩解市場上的供應問題。但是，如何盤活？ </p><p>

13、　　三中全會公報提出稅收制度改革，這意味著房產(chǎn)稅將會對穩(wěn)定租賃市場的培育發(fā)揮作用。房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，不能指望房產(chǎn)稅遏制房價，但可以將房產(chǎn)稅、交易稅和法律制度相結(jié)合，將其設計成為市場“高壓線”，規(guī)制人們的行為，逼出閑置房進入租賃市場。 </p><p>　　簡單來說就是“兩個鞭子趕羊群”。即一方面實行差別化流轉(zhuǎn)稅，對于在基本居住需求之內(nèi)乃至少量投資需求的轉(zhuǎn)讓，可以降低交易稅，對于以投資為目的轉(zhuǎn)讓則收取高額交易稅，并通

14、過法律手段遏制陰陽合同、吃差價等行為，使其投機成本加大，無利可圖。另一方面，對于在交易碰壁后轉(zhuǎn)入囤房的則征收房產(chǎn)稅，使其“持有不起”。與此同時，政府采取疏導政策，對于被“兩個鞭子趕出”既不能賣又不能囤的這部分房屋，利用減免房產(chǎn)稅、租賃稅或使用其他鼓勵政策，吸引其流向租賃市場，讓他們將投資投機轉(zhuǎn)為出租獲利。 </p><p>　　當然，疏堵結(jié)合，綜合設計房產(chǎn)稅制，建立起租售并舉的房地產(chǎn)市場，需要建立在全面摸清城市房

15、地產(chǎn)各類資源、摸清城市住房底數(shù)、摸清供需、摸清空置的基礎上審慎制定綜合改革方案。 </p><p>　　由于北京、上海這兩個城市分別是我國政治中心和經(jīng)濟大都市，有許多復雜的因素難以逾越。因此，包括這種稅制在內(nèi)的綜合試點可以在廣州、深圳等一線城市中選取一個，在杭州、蘇州、南京、無錫等過熱城市中選取一個，在鄭州、太原、昆明、貴陽、溫州等趨冷城市中選取一個，在三個不同類型的城市分別展開。為配合綜合改革試點，要放權(quán)試點城

16、市參照上?！白再Q(mào)區(qū)”的做法，通過地方立法，完善房地產(chǎn)地方法規(guī)、規(guī)章，并進行住房普查，開通本城市的住房信息系統(tǒng)，普查和信息系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)暫時僅限于該試點城市獨立且封閉操作。 </p><p>　　綜上，筆者認為，三中全會確立市場化、科學化的房地產(chǎn)調(diào)控，對行業(yè)發(fā)展將起到制度性的保障。但這不意味著開發(fā)企業(yè)的日子會更好過。穩(wěn)定的政策預期和市場環(huán)境，使得企業(yè)有機會平等競爭和自由競爭，但健康、多元化的市場對企業(yè)的要求也更高。市場