我國預(yù)告登記制度探析.pdf

1、在不動產(chǎn)交易過程中,雙方達成買賣協(xié)議與房屋所有權(quán)的取得之間存在時間差,合同生效后房屋過戶前,所有權(quán)仍歸原權(quán)利人所有,該時間差為“一房二賣”等嚴重損害買受人利益現(xiàn)象的存在提供了客觀條件;同時受經(jīng)濟利益的驅(qū)動,出賣人不惜違反誠實信用原則,“一房二賣”屢見不鮮,這不僅使買受人的合法權(quán)益無法得到保障,更是擾亂了市場經(jīng)濟秩序。為了保護買受人的債權(quán)請求權(quán)最終能得到實現(xiàn),保障其權(quán)利,幾經(jīng)論證修改,我國的《物權(quán)法》終將預(yù)告登記制度寫入其中。而作為配套規(guī)

2、定的《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等規(guī)范性文件亦在《物權(quán)法》出臺后被頒布施行,對預(yù)告登記制度作出了補充規(guī)定,填補了立法的空白。盡管如此,由于預(yù)告登記制度是一項“舶來品”,在我國民法上又屬于新興制度,現(xiàn)行法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定不夠細化,不乏欠妥當之處,主要表現(xiàn)在:發(fā)生條件和適用范圍太過局限狹窄,無法滿足現(xiàn)實需求;效力單一機械,缺乏靈活性;未對預(yù)告登記義務(wù)人的抗辯權(quán)進行規(guī)定及預(yù)告登記消滅事由不足、涂銷程序缺失等。這些不足直接導(dǎo)致我國的預(yù)告

3、登記制度還遠遠不能滿足不動產(chǎn)交易活動在實踐中的需要。
　　通過對同為大陸法系的部分國家和地區(qū)的預(yù)告登記制度的研究,采用類比的方法,提煉出其他國家或地區(qū)對此制度設(shè)計的長處與優(yōu)勢,實為健全我國預(yù)告登記制度的一劑良藥,具體而言:我國應(yīng)擴充預(yù)告登記的發(fā)生條件:發(fā)生條件除了義務(wù)人的同意,還應(yīng)增加法院的“假處分”裁定;擴大預(yù)告登記的適用范圍:預(yù)告登記不僅適用于以不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅為內(nèi)容的請求權(quán),還可適用于物權(quán)變動時間或條件尚未具

4、備的附條件或附期限的不動產(chǎn)請求權(quán),其適用范圍甚至可以跳出不動產(chǎn)的局限,擴大至某些特殊動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán);并可考慮變預(yù)告登記的效力自單一至多元:除了現(xiàn)有的保全權(quán)利效力外,還應(yīng)增加保全順位效力及破產(chǎn)保護和排除強制執(zhí)行程序的效力;同時,為了兼顧各方當事人的利益,對于中間處分,我國應(yīng)摒棄絕對無效的立法模式,明確保全權(quán)利效力的相對性;增設(shè)預(yù)告登記義務(wù)人的抗辯權(quán)能更好的平衡權(quán)利人與義務(wù)人間的利益沖突,從而最大限度實現(xiàn)預(yù)告登記的制度價值;此外還應(yīng)進一