地價(jià)、住房掛牌價(jià)對(duì)住房成交價(jià)的影響研究——以北京為例.pdf

1、房?jī)r(jià)居高不下已經(jīng)成為關(guān)乎民生的重大問(wèn)題，亟待解決。政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)也出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但大多政策著眼于宏觀層面，而忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)中參與主體的微觀行為的作用以及市場(chǎng)的內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律，并未達(dá)到預(yù)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果，因此，掌握房地產(chǎn)價(jià)格的微觀形成機(jī)制，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要參與主體行為對(duì)房?jī)r(jià)的影響是至關(guān)重要的。
　　本文以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例進(jìn)行了實(shí)證研究，對(duì)政府在土地市場(chǎng)的壟斷地位和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的行為進(jìn)行了分析。首先，本文利

2、用格蘭杰因果檢驗(yàn)，分析了北京地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系;再次，基于微觀成交樣本數(shù)據(jù)，建立Hedonic模型，對(duì)住房的掛牌價(jià)、銷(xiāo)售持時(shí)對(duì)成交價(jià)的影響進(jìn)行研究;最后，利用Hedonic價(jià)格指數(shù)法以及平穩(wěn)性、協(xié)整檢驗(yàn)，建立誤差修正模型進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，分析了住房市場(chǎng)宏觀掛牌價(jià)和成交價(jià)的因果關(guān)系。得出結(jié)論如下:
　　(1)地價(jià)是房?jī)r(jià)重要影響因素房，而不是決定性影響因素。由地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系以及住房掛牌價(jià)和成交價(jià)的關(guān)系研究結(jié)果可得，住房并非主要按照成

3、本來(lái)進(jìn)行定價(jià)，更多的是考慮了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況、同類(lèi)產(chǎn)品的定價(jià)水平等因素。因此，地價(jià)是房?jī)r(jià)重要影響因素，而非決定性影響因素，影響房?jī)r(jià)的決定性因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況。但地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分，高地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用也不容忽視。由此可得，由于政府對(duì)土地的壟斷供給，土地的供應(yīng)量、供應(yīng)方式以及供應(yīng)對(duì)象由政府決定，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)需大于供，并且由于房?jī)r(jià)居高不下，致使市場(chǎng)需求無(wú)法釋放。
　　(2)從住房個(gè)體來(lái)看，住房掛牌價(jià)較高

4、時(shí)，銷(xiāo)售持時(shí)會(huì)延長(zhǎng)，而最終也會(huì)得到較高的成交價(jià)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，在漫長(zhǎng)的住房搜尋中，買(mǎi)方就必須被動(dòng)地進(jìn)行住房選擇，在很大程度上抑制了住房需求的釋放，而銷(xiāo)售持時(shí)的延長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致交易概率降低，住房空置率的上升以及流動(dòng)性的減弱。此外，由研究結(jié)果得出房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在賣(mài)方通過(guò)“釣魚(yú)”、“屯房”等策略獲得更高的利潤(rùn)的現(xiàn)象。
　　(3)從住房市場(chǎng)來(lái)看，掛牌價(jià)和成交價(jià)之間存在均衡關(guān)系。掛牌價(jià)對(duì)成交價(jià)有推動(dòng)作用，而掛牌價(jià)會(huì)受到近期成交價(jià)的影響