共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)比例初始分配與調(diào)整研究.pdf

1、ADissertationSubmittedinPartialFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreeofMasterinEngineeringResearchontheInitialAllocationandtheAdjustmentMechanismofPropertyProportionofJointownershipHousingMasterCandidate：Major：Supervis

2、or：ChenFengliManagementScienceandEngineeringProfXiongHuapingWuhanUniversityofScienceandTechnologyWuhan，Hubei430081，PRChinaDecember2014武漢科技大學(xué)碩士學(xué)位論文摘要我國(guó)保障性住房政策已實(shí)行多年，然而實(shí)踐證明，卻出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)、購(gòu)買者套利等諸多問題。共有產(chǎn)權(quán)房是為解決此類問題的一項(xiàng)創(chuàng)新設(shè)計(jì)，相比傳統(tǒng)的

3、保障性住房，具有產(chǎn)權(quán)更加明晰，覆蓋面更廣，資金回收更快等優(yōu)勢(shì)。然而，政府與購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)比例分配與調(diào)整問題，卻是這種創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)得以體現(xiàn)的關(guān)鍵因素之一，也是共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)的核心問題之一。本文首先從共有產(chǎn)權(quán)房的概念與特點(diǎn)入手，梳理了共有產(chǎn)權(quán)相關(guān)理論基礎(chǔ)，并分析了國(guó)外部分共有產(chǎn)權(quán)房制度相對(duì)成熟的國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為產(chǎn)權(quán)共有形式多樣、初始比例靈活、產(chǎn)權(quán)比例具有可調(diào)整性等特點(diǎn)可以為我國(guó)提供借鑒。然后對(duì)我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)初始比例分配進(jìn)行了研究，得到購(gòu)房者

4、與政府產(chǎn)權(quán)比例a范圍為：口≥C2／C1，購(gòu)房者初始出資額至少應(yīng)大于房屋的建設(shè)成本，并且購(gòu)房者的首次出資額范圍為4—8倍的家庭年人均可支配收入。本文構(gòu)建共有產(chǎn)權(quán)比例調(diào)整的三種路徑，一是購(gòu)房者購(gòu)回剩余產(chǎn)權(quán)，當(dāng)購(gòu)房不足5年時(shí)，政府將自己產(chǎn)權(quán)部分市場(chǎng)估價(jià)的增值收益的50％讓渡給了購(gòu)房者，并給予一定的租金優(yōu)惠政策：購(gòu)房超過5年，購(gòu)房者購(gòu)回剩余產(chǎn)權(quán)，則按市場(chǎng)估價(jià)計(jì)算剩余產(chǎn)權(quán)價(jià)格。二是政府回購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)，當(dāng)購(gòu)房不足5年時(shí)，政府以同期中國(guó)人民銀行存款利率

5、計(jì)算購(gòu)房者首次出資額的本息和的價(jià)格購(gòu)回；當(dāng)購(gòu)房超過5年，政府按市場(chǎng)估價(jià)購(gòu)回剩余產(chǎn)權(quán)，若市場(chǎng)估價(jià)小于購(gòu)房者中國(guó)人民銀行存款的本息和時(shí)，以后者作為購(gòu)回價(jià)格。三是共有產(chǎn)權(quán)房上市，購(gòu)房超過5年，購(gòu)房人申請(qǐng)退出而政府不回購(gòu)，則按市場(chǎng)價(jià)格上市交易，購(gòu)房者和政府按照產(chǎn)權(quán)比例分享增值收益。最后以黃石市共有產(chǎn)權(quán)房為例進(jìn)行例證分析，印證本文對(duì)于產(chǎn)權(quán)比例初始分配與調(diào)整機(jī)制的設(shè)計(jì)具有一定的合理性。通過本文的研究，以期望本文設(shè)計(jì)的共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)比例的初始分配及調(diào)