預(yù)告登記制度之研究.pdf

1、預(yù)告登記制度是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度,預(yù)告登記在德國、瑞士、日本等大陸法系國家的法律實(shí)踐中歷史已經(jīng)很悠久了。預(yù)告登記制度是指在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所必需的條件不完備時(shí),為保全將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而對(duì)該債權(quán)進(jìn)行的登記。預(yù)告登記制度的功能在于限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán),從而保障以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在將來順利實(shí)現(xiàn),使物權(quán)的變動(dòng)按照權(quán)利人預(yù)期的方向發(fā)展。2007年10月1日開始施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第20條明確

2、規(guī)定了預(yù)告登記制度的適用范圍、生效、效力及失效,正式在法律上建立了我國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。對(duì)于國人來說,這是一項(xiàng)嶄新的制度,因此,該制度從理論研究上尚需要進(jìn)一步完善,在實(shí)踐中還有待接受生活的全面檢驗(yàn)。伴隨我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,商品房預(yù)售已成為一種最普遍的不動(dòng)產(chǎn)營銷方式。然而在商品房的預(yù)售中,開發(fā)商由于利益的驅(qū)使,在房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲后,經(jīng)常會(huì)“一房二賣”甚至“一房多賣”,侵害買受人的利益。預(yù)告登記制度對(duì)房屋買受人基于合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)

3、請(qǐng)求權(quán)賦予了物權(quán)效力,有效的解決了這一問題,有利于維護(hù)房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定與安全。本文主要對(duì)預(yù)告登記的基礎(chǔ)理論、比較法研究、我國預(yù)告制度的現(xiàn)狀與問題等多個(gè)方面進(jìn)行了分析與探討,并針對(duì)存在的問題,提出進(jìn)一步完善現(xiàn)行立法的建議,以期對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度理論研究及立法實(shí)踐有所裨益,對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)踐中出現(xiàn)的問題提供一個(gè)解決的思路。
　　 文章在內(nèi)容上主要分為四個(gè)大部分:
　　 第一部分主要從預(yù)告登記的基本理論總體概況出發(fā)

4、加以研究論述,從預(yù)告登記制度的歷史沿革、預(yù)告登記的內(nèi)涵界定、預(yù)告登記性質(zhì)、預(yù)告登記制度的價(jià)值分析、預(yù)告登記與相關(guān)制度的比較等角度進(jìn)行分析,從整體上對(duì)預(yù)告登記制度的理論知識(shí)進(jìn)行剖析。
　　 第二部分是預(yù)告登記的比較法研究,對(duì)德、瑞、日以及我國臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記制度進(jìn)行分析。從預(yù)告登記的構(gòu)成要件、不同物權(quán)變動(dòng)模式視野下,預(yù)告登記制度構(gòu)成要件、預(yù)告登記的效力、以及預(yù)告登記的消滅及推進(jìn)本登記等方面進(jìn)行了分析,從分析中進(jìn)一步加深了對(duì)預(yù)告登

5、記制度的認(rèn)識(shí)。
　　 第三部分論述了我國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的現(xiàn)狀與問題。從我國有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的立法過程、我國物權(quán)法中預(yù)告登記制度存在的問題、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身存在問題對(duì)預(yù)告登記制度的制約等方面闡述了預(yù)告登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有機(jī)組成部分,整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善必然會(huì)制約和妨礙我國預(yù)告登記制度功能充分揮。
　　 第四部分提出了完善我國預(yù)告登記制度的思考。主要從不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度本身的完善、及完善我國的不動(dòng)產(chǎn)